*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 신내동 신내6단지 시영아파트
✅위치(지도)
[지도 캡처 이미지 넣기]
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 중랑구 종사자수 113,144
00구 직장 등급 : 중랑구 직장 등급 B등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간
여의도역 : 56분 (지하철 6호선-5호선)
시청역 : 47분 (지하철 6호선-2호선)
교통등급 : A~B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 원묵중학교, 학업성취도 86.3%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 1.22Km 이마트, 1Km내 없음 C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
-중랑구 3년입주합계: 943세대 (26년724세대+27년219세대+28년0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 중랑구 인구수 : 376,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 1,882세대 / 3년 : 5,283세대)
3) 3년 입주량 합계 : 943 세대 (26년 724세대 + 27년 219 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 943세대÷3년 = 연평균 314 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 314÷1,882 =0.16배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.16 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 신내6단지 20평 현재 매매 6억, 전세 3.4억
5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 6.8억 전세 3.4억
5년 내 저점 매입시: 2024년 3 월 매매 4.5억 전세 2.1억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 6호선역세권, 7호선이용가능, 지하철1시간이면 강남접근 가능. 그 외 근접한 역이 많아서 광역버스 및 지하철 이용이 용이함.
초품아이고, 중학교,고등학교 모두가까움, 그러나, 학업성취도는 B등급으로 학군지 메리트는 없음. 근처에 대형마트나 백화점이 없어 환경요인에서도 큰 강점은 없음.
공급요인으로는 근 3년내에 큰 공급이 없어 S등급으로 볼수있음.
신내6단지는 가치를 판단할 때 학군,환경보다는 교통을 기준으로 판단해야할것으로 생각됨. 현재 68m대의 매매가가 6억정도로 형성되어있는데, 비슷한 입지의 아파트가격이 최고 12억임, 그러나 평형이다르므로 단지선호도를 더 확인해봐야할것으로 생각됨. 또한, 공릉, 중계역 근방의 비슷한 평형의 매매가도 6억-7억대로 형성되어 있어서 고평가는 아닌것으로 생각됨. 그러나 같은지역에 아직 덜 오른 단지가 있는것으로 보이므로 같은 입지, 같은 가격대의 아파트단지의 비교평가가 더 필요하다고 생각됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1609세대이고, 매매량이 많고, 근래에 공급물량이 없어서 환금성은 좋을것으로 판단됨
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 저점대비 63%수익율이고, 고점대비 매매가가 90%정도 올라와있어서 , 앞으로 투자금대비 100%의 수익율을 얻기는 어려울것으로 보임. 전고점회복시, 수익율 30%추정. 단 공급물량이 없어서 매매가와 전세가는 전고점보다 상향될것으로 생각됨.
4) 원금보존 : 전세가율57%로 전세가율이 높으나, 앞으로 공급이 없고 전세가와 매매가가 같이 오르는 중이므로, 투자사이클중 봄이라고생각됨. 원금보존은 무조건 가능하다고 판단됨. 당분간 역전세는 일어나지 않을것으로 생각되나, 전세가율이 높으므로 전세금은 보수적으로 세팅하는게 좋을것으로 생각됨.
5) 리스크 대비: 높은가치의 입지가 아니고, 보통가치의 입지이므로 싸게사는것이 매우 중요한 곳. 고점대비 투자수익율은 크지 않으나, 원금보존은 가능할것으로 판단됨으로, 비슷한 입지조건에서 더욱 저평가된 아파트 단지를 찾아야 투자수익율을 더욱 높일수 있을것이라고 생각됨. 비슷한 입지인 노원구, 중랑구에서 아직 덜 오른 아파트들을 찾고, 비교평가 하여 저평가 아파트를 찾아야 할것이하고 생각됨.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 기준 투자 할경우, 100% 수익이 나려면 매매가가 6억3천정도가 되어야하는데, 전고점이 6억7천이므로 가능할것으로 생각됨. 또한 3년내 큰 공급계획이 없으므로 역전세도 크게 걱정 없을것으로 판단됨. 투자한다. 단, 아직 비교평가를 하지 않았으므로 비슷한입지의 아파트를 더 찾아서 추가 평가 후 매수.
✅ 작성하면서 느낀점 : 생각하고있던 아파트 단지의 가격이 저평가인지 판단 할 수 있는 기준이 없어서 투자를 하는 게 맞는지 확신을 할 수 가 없었는데 , 강의를 듣고 과제를 하면서 적어도 내가 생각했던 아파트 단지가 고평가 되어 비싼 상황은 아니라는 생각이 들었다. 아파트의 가치를 평가하는 기준이 매우 여러가지 임을 깨달았고, 강의를 듣고 실제로 평가서를 작성해보면서 듣기만 하는 것 보다는 실행을 해야 내 것이 됨을 깨달았다. 그러나 아직도 실제로 실행을 하는게 너무 두렵다. 앞마당을 더 만들어서 비교군을 더욱 만들어두어야 겠다는 생각이 든다. 실제 임장을 못가봤는데, 추후에 실제 임장도 가봐야겠다.
