[100-76] 입지 센스

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 입지 센서

저자 및 출판사 : 훨훨, 다산북스

읽은 날짜 : 26.7.31.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #심플한 전략 #수도권 정비사업 #시세그루핑

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개

: 플랩자산연구소 대표로, 비닐하우스에서 살며 공무원이 된 후, 부동산투자의 노하우를 쌓았다. 현재는 입지분석전문가로 경제적 자유로 가는 로드맵을 안내하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

:갈아타기

(초보)1주택에서 1주택으로

호재에 대한 기대를 빨리 내려놓는 사람들이 상급지로 진출하게 되어있다

아직 호재가 실현되지 않았어도 곧 실현되리라는 기대가 충만할때 한발 앞서 갈아타는것이 좋다

호재는 우리 생각보다 더 빠르게 시세에 선반영되기 때문이다 그래서 갈아타기 타이밍은 단순하게 내가 상급지로 갈아탈 여력이 된다면 바로 그때 갈아타면 된다.

(중수)1세대2주택

종전주택과 신규주택 둘 중 하나라도 비조정지역이면됨. 단 신규주택을 취득할때 종전주택이 조정대상지역으로 지정되면 비조정지역으로 인정못받음. 신규주택 취득당시 기준임

수익률의 함정에서 벗어나라. 하급지가 상급지보다 더 역동적인 시세변동을 보이기도 하고 때로는 빠르게 자산을 늘리는 도구가 되어주는건 맞다. 그러나 어느정도 종잣돈 규모가 늘어나서 상급지로 진입할수 있게되면 이때부터는 수익률이 아니라 자본수익의 절대값을 보고 움직여야한다. 

소액투자는 투자가 복잡해질수밖에 없고 그러다보면 내 일상이 투자에 매몰된다. 그래서 투자의 방향성을 심플함으로 잡아야한다. 부자로 가는길은 좋은 입지에서 나온다. 종잣돈이 3억원을 넘어가면 입지좋은곳을 선점하자.

*청약이 정비사업으로 개발된 곳이라면 5년 내 투기과열지구 조합원 분양권 당첨은 불가.

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(고수)정비사업으로 시세차익과 비과세 동시에 챙기기

중급지에서 상급지로 갈아탈때.

일반주택+조합원 입주권 특례

대체주택 비과세 특례

(초고수)3스텝전략

1.좋은 첫집을 마련한다

2.첫집의 시세가 오르고 그 시세에 따라 LTV상한도 오르기때문에 주담대를 추가적으로 일으킬수있다. 이 종잣돈으로 추가투자를 한다.

-지식산업센터,오피스텔,생활형숙박시설,민간임대,상가,토지, 또는 비조정지역 주택 매수하고 2년후 매도

3.첫집과 종잣돈 투자수익으로 상급지로 갈아탄다

세금전략

취득세: 조정대상지역 매수 후 비조정지역 주택 매수하면 중과안됨

비조정지역 매수 후 조정대상지역 매수하면 조정대상지역 주택 취득세 중과됨

라이프사이클별 

생애최초일 경우->신용대출 받아서라도 분양권투자, 생애최초대출로 기축아파트 실거주집매수,갭투자(아실-갭투자증가지역, 갭투자현황), 정비사업 입주권(초기-중기는 오래기다려야해서 비추, 이주와 철거단계까지 진행되어 3년후 입주하면서 5천정도의 물건 찾아보기)

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30대신혼부부->종잣돈2-3억이면 경기도 인천 생애최초대출, 종잣돈3-5억이면 서울 생애최초대출 또는 정비사업(서울거주자 아니어도, 청약통장 없어도, 무주택자 아니어도 됨)

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40-50대부부->수도권학원가 추천(일산신도시 후곡 백마학원가, 평촌신도시 평촌학원가, 분당신도시 수내학원가, 마포구 대흥학원가, 강북 중계학원가, 목동학원가,대치동학원가)

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22년6월 기준 한국에서 10억원 이상의 자본을 보유하고 있으면 서울상위급지까지도 도달할수있다. 

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입지에 대하여

시세그루핑(투자금 기준)으로 재개발, 갭투자, 실거주 로 나눠서 생각해본다

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지리적 연관관계, 같은 철도망 공유 관계, 지리적으로 떨어져 있는데도 시세 서열에 따른 라이벌 관계 등을 파악하여

형-동생 라인을 숙지하고, 형 시세가 오르면 동생 지역 아파트를 발빠르게 매수한다.

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신규교통망(4차 수도라면권 철도망 구축계획, 2021년 발표)은 시험족보다. 2~4년 정도 보유하고 갈아타기를 할 계획이 매매할 해에 개통하거나 착공하는 노선 위주로 살펴보자. ​

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 초고수 전략으로 종잣돈을 3억 만든 다음, 서울 정비사업으로 갈아타는 전략을 알게되었다. 서울 입지와 정비사업에 대한 공부를 미리 해둬야겠다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 기축아파트를 매매하는 것 뿐 아니라, 분양권 투자나 재개발도 갈아타기의 대안이 될 수 있기에 종합적인 분석이 필요하다는것을 알게되었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다. 훨훨

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)