*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 한신
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수정구 종사자 수 : 86,853명
수정구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 44분
여의도역 : 59분
시청역 : 1시간 9분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 성남서중학교, 학업성취도 70%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 세이브존 대형마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수정구 3년입주 합계 : 7,728 세대 (26년 1,949세대 + 27년 5,464 세대 + 28년 315세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 : 234,639명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234,639 * 0.5% = 1,173세대
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 7,728 세대 (26년 1,949세대 + 27년 5,464 세대 + 28년 315세대)
4) 연 평균 입주량 : 7,728 세대÷3년 = 연평균 2,576세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,576/1,173 = 2.196배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이상 > C 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 6동 전용60m2형 현재 매매 8억, 전세 4.3억
5년 내 고점 매입시: 21년 8월 매매 8.68억 전세 4.3억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 5.98억 전세 2.8억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점대비 6800정도의 여력은 남아있으나 갭이 그리 크지는 않아 어느정도 아파트의 원 가치를 회복했다고 판단됨
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 585세대로 세대수가 작은 편이며, 거래 건수가 연평균 10건 내외로 환금성 떨어짐
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재가와 고점 기준 수익률 계산 시 약 21% 수익률 발생
4) 원금보존 : 교통 등급 A 등급이나 27년도 입주물량 영향 클 가능성 존재.
5) 리스크 대비: 26년, 27년도 입주물량이 매우 높아 리스크 헷지 어려움.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 X
✅ 작성하면서 느낀점 :
스스로 예측한 아파트의 가치와 객관적인 지표에서의 가치가 갭이 크다는 것을 실감하였습니다.
