✅아파트명 : 신천동 파크리오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 400,781
송파구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 25분
여의도역 : 43분
시청역 : 38분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 잠실중학교, 학업성취도 94.7%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 2개, 대형마트 2개 => S등급
5. 공급
- 송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
1) 송파구 인구수 : 650,505명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3252명
(1년 : 3252세대 / 3년 : 9756세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 2643세대÷3년 = 연평균 881세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 881÷3252 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신천동 파크리오 33평 현재 매매 30억, 전세 12.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 (매매 25.2억 / 전세 11억)
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 (매매 16.5억 / 전세 8.3억)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고가치의 아파트이지만 저평가는 아니다(싼 가격은 아니다). 같은 가격대에서 비슷한 년식의 강남구 역삼2동 아파트 역삼푸르지오는 29.8억으로 파크리오보다 저렴한 편이거나 비슷하다.
2) 환금성 : 6864세대의 대단지 아파트이고 실거래가 활발히 이루어져 환금성에는 문제가 없다.
3) 수익률 : 2016년 파크리오의 전세가는 6억 중반 ~ 7억 중반대로 거래되었는데 10년이 지난 지금 전세가는 12.5억~13.5억대로 약 2배가 되었다. 현재 30억에 매매를 하고, 10년뒤에 전세가가 25~27억대로 형성된다면(2배로 오른다고 가정했을 때) 그리고 10년전(2016년 매매 가격 : 9억원)보다 3배가 오른 지금 10년 후(2036년)에 2배가 오른다고 하면 60억, 2.5배가 오른다고 하면 75억이다. 정말로 이 매매 가격(60억~70억)으로 거래가 이루어진다면 수익률은 100%(투자금 30억)가 을 것으로 보인다. 수익률 보다 수익을 따졌을 때 30억 이상의 차익을 얻을 수 있다
4) 원금보존 : 원금보존은 가능하다. 고가치의 자산이라 팔지않고 보유한다면 원금보존을 넘어서 추가 수익을 꾸준하게 얻어갈 수 있을 것으로 생각된다.
5) 리스크 대비: 서울은 앞으로의 입주물량이(공급이) 많지 않을 예정이니 전세가나 매매가가 큰 폭으로 떨어지는 일은 없을 것으로 예상이 된다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다.
저평가를 판단하기 위해 파크리오 만큼의 대단지는 아니지만 좀 더 강남 접근성이 좋고 년식이 비슷한 역삼동의 단지(역삼푸르지오)들과 서초동(서초롯데캐슬클래식)의 단지들이 눈에 보였다. 아직 앞마당을 강남구와 서초구까지 넓혀보지 않았고, 내 투자금으로는 터무니 없다고 생각해 쳐다보지 않았는데 기회가 왔을 때 상급지 안에서의 비교평가를 하기 위해서는 이 공부가 꼭 필요함을 느꼈다. 송파구에는 파크리오보다 10억 이상 비싼 잠실 르엘과 잠래아 신축이 있긴 하지만 조금 더 입지가 좋은 강남구, 서초구 안에도 비슷한 가격대의 아파트들이 충분히 있고(단, 거래량이 많지는 않았다ㅠ) 오히려 잠실보다 가격의 상승폭이 더 커질 것이라 생각되기에 어짜피 큰 투자금을 넣어 실거주를 한다면 강남구와 서초구를 선택할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
송파구에서 직장을 다녔고, 그 근처에서 주거지를 옮기며 지내왔기 때문에 내가 갈 수 있는 1차 상급지는 ‘잠실’ 로 정하고 앞마당을 송파구부터 만들어야겠다고 생각했다. 그런데 호갱노노를 보면서 같은 가격대의 서초, 강남(초,중,고가 멀지 않고, 역과도 가까운)의 단지들이 있다는걸 알게되었다. 서초와 강남은 ‘나중에’ 라고 공부를 미뤄두려고 했고 30억이 넘는 가격이 현실감이 없어서 자세히 들여다보려고 하지 않았던 내가..스스로 한계를 설정하고 있었음을 알게 되었다. 내가 갖고 있는 투자금으로 내 집 마련을 할 수 있는 앞마당을 먼저 만들어 나가긴 하겠지만! 계속 투자를 이어나가다보면 나에게도 언젠가 상급지로 점프할 수 있는 기회가 올 것이라 믿기 때문에 상급지의 시세도 계속 살펴봐야 함을 확실히 느낄 수 있었다.
