[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [메아쿨파]

Mea culpa, Mea culpa, Mea maxima culpa.

(내 탓이오, 내 탓이오, 내 큰 탓이로소이다.)

◇ 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

◇ 저자/출판사: 홍춘욱 / ㈜상상스퀘어

◇ 읽은 날짜: 26. 6. 28.~6. 11. / 독서 중

◇ 핵심 키워드 3가지 뽑아보기: 서울 아파트,

◇ 가장 인상 깊은 구절:

◇ 도서를 읽고 내 점수는: 10점 만점에 9.?점

1. 저자 소개

• 홍춘욱: 경제와 투자 이코노미스트. 33년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야 경제 전문가. 1993년 한국금융연구원을 시작, 현재는 프리즘 투자자문 대표. 저서 『대한민국 돈의 역사』 등. 유튜브 ‘홍춘욱의 경제강의노트’ 운영

2. 내용 및 줄거리(본 것)

▶ 서문

P11. 이 책은 크게 두 부분으로 구성. 1부는 부동산 시장 통사, 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성되었는지... 여섯 번의 주택 시장 사이클을 분석. 1990년을 고비로 결정적인 지표가 바뀐다는 점. 첫 번째 사이클, ‘강남 개발 붐’, 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세가 촉발. 두 번째 사이클, 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 ‘믿을 것은 부동산뿐’. 세 번째 사이클, 1984년부터 1998년까지 지속된 장기 사이클로 1991년이 실질적인 정점. 네 번째 사이클, 1999년부터 2013년까지 강남 지역은 2008년, 그 외 지역은 2011년이 가격의 고점. 하우스 푸어 시대를 경험. 다섯 번째 사이클, 2014년부터 2022년까지 지속, 전세 자금 대출이 크게 증가하며 강력한 갭 투자 장세가 발생. 2022년 토 러시아-우크라이나 전쟁, 9월 레고랜드 사태까지 가세하며 폭락장. 여섯 번째 사이클, 2023년 초부터 유례없는 경기 양극화와 함께 시작, 새로운 사이클의 시작. P14. 2부는 12개 이슈를 통해 통사에서 대략적으로 다룬 핵심 쟁점을 파헤친다. 일본의 주택 가격 급등 현상, 한국인의 아파트 사랑이 정착된 계기 ‘제2의 강남은 어디일까?’ 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공.

1부

1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 마라

P19. 조선 후기 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언, ‘한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리(성저십리) 밖을 벗어나지 말라’고 신신당부. 경화사족, 한양에 사는 세도 가문들이 벼슬 등을 독점하며 정보와 연줄의 중요성이 커진 것. 임진왜란 이후 조선은 방향이 달랐다. 조선 정부는 개간을 촉진하는 한편, 소유권 보장이라는 당근을 제시. P21. 토지 소유권의 강화와 농업 생산성의 향상은 조선 사회에 세 가지 변화를 불러왔다. 첫 번째 변화, 노비를 활용한 대농장 경영의 쇠퇴. 두 번째 변화, 주자학의 이념에 기반한 소농 사회 출현. 세 번째 변화, 상업의 발달. P26. 지방이 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문. 19세기 초 조선에서 발생한 인플레의 가장 직접적인 원인은 내란, 1811년 홍경래의 난, 1862년 임술 농민 봉기. 빈번한 내락과 산림 황폐화는 동일한 원인, 즉 부패에 기원을 두고 있다. P31. 조선 경제의 ‘19세기 위기’는 인구 증가에 따른 맬서스 함정 외에 내부적 문제도 큰 영향을 미쳤다. 전국 평균으로 측정한 실질 논 가격은 지속적인 하락세를 보였는데, 한양의 집값은 19세기 내내 상승, ‘집은 한양에 사 두어야 한다.’ 일제 강점기와 한국전쟁을 거치면서 더욱 더 확고해져, 역대 정권이 서울 문제로 골머리를 앓는 출발점.

• 요약 및 교훈. P32. 조선 후기에 정부가 개간과 개척을 장려, 토지 소유권이 상당 부분 강화. 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적으로 하락. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.

2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

P38. 개방과 화폐 시스템 안정 못지않게 재산권이 확립된 것도 경제 성장을 촉진. 1911년부터 시작된 일제의 토지 조사 사업은 재산권 측면에서 역사적인 사건.

• 요약 및 교훈. P46. 식민지 시대, 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자가 형성, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작, 서울의 집값은 폭등, 일제는 행정 구역 확대, 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 ‘끝없는 신도시 개발’의 역사가 시작.

3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?

P48. 1945년 한반도 남부의 미군 진주는 역사의 전환점, 미국은 유교적 가족주의의 대척점에 선 문화. 농지 개혁이 공산주의의 확산을 막는 핵심 수단. 농지 개혁은 정치와 사회에 안정을 가져왔을 뿐만 아니라, 생산성 향상의 효과도 가져왔다. 해방 이후 한반도 남부 지역은 개별 경작이 매우 효과적. P60. 4.19 혁명과 5.16 군사 정변 이후, 본격적인 경제 개발의 시대가 출현, 특히 서울의 토지는 인상적인 상승세를 보이며 다시 한번 투자의 대세로 떠오르게 된다.

• 요약 및 교훈. P61. 농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 한국 경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성, 교육 수준의 향상과 민주적인 사회로의 출발점.

4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!

P62. 서울 인구가 늘어난 이유, 글러스터, 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳. 미국 실리콘 밸리, 할리우드. P64. ‘폭격의 경제지리학’ 베트남과 서울, 히로시마와 나가사키. 베트남 참전 못지않게 경제 성장을 촉진한 요인은 한일 국교 정상화. P72. 경부고속도로, 1968년 착공되어 1970년 개통, 자동차 시대가 출현하며 경제 성장에 결정적 기여, 이때부터 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르기 시작. P76. 1967년 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 한 두 가지 사건. 첫 번째 전환점은 한남대굣(제3한강교) 착공, 한남대교가 경부고속도로의 출발점이 될 것. 두 번째 사건은 소양강 댐 건설.

• 요약 및 교훈. P81. 1960년대 발생 강력한 부동산 가격 상승 현상의 두 가지 요인, 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것. 두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입. 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기. 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 ‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판이 만들어졌다.

5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

P88. 금융 억압, 정부가 경제 개발을 촉진하고자 인위적으로 금리를 낮게 유지하여, 돈을 빌리는 측(기업과 정부)을 우대하고, 저축하는 측(가계)에 보이지 않은 세금을 부과하는 시스템. 리드 타임, 어떠한 작업이나 프로세스가 시작부터 완료될 때까지 걸리는 시간이다. P97. 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점.

• 요약 및 교훈. P98. 1960년대 말~1979년에 끝난 두 번째의 주택 사이클은 두 가지 특징, 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점. 두 번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성.

• 작성 중…