안녕하세요. 너나위입니다.
제가 하는 일이 일이다보니 매일 부동산, 경제 뉴스를 보고 있습니다.
이번 주 들어서는 <역대 최장 상승 기록>을 깨네 마네 하는 게 주를 이루고 있군요.
오늘 저녁 구해줘월부에서도 다룰 예정이지만, 관련 내용을 간략하게 글로도 남겨 영상을 보시는 분들이 보다 명료하게 내용을 담아가시길 바라는 마음에 적어봅니다.
| 현재 상황은?
이 기사가 정리가 잘 되어있습니다.
서울 아파트값 83주째 상승…문재인 정부 시절 85주 기록 경신 눈앞
내용 중 사실을 간단히 정리하면 이러합니다.
1. 서울 아파트 매매가격이 한국부동산원 통계 기준 83주 연속 상승하여 역대 최장기간 상승(85주) 기록 경신에 다가서고 있다.
2. 기존 최장기간 상승은 문재인 정부 시기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주다.
3. 세부적으로 보면 83주 중 25년은 강남, 서초, 송파 등 강남3구와 마포, 성동 등 한강벨트 지역이 상승을 주도했다(송파 20%, 성동 19% 등)
4. 반면 26년은 성북구 13.52%, 구로구 11.06%, 강서구 11.01%, 서대문구 10.93%, 관악구 10.40% 등 이른바 서울 외곽지역이 상승을 주도했다. 반면 강남구는 올해 들어 현재까지 누적 상승률이 0.94%로, 25개 구 가운데 최하위를 기록했다.
| 왜 이런 일이 벌어졌을까?
먼저 ‘강남은 항상 오르고 외곽은 안 된다’는 통념이 깨지고 있습니다. 기사에는 언급되지 않았지만 수도권 동남부를 중심으로 한 경기도 지역 역시 올해 들어 폭등세에서 둘째가라면 서러울 지경입니다. 강남이 크게 오르고 다른 지역이 따라가는 것이 아닌, 강남은 조정을 받는 상황에서 오히려 다른 지역이 크게 오르는, 기존의 통념으로는 설명하기 어려운 일들이 1년 내내 벌어지고 있습니다.
이유는 여러가지가 있겠지만 크게 다음 3가지입니다.
첫번째, 절대적인 집의 부족으로 인한 전월세난입니다.
매매가의 경우 서울 전체가 완연한 상승으로 진입했다고 할 수 있는 시기는 24년 하반기 정도로 봐야 합니다. 그러나 전세는 23년부터 오르고 있었습니다. 그 전의 상황이 중요한데, 22년엔 역전세로 인해 전세를 구하는 것, 즉 임대차 시장은 완전한 수요자 중심이었습니다. 수요자들은 여유가 있었던 것입니다. 그러나 23년 들어 22년 역전세로 인한 기저효과가 생겨 반등의 모양새를 보이기 시작했고, 24년, 25년 점점 심상치 않다가 올해 들어 전세 물건 부족 현상이 매우 심해졌습니다. 모두 집이 모자라기 때문이었습니다. 그것이 시차를 두고 서서히 사람들의 피부에 와닿기 시작한 것입니다. 이처럼 전월세 시장이 불안정하여 매매가의 상승이 일어나는 경우엔 하나의 특징이 있는데, 전세가와 매매가의 차이가 적은 지역에서 더욱 강한 매매 전환이 일어난다는 점입니다. 거주 문제 자체에 여유가 있을 때 사람들은 투자가치를 따지며 내집마련을 미루지만, 당장 거주에 문제가 생기기 시작하면 시간을 두고 투자가치를 따지기보다는 당장 살 집을 마련하고자 합니다. 이른바 ‘생존매수’라는 말이 나오는 이유는 여기에 있습니다. 저는 이런 상황을 2013년부터 2017년까지 지난 상승장 초반과 2020년부터 2021년까지 지난 상승장 후반에 현장에서 직접 경험한 바가 있습니다. 지금은 그 때와 매우 흡사합니다. 흥미로운 것은 26년 매매가가 가장 많이 상승한 지역은 모두 전세가가 강하게 상승하고 전세 매물 감소가 컸던 지역들(서울 외곽 지역)이었다는 것입니다. 이는 제가 영상이나 글에서 항상 강조하는, 부동산 매매시장의 향방을 이해하려면 전세 시장을 유심히 보아야 한다는 것의 근거가 됩니다. 이는 앞으로도 중요한 관전 포인트가 될 것입니다.
두번째, 매매금액대별 대출 차등 정책으로 인한 유동성 유입의 편차입니다.
