안녕하세요. 적적한투자입니다.
최근 부동산 뉴스를 보다 보면 자주 등장하는 단어가 하나 있습니다.
바로 ‘풍선효과’입니다.
풍선효과라고 하면 보통 특정 지역을 규제로 묶었을 때,
규제를 받지 않는 다른 지역으로 수요가 이동하면서 가격이 오르는 현상을 떠올립니다.
실제로 지난 상승장에서도 많이 볼 수 있었던 모습입니다.
한 지역을 규제로 누르면, 아직 규제를 받지 않은 옆 지역으로 사람들이 이동하는 것입니다.
그래서 풍선효과가 나타난다는 이야기가 나오면 우리는 자연스럽게 지도를 먼저 펼쳐봅니다.
“이번에는 어느 지역으로 사람들이 넘어갈까?”
그런데 최근 시장을 보면 조금 다른 모습이 함께 나타나고 있습니다.
이번에는 지도만 봐서는 놓칠 수 있는 풍선효과가 있기 때문입니다.
풍선은 어디로 움직이고 있을까요?
최근 수도권 아파트의 가격대별 거래를 보면 재미있는 변화가 나타납니다.
20억을 넘어가는 고가 아파트보다
오히려 그 아래 가격대에서 신고가 거래가 활발하게 나타나고 있습니다.
서울의 경우 6억~9억 아파트의 신고가 거래 비중은 28.1%,
9억~12억은 40.4%, 12억~15억은 46.4%까지 높아졌습니다.
경기 역시 6억~9억 17.1%, 9억~12억 33.3%,
12억~15억 48.4%로 비슷한 모습을 보이고 있습니다.
| 지역 | 가격대 | 2025년 7월 | 2026년 7월 | 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 6억 초과~9억 이하 | 약 6% | 28.1% | 큰 폭 상승 |
| 서울 | 9억 초과~12억 이하 | 약 10% | 40.4% | 큰 폭 상승 |
| 서울 | 12억 초과~15억 이하 | 약 17% | 46.4% | 큰 폭 상승 |
| 경기 | 6억 초과~9억 이하 | 약 4% | 17.1% | 큰 폭 상승 |
| 경기 | 9억 초과~12억 이하 | 약 12% | 33.3% | 큰 폭 상승 |
| 경기 | 12억 초과~15억 이하 | 약 21% | 48.4% | 큰 폭 상승 |
특히 눈여겨볼 것은 6억~15억 사이 가격대에서
1년 전보다 신고가 거래 비중이 크게 높아졌다는 점입니다
규제가 강화됐다고 해서 집을 사려는 수요까지 모두 사라진 것은 아닙니다.
15억 집을 살 수 없게 됐다면 12억 범위에서 다시 찾고
그 집의 가격까지 올라 살 수 없게 되면
다시 자신의 자금으로 살 수 있는 다음 선택지를 찾습니다.
단순히 규제를 피해 다른 지역으로 옮겨가는 것이 아닙니다.
같은 규제지역 안에서도 자신의 자금으로
살 수 있는 가격대와 단지로 수요가 이동하고 있습니다.
그렇다면 왜 이번에는 이런 모습이 나타나는 걸까요?
지난 상승장과 이번에는 무엇이 달랐을까요?
지난 상승장에서는 가격이 오른 지역을 중심으로 규제가 순차적으로 확대됐습니다.
한 지역이 규제로 묶이면 아직 규제를 받지 않은 주변 지역으로 수요가 이동했고,
그 지역의 가격이 오르면 다시 규제가 확대됐습니다.
그래서 당시에는 ‘규제지역 → 비규제지역’이라는 지역 간 풍선효과가 비교적 뚜렷하게 나타났습니다.
물론 지금도 이런 흐름은 있습니다. 대출이나 규제가 상대적으로 덜한 비규제지역으로 수요가 이동하는 모습은 여전히 나타날 수 있습니다.
그런데 이번에는 한 가지를 더 봐야 합니다.
10·15 대책에서는 이미 가격이 많이 오른 곳뿐 아니라 아직 상대적으로 가격 상승이 크지 않았던 곳까지 넓은 지역이 한꺼번에 규제지역과 토허제 지역으로 묶였습니다.
그러다 보니 같은 규제지역 안에서도 차이가 남아 있습니다.
이미 가격이 많이 오른 지역과 단지가 있는 반면,
아직 상승폭이 크지 않아 상대적으로 가격 메리트가 남아 있는 곳들도
함께 규제지역 안에 들어와 있습니다.
