*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 동탄역시범더샵센트럴시티아파트
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
화성시 종사자 수 : 564,646
화성시 직장 등급 : S등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 56분 (GTX-A → 수서역 → 선릉역 → 강남역)
여의도역 : 73분 (GTX-A → 수서역 → 선정릉역 → 여의도역)
시청역 : 81분
삼성전자(화성사업장) : 30분
교통등급 : S~A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 솔빛중학교, 학업성취도 90.2%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 트레이더스홀세일클럽 A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 화성시 3년입주 합계 : 9,930세대 (26년 3,529세대 + 27년 1,201세대 + 28년 4,100세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 화성시 인구수 : 997,713명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 997,713 * 0.005 = 4,988세대
(1년 : 4,988세대 / 3년 : 14,964세대)
3) 3년 입주량 합계 : 9,930세대 (26년 3,529세대 + 27년 1,201 세대 + 28년 4,100세대)
4) 연 평균 입주량 : 9,930 세대÷3년 = 연평균 3,310 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,310÷4,988 =0.66배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 동탄역시범더샵센트럴시티 34평 현재 매매 16.1억, 전세 7.9억
5년 내 고점 매입시: 21년 8월 매매 14.8억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 22년 10월 매매 10억 전세 6.4억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : No.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 854단지 30평대로 역세권에 조경 우수 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :투자금 8.2억 10년동안 8.2억 만큼 올라줘야 16.1+8.2 = 24.3억, 현재 전고점 가격보다 비쌈. 싸다고 판단은 안됨. → 24억까지 올라가는데 시간 오래걸릴듯? X
4) 원금보존 : 공급물량 적음. 전세가율 49%, X
5) 리스크 대비: 현세가 상승이 큼 .역전세 시 상당히 많이 돌려줘야 할 수 있음 X
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안함
✅ 작성하면서 느낀점 : 동탄 너무 고평가.
