월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 논현두산위브 1단지
- 위치: 강남구 논현동
- 연식: 2004년
세대수: 130세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 21분 (수인분당선 강남구청역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 35분 (수인분당선 강남구청역 / 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 30분 (9호선 선정릉역 / 환승없음)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 33분 (선정릉역 9호선 / 1회 환승)
학군
- 중학교 학업성취도: 언주중 92%
- 학원가 유무 : 학원가 X 대치동 학원가 인접
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 학동초 약 500m 도보 5분, 언주중 1.2Km 도보 15분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 8, 마트 2
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가: 21억
- 최근 실거래가: (26.06 / 8층) 21.2억
- 전고 가격: -
- 전저 가격: -
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 8억 → 21억(13억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
(금리 2% 오를 시 약 80만원/월 추가이며 감당가능, 3억/150만→210만)
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [비교평가 필요]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [비교평가 후 우선순위 선정]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 서초현대 33평형
1) 단지명: 서초현대
- 위치: 서초구 서초동
- 연식: 1999년
세대수: 299세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 17분 (버스)
- 시청역까지 소요시간: 35분 (3호선 교대역 / 2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 33분 (3호선 교대역 / 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 35분 (3호선 교대역 / 2회 환승)
학군
- 중학교 학업성취도: 서운중 95.5%, 서일중 94%
- 학원가 유무 : 반포동, 대치동 학원가 인접
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 서이초 약 860m 도보 10분, 서운중 1.0Km 도보 12분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 4, 마트 3
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 33평형
- 현재 호가: 23.5억
- 최근 실거래가: (26.01 / 7층) 22.8억
- 전고 가격: 18.0
- 전저 가격: 15.5
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 7.35억 → 23.5억(약 16.2억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [다소 초과]
(예산 +20%범위 내에 들어오는 단지로 예산 다소 초과하므로 계속 지켜보면서 급매나 세재개편 이후 가격 조정되는지 지켜보자)
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [△]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [충분히 가치있는 아파트라고 판단됨.]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [매수가능한 범위내 들어온다면 매수]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 삼성한일 32평형
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
강남권(강남구/서초구) 단지들을 입지비교하면서 우선 들었던 생각은 직장,교통,학군,환경이 우열을 가리기 어려울 정도로 대부분 우수했고, 지역과 단지들을 돌아보면서 왜 사람들이 강남권에 살고 싶어하는지를 느낄 수 있었던 것 같습니다. 직장도 압도적으로 강남권에 위치하고 있고, 교통도 2,3,7,9호선 등 대부분의 지하철노선이 지나가니 편리할 뿐 아니라 학업성취도가 대부분 90%이상으로 월등한 학교들이 위치하고 있고 학원가가 있으며, 백화점과 대형마트, 대형병원등이 다수 위치하고 있는 압도적인 지역이었다.
내 예산과 +20%까지의 단지들을 일단 3개정도 비교하면서 어느단지를 해도 될 것 같다는 생각이 들었고 7월까지는 단지만 살펴봤다면 8월에는 세제개편을 포함한 정부정책이 나오면 시장흐름을 살펴보면서 선정한 3개단지에 대해 매물임장을 진행해 봐야겠다는 생각을 했습니다.