결국 수요는 규제지역 밖으로만 움직이지 않습니다.
같은 규제를 받고 있는 지역 안에서도 자신의 자금으로 살 수 있으면서, 상대적으로 가격 메리트가 남아 있는 단지를 찾아 움직이는 흐름이 함께 나타나고 있습니다.
이번 풍선효과를 볼 때는 그래서 ‘규제를 피해 어느 지역으로 움직이는가’만 봐서는 안 됩니다.
같은 규제지역 안에서 ‘어느 가격대로 움직이고 있는가’도 함께 봐야 합니다.
실제 한 지역을 놓고 살펴보겠습니다.
같은 구로인데, 오르는 시점은 달랐습니다
오늘 같이 살펴본 곳은 구로구입니다.
구로구 역시 10·15 대책 이후 토허제 적용을 받고 있는 지역입니다.
그런데 구로구 안에서 가격대가 다른 단지들을 함께 놓고 보니 재미있는 차이가 있었습니다.
[구로구 4개 단지 가격 비교 그래프]
① 신도림 태영 / 상승 시작 24.2월 / 8억 → 13.7억
② 개봉 현대 / 상승 시작 25.4월 / 6.8억 → 9.7억
③ 오류 삼천리 / 상승 시작 25.10월 / 5.3억 → 6.8억
위 단지는 모두 같은 구로구에 있습니다.
하지만 가격이 움직이기 시작한 시점은 같지 않았습니다.
상대적으로 가격대가 높았던 신도림 태영이 2024년 초 먼저 움직였고, 이후 6억대였던 개봉 현대, 다시 5억대였던 오류 삼천리까지 시차를 두고 움직이는 모습을 볼 수 있었습니다.
같은 지역, 같은 규제 안에서도 가격대에 따라 움직이는 시점에는 차이가 있었던 것입니다.
여기서 중요한 것은
“좋은 단지가 오르면 싼 단지도 결국 오른다”는 이야기가 아닙니다.
모든 가격이 낮은 단지가 오르는 것도 아니고, 앞선 단지의 상승이 뒤의 단지 상승을 만들었다고 단정할 수도 없습니다.
제가 여기서 눈여겨본 것은 규제지역이라는 하나의 경계 안에서도 수요가 한곳에 멈춰 있지 않았다는 점입니다.
가격이 오르고, 대출 규제로 인해 구매력이 떨어진 상황에서도 기존에 보던 집을 살 수 없게 된 사람들은 사라지는 것이 아니라 자신의 자금 안에서 다시 선택지를 찾습니다.
그 과정에서 같은 규제 안에서도 상대적으로 덜 오른 가격대와 그중 가치가 있는 단지가 새로운 선택지로 들어올 수 있습니다.
구로 전체가 토허제로 함께 묶여 있다는 사실만 봤다면 놓칠 수 있는 움직임입니다.
풍선효과, 이제는 지역으로만 보지 마세요
앞으로도 규제가 발표되면 풍선효과에 대한 이야기는 계속 나올 겁니다.
그러면 자연스럽게 이런 생각부터 하게 됩니다.
“이번에는 어느 지역이 오를까?”
물론 봐야 합니다. 규제가 강한 지역에서 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 움직이는 지역 간 풍선효과는 여전히 중요한 흐름입니다.
하지만 이번 시장에서는 한 가지를 더 봤으면 좋겠습니다.
규제의 경계 안에서는 어떤 가격대가 먼저 움직이고 있는지,
그리고 아직 상대적으로 가격 메리트가 남아 있는 단지는 어디인지 함께 보는 것입니다.
특히 내집마련을 준비하고 있다면 내가 사고 싶은 집 하나만 볼 것이 아니라, 나와 비슷한 자금을 가진 사람들이 어떤 선택지들을 놓고 고민하고 있는지까지 같이 살펴볼 필요가 있습니다.
그래야 이미 많이 오른 집만 쫓아가는 것도,
반대로 규제가 나왔다는 이유만으로 무작정 기다리는 것도 피할 수 있습니다.
지난 상승장에서 풍선효과를 볼 때 ‘어느 지역으로 수요가 이동하는가’를 봤다면,
이번에는 하나를 더 보셨으면 좋겠습니다.
같은 규제지역 안에서도 ‘어느 가격대로 수요가 이동하고 있는가.’
이번 풍선효과를 이해하는 데 필요한 또 하나의 기준이 되어줄 것입니다.