현재 대출규제는 매매 15억 이하는 대출 최대 6억, 25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억까지 대출이 가능합니다. 이런 상황에서 위에 말씀드린 이른바 쫓기는 상황에 처한 임차인들(잠재적 1주택 실수요자들)은 대출이 많이 나와 부족한 구매력을 상쇄할 수 있는 가격대를 먼저 찾게 됩니다. 그리고 공교롭게도 해당 가격대가 올해 가장 매매가가 가파르게 증가한 서울 외곽 지역들입니다. 26년 초 기준 매매가 8억에 전세가 4.6억. 성북, 관악, 강서, 서대문, 동대문의 20평형대 역세권 아파트들이 상당수 여기에 해당되었었습니다. 모두 일제히 10억에 도달하거나 돌파하게 되었습니다.
한 마디로 정리하면, 전세는 없고, 있더라도 엄청난 호가로 나오는데다, 대출은 상대적으로 잘 나오는 지역들 위주로 올 한해는 상승이 일어난 것입니다. 위에서 이야기한 첫번째, 공급부족이 두번째, 대출규제와 만나 일으킨 현상인 것입니다.
세번째, 강남의 경우 세제개편안이 큰 영향을 주고 있습니다만, 그 너머를 보셔야 합니다.
올 한 해 내내 강남은 사실상 상승 자체가 없었다고 해도 무방할 정도입니다. 최근 들어 호가가 쏟아져 나오는 급매물들도 존재합니다. 이는 세제개편안이 트리거였던 것이 분명합니다. 종부세 부담도 부담이지만, 더 큰 것은 양도세 공제한도를 신설(29년 이후 10억)한 것입니다. 시기를 놓쳤다가는 세부담이 이루 말할 수 없을 정도로 늘어나기 때문입니다. 그러나 여기서 놓쳐선 안 되는 부분이 있습니다. 현재 나오는 물건들은 매도하고 강남을 떠날 사람들도 있을 수 있지만, 공제한도 신설 전에 양도세를 한 번 ‘털고’ 가려는 물건들도 있기 때문입니다. 지금 매도하면 기존 양도세 장기보유특별공제를 모두 다 받고 매도합니다. 그렇게 한 후 현재 시세대로 다시 사게 되면 그냥 거주했을 때보다 향후 공제한도 신설 이후에 매도하더라도 훨씬 더 적은 세부담을 안게 됩니다. 이런 것들을 준비하는 매도자들도 많다는 것입니다. 즉, 강남은 다 팔고 떠나려고 한다라고 생각하는 것은 상황을 오인식하게 할 수 있는 것입니다. 또한 이번 공제한도 신설 또한 기존의 다주택자 양도세 중과와 마찬가지로 기한을 정해놓은 규제 도입입니다. 이럴 경우, 해당 시점이 지나면 매물이 매우 감소하게 됩니다. 그럴 경우 현재는 찬바람이 부는 강남지역이지만 이후엔 물건이 좀처럼 출회되지 않는 철옹성이 될 수 있다는 것을 알아두어야 합니다. 모든 세제 변화에는 양면이 있다는 것을 볼 줄 아는 사람이 현명한 의사결정을 할 수 있습니다.
| 실수요자들은 어떻게 접근하는 것이 좋을까?
여기서 한 번 오늘의 타이틀에 대해 언급해야 할 것 같습니다.
<이전 최장 기간 상승 기록(85주 연속 상승)을 깨냐 아니냐는 아무런 의미가 없다>입니다.
이전 최장 기간 상승은 ‘2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주’입니다.
그런데 정말 그 때만 집값이 상승했습니까? 문재인 정부 시절은 5년 내내 집값이 상승했던 시기입니다.
그런데 왜 최장기간이 85주일까요? 그건 거대한 상승 사이클 중 중간중간 나온 정책들과 해당 정책들로 인한 일시적 시장 소강상태가 중간중간 눌림목을 형성했기 때문입니다. 그러나 시장의 근본 변수를 통제하지 못하면 결국 시장은 갈 길을 가게 됩니다.
정말 중요한 것은 기간 그 자체가 아니라, 현재 부동산 시장에 대한 구조적 이해와 접근입니다.
그 구조적 이해를 위해 제가 위 2번째 단락에서 해당 내용을 현재 기준으로 간략히 정리한 것입니다.
그렇다면 위의 3가지 사항들의 ‘구조적’ 변화가 일어날 수 있는가를 봐야 합니다.
