https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005318304?sid=101
기사 요약
배경
서울 서초구 반포 일대 대단지 신축 아파트 입주에도 불구하고 전·월세 매물의 극심한 가뭄으로 세입자들의 불안 심리가 고조되자, 미등기 신축 단지의 권리관계 확인이 어렵다는 허점을 노린 임대차 사기 범죄가 기승을 부리는 역설적 상황 발생
핵심 내용
반포 일대 신축 대단지 입주장 특수 실종 및 극심한 전·월세 매물 가뭄
- 2,091세대 규모의 대단지인 '반포래미안트리니원' 입주 개시에도 불구하고 전·월세 매물이 극도로 부족한 기현상 지속
- 온라인 플랫폼상 등록 매물은 1,000건 이상이나 중복 및 미끼 매물을 제외한 실제 계약 가능 매물은 극소수에 불과한 수급 불균형 심화
- 전·월세 공급 가뭄에 따른 임차인들의 불안 심리 극대화 및 패닉 상태 초래
미등기 신축 아파트의 제도적 허점을 노린 치밀한 임대차 사기 수법
- 주민등록증과 분양계약서를 위조하여 일반 분양자로 사칭한 뒤 시세보다 저렴한 조건으로 임차인을 유인하는 방식 활용
- 재건축 조합 및 분양 사무실이 업무를 종료하는 평일 오후 6시 이후를 공략하여 당사자 진위 확인을 원천 차단
- 매물 선점을 원하는 임차인의 조바심을 악용해 즉각적인 가계약금 송금을 재촉하여 건당 수천만 원 상당의 피해 발생
월세화 현상에 따른 시장 왜곡 및 안전장치 마련의 필요성
- 지속적인 월세 선호 현상 대비 공급 부족으로 인해 임차인뿐만 아니라 중개업소마저 매물 확보 경쟁에 매몰되어 검증 소홀 방조
- 소유권 보존등기가 완료되지 않은 신축 아파트의 권리관계 검증을 위한 공적 확인 시스템 부재
- 보증금을 제3의 기관에 예치한 후 최종 권리관계 확인 및 열쇠 수령 시 임대인에게 지급하는 에스크로(결제대금예치) 제도 도입 필요
집을's 생각
서초구 반포 일대에 대규모 신축 아파트가 입주하고 있음에도 정작 임차 가능한 매물이 없어 세입자들이 불안에 떨고 있습니다. 문제는 이 불안 심리를 파고들어 미등기 신축 단지는 권리관계 확인이 어렵다는 허점을 노린 임대차 사기가 기승을 부리고 있습니다.
실제 네이버부동산에 올라온 매물을 보면 전세가 1,302건, 월세가 1,264건에 달합니다. 숫자만 보면 전월세 하락이 염려될 정도이지만 대부분 중복 매물이거나 미끼 매물이어서 실제 계약이 가능한 물건은 거의 없다고 봐도 무방합니다.
기존에는 인근에 거주하던 세입자들은 지금 사는 곳에서 나가더라도 트리니원이 완공되면 매물이 나올 테니 그때 들어가면 되겠지라고 기대했지만 막상 임차 매물이 나오지 않으면서 극심한 불안 증세를 보이고 있습니다.
이런 현상은 반포만의 문제가 아닙니다. 서울 전반에 임차 매물 자체가 귀하다 보니 거래 방식마저 바뀌었습니다. 과거에는 여러 매물을 둘러본 뒤 마음에 드는 것을 골라 가격이나 상태를 협상하고 계약하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 이제는 매물이 나오는 족족 거래되기 때문에 물건이 나왔다는 소식만 들으면 직접 보지도 않고 곧바로 계약금을 넣는 경우가 비일비재합니다.
문제는 사람이 패닉에 빠지면 정상적인 판단이 어려워진다는 데 있습니다. 평소라면 당하지 않았을 수법에도 쉽게 걸려들고 무리한 결정을 내리게 됩니다. 사기꾼들은 바로 이 지점을 노립니다. 이들은 주민등록증과 분양계약서를 위조해 일반 분양자로 사칭한 뒤 세를 놓습니다.
특히 치밀한 부분은 미등기 매물이라 권리관계를 확인하려면 재건축 조합이나 분양 사무실에 사실 여부를 물어야 하는데, 이들 사무실이 업무를 마치는 평일 오후 6시 이후를 골라 매물을 내놓는다는 점입니다. 애초에 진위 확인을 할 수 없는 시간에만 사기를 칩니다.
여기에 사정이 있어 시세보다 저렴하게 내놓는다는 말까지 더해지면 세입자는 불안하면서도 이 매물 아니면 구하기 힘들지도 모른다는 조바심에 결국 계약금을 송금하게 되고 서초구 특성상 건당 수천만 원의 피해로 이어집니다.
기사에서는 보증금을 제3의 기관에 예치했다가 권리관계 확인과 열쇠 수령이 끝난 뒤 임대인에게 지급하는 에스크로 제도를 대안으로 제시합니다. 다만 저는 이 부분에 대해 조금 다른 생각을 가지고 있습니다. 문제는 에스크로를 도입하면 수수료가 발생하게 됩니다.
과거 도입을 검토했을 당시 수수료가 0.05%~0.3% 수준이었습니다. 1억 원을 예치하면 최대 30만 원을 내야 하는 셈입니다. 이미 중개 수수료를 내고 거래세 부담도 큰 상황에서 에스크로 수수료까지 더해지면 거래 비용이 한층 더 올라가게 됩니다.
게다가 이 비용은 결국 어떤 방식으로든 세입자에게 전가될 가능성이 높습니다. 그래서 저는 단순히 수수료를 물리는 방식이라면 반대입니다. 다만 예치한 보증금을 RP처럼 단기로 운용해 오히려 이자를 돌려주는 구조라면 세입자에게 실질적인 부담을 지우지 않으면서 안전장치를 마련할 수 있으니 충분히 도입을 찬성할 만하다고 생각합니다.
