✅아파트명 : 다모아 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서구 종사자 수 : 198,272
서구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
한국철도공사 : 자차 18분, A등급
kt cs 본사 : 자차 11분, A등급
정부대전청사 : 자차 5분, S등급
대전일반산업단지 : 자차 9분, S등급
대덕산업단지 : 자차 13분, A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대전갑천중학교, 학업성취도 93%, 특목고 진학률 2.7%, A등급
월평동에서 유일하게 학업성취도 90% 이상, 심지어 바로 옆
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 트레이더스, B등급
(홈플러스,이마트 1.2KM, 갤러리아 백화점 1.5KM, 신세계 백화점 2KM)
트레이더스 홀세일 클럽은 대량으로만 판매하는 곳이라 대형마트긴 해도 살짝 아쉬운 느낌이랄까?
그래도 근처 대형마트와 백화점들이 멀지 않고 그 사이에 있어서 차만 있다면 어디든 쉽게 왔다갔다 할 수 있을 듯
5. 공급
- 대전 전체 3년입주 합계 : 24,428세대 (26년 5,966세대 + 27년 17,136세대 + 28년 1,326세대)
1) 서구 인구수 : 1,442,213명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 7,211
(1년 : 7,211세대 / 3년 : 21,633세대)
3) 3년 입주량 합계 : 24,428세대 (26년 5,966세대 + 27년 17,136세대 + 28년 1,326세대)
4) 연 평균 입주량 : 24,428세대÷3년 = 연평균 8,143세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 8,143÷7,211 =1.1배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과 2배 이내 > B 등급
- 대전 서구 3년입주 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
1) 서구 인구수 : 463,601명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,318
(1년 : 2,318세대 / 3년 : 6,954세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,806세대÷3년 = 연평균 1,935세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,935÷2,318 =0.83배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 112동 23평 현재 매매 3.1억, 전세 2.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 3.9억 전세 3억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 2.4억 전세 1.8억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 - 전고점 대비 20% 하락인 상태로 가격만 봤을 때 괜찮아 보인다. 다른 단지, 다른 지역과 비교평가 필요
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 - 1260세대의 대단지, 23평은 360세대, 최근까지도 거래가 되고 있어 환금성은 좋아보인다. (수요가 꽤 있는 단지)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 6천만원으로 투자하여 전고점 금액까지만 도달해도 100%가 넘는 수익률을 기대해 볼 수 있을 것 같다.
4) 원금보존 : 전세가율이 81%로 매우 높고 2년 뒤 공급은 매우 부족한 상황으로 원금보존은 충분한 것 같다.
5) 리스크 대비: 마찬가지로 2년 뒤 공급이 매우 적어 역전세 리스크는 적어보인다.
나의 투자 결론(매수 여부): 백화점, 대형마트는 그렇게 멀지 않고, 둔산동 학원가에 비하면 적지만 근처에 학원가도 있고 바로 옆에 있는 중학교 학업성취도가 높아 환경도 나쁘지 않은 것 같다. 무엇보다도 현재 가격과 들어가는 투자금만 봐도 내가 가진 돈으로 살 수 있어서 그런지 괜히 좋아보인다. 다른 지역 임장을 통해 내가 가진 종잣돈으로 투자 가능하고 다모아아파트와 비슷한 입지의 아파트들과 충분히 비교평가 후에 이 아파트가 1등이라면 바로 투자할 것.
✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 할만한 것 같으면서도 쉽지 않다. 하나하나 보다보면 조사할게 점점 늘어나는 것 같다. 투자성공과 기대수익률에 도달할 때까지 무한반복하여 반드시 투자 실력을 높여야겠다.