첫번째, 공급부족 관련하여서는 전체적인 틀에서는 부족이 유지될 것이나, 지역별 편차가 존재할 수 있음을 알아야 합니다. 수도권은 누구네 집 뒷뜰이 아닙니다. 거대하고 다양하게 구분됩니다. 그러므로 향후 주택공급이 언제 어디에 얼마나 진행되는지를 잘 살펴야 합니다. 지역별로 보시다보면 ‘어? 여기 이렇게 많아?’ 싶은 곳들도 있습니다. 그렇다면 그 지역에 내집마련을 하실 경우, 위 첫번째 사항의 구조가 깨질 수 있습니다. ‘왜 내가 사는 곳만 오르지 않아?’란 말을 할 수도 있다는 말입니다. 구체적인 지역을 언급할 경우, 영상과 칼럼에서 사람들과 현장에 미치는 영향이 있기에 이 정도의 주의사항만 말씀드릴테니 관심지역의 향후 3,4년 입주물량을 부동산 지인 등과 같은 좋은 사이트를 통해 찾아보시는 것을 권합니다.
두번째, 매매금액대별 대출 차등 정책으로 인한 유동성 유입의 편차는 크게 변동이 일어나기 쉽지 않으리라 봐야 합니다. 물론 이는 정부의 정책 결정 사항이기에 언제든 얼마든지 변화할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 상황은 그렇게 간단하지 않습니다. 이번 세제개편안 발표 전 공청회에 앞서 국민들의 의견을 받았던 웹사이트에 기재된 국민들의 요구사항들을 보면, 가장 많았던 요구는 대출규제를 풀어달라는 것이었습니다. 압도적인 숫자였습니다. 현 정부의 여러 상황상 국민들의 요구를 무시하기 어려운 상태일텐데 반대로 대출을 더 조인다? 단기적으로 그건 쉽지 않을거라 봐야 합니다. 또한, 이번에 새롭게 국토부장관 후보로 선정된 홍지선 후보자의 과거 대출 규제 발언을 보면, “시장 안정 및 수요 관리를 위한 규제지역 지정과 대출규제 강화가 불가피한 측면이 있다”, “그러나 그 과정에서 국민들의 주거 상향 이동이 어려워진 점에 무거운 책임감을 느낀다”고 했습니다. 이는 추가적인 대출 규제에 대한 상당한 부담을 느끼고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 만약 15억 이하 최대 6억을 최대 4억(예를 들어) 등으로 줄일 경우, 지금은 앞서 말씀드린 생존 매수에 해당되는 국면이기에 더 가격대가 낮은(4억 대출로 매수가능한) 지역으로의 수요 이동이 발생할 확률이 더 높습니다. 이는 모두 집의 절대적인 부족에 기인한 것입니다. 즉, 이것이 지금 시장의 근본이라는 것입니다.
세번째, 강남의 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 공제한도 신설이 시행되기 전까지는 매도 물량이 제법 나올 확률이 있습니다. 그러나 중요한 것은 양도세 공제한도 축소가 시행되는 시기 이후엔 좀처럼 그 세금을 내가며 매도하려는 사람이 나오지 않는 모양으로 전개될 수 있음을 알아야 합니다. 또한, 현재 강남아파트 매도하는 사람들이 모두 그것을 처분하고 떠나려는 것이 아니라, 일단 세부담을 줄이는 선에서 매도한 후 다시 매수하여 매입단가를 높이는 전략을 쓰는 상당수의 잔류 수요가 존재한다는 것을 알아야 합니다. 저는 지난 12년간 시장에서 마치 지금 당장 팔지 않으면 큰 일이 날 것 같다고 호들갑을 떠는 경우를 참 많이 봐왔습니다. 그러나 ‘시간을 두고 팔게 하는’ 정책의 부작용은 ‘시간이 지나면 팔지 않으려 하는 상황’을 만드는 것이라는 것 또한 그 때마다 봐왔습니다.
무주택 실수요자라면, 언제 끝날지 기약이 없는 전월세난에 아무 생각없이 끌려다녀서는 안 됩니다. 적정한 선에서 내집마련을 해야 하며, 단, 앞서 말한 것과 같이 내가 수도권 외곽일 경우 주변 입주물량을 잘 살피는 것이 필요합니다.
1주택 갈아타기 수요라면, 무조건 ‘강남은 세부담이 크니 안 된다’라고 생각하시기보다 지금을 기회로 인식하시는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 이유는 앞서 말씀드린 것들 때문입니다. 입지는 영원하고 정책은 시장의 모습에 따라 모습을 달리한다는 것을 알아야 합니다.
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