이번 월부학교 3강은 갱지지 튜터님께서
수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는 법에 대해 강의해주셨습니다
투자 지역이 수도권인지 지방인지가 중요한 것이 아니라
수도권과 지방 투자 대상에 대한 "기준"을 가지고 "비교평가"하여
투자 단지에 대한 "확신"을 갖는게 중요하다고 말씀해주셨습니다
특히 수도권과 지방의 계급장을 떼고 보는 것을 강조해주셨고
수도권 13-18년도 조정, 비조정 지역의 시장 흐름이 비슷하다는 것이 신기했습니다
지금 2019년도와 비슷한 시장이고 그 시기에도 지방광역시가 저렴했기 때문에
지금 수도권 외곽과 비교하여 반드시 저평가 구간에
보통 가치 이하의 단지를 매수하고 수익을 본 후 매도하도록 하겠습니다
수도권과 지방은 입지평가의 기준과 사이클이 달라서 비교평가가 어렵기 때문에
"가격을 고정해서 가치를 비교"해야된다고 말씀해주셨습니다.
먼저 비슷한 체급인 가격을 비교평가하는 방법을 알려주셨는데
수도권과 지방 랜드마크와 선호 단지의 가격 차이가 클 경우
지역을 변경해서 "비슷한 매매 가격"으로 비교평가할 후보 단지를 추린 후
어디가 더 "가치" 있는지 "환금성"이 중요하고 특히 "지역 내 선호도"를 강조해주셨습니다.
서울은 가격이 많이 오른 반면, 지방은 아직 저렴하고
생활권을 "대장, 선호, 가성비, 후순위" 이렇게 4가지로 나누어
투자 단지가 위 생활권 중의 어떤 선호도인지 비교평가해야 되고
하급지 가성비 생활권부터 선호도 좋은 단지를 우선 검토해야된다고 하셨습니다
또한 수도권 외곽의 선호도 떨어지는 단지는 전세 가격이 잘 오르지 않기 때문에
지방 선호도 좋은 단지를 투자하는 것이 낫다고 말씀해주셨습니다
소액 투자는 전세가율의 "시점"이 중요하기 때문에
단순히 전세가율만 보지 않고 매매 가격과 같이 보도록 하겠습니다
수도권과 지방의 "공급"에 대해서도 자세히 알려주셨고
대출을 사용할 때 감액상환요구를 대비하여
"연저축액의 2배 수준을 넘지 않아야 됨"을 강조해주셨습니다
전세 가격은 10년에 2배 오르는 것이 자연스럽고
21년도 전세 전고점 수준이면 괜찮다고 하시며
'전월세 보증금'은 최후 보루로 남겨둬서
역전세 시장을 대비해야 된다고 하셨습니다
특히 내 상황에서 감당 가능한 "최선의 투자"를 하는 것이 중요하고
명확한 '데드라인'을 정하여 투자해야 된다고 말씀해주셔서
이번 학기 마치기 전에 실행할 수 있도록 하겠습니다
월부학교에서 성장하는 법도 자세히 알려주셔서
주니어지만 재미, 의미, 성장을 번갈아가며 추구하고
성장한 모습을 보여드리도록 하겠습니다
감사합니다
BM
- 수도권, 지방 투자 의사결정 장표 작성하기
- 하나씩 끝내기보다 "적용"까지 할 것
