안녕하세요 배당받는도비입니다.
8. 3. 부동산 세제개편안이 발표되었습니다.
이번 개편안의 핵심은 ‘챗수'와 ‘보유기간’이 아닌 ‘가액’과 거주기간'입니다.
즉, 실거주자는 세 부담을 줄이고, 비거주·다주택자와 고가주택 보유자는 세 부담을 높이고
'오래 보유'보다 '실제로 오래 거주'한 사람을 우대하여
집을 투자 자산보다 ‘실거주 공간'이라는 메시지를 전달하고 있습니다.
따라서 이번 세제개편안의 내용을 정리해보고, 각 상황별로 어떻게 대응해야할 지 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
비거주 1주택자, 다주택자의 종부세 부담 증가
구분 | 현행 | 개편 |
공제가격 | 거주 여부 상관없이 공제 12억 | 실거주 : 14억(시가 약 20억원) 비거주 : 9억원(시가 약 14억원) 다주택자 : 9억원 기본 4억원 + [5억원 X 거주 주택 가액 / 주택 가액 합계] |
공정시장가액비율 | 60% | 1,2주택자 27년 70% 3주택자 27년 70%, 28년 80% |
종부세율 | 보유 주택에 따라 차등 세율 | 보유 주택 상관 없이 과세 과세표준 6~12억 1.3%로 상향 |
*종합부동산세 계산식 : [종부세 : (공시가격 - 공제가격) X 공정시장가액비율 X (과세표준에 따른)종부세율]
개편안에 따르면,
실거주 1주택자는 시가 약 20억 주택에 거주하는 경우, 종부세를 내지 않아도 됩니다.
시가 약 30억 주택에 거주하는 경우에도 종부세 공제 한도가 상향되어
늘어나는 세금을 상쇄함으로써 세부담이 늘지 않습니다.
반면, 비거주 1주택자는 공제한도가 9억으로 줄어들어 같은 20억 주택을 보유하게 되는 경우,
종부세가 오히려 증가하게 되고,
다주택자의 경우, 실거주하는 주택이 없으면 공제를 4억 밖에 받지 못합니다.
심지어 비거주 1주택자나 다주택자의 경우 공정시장가액비율 및 종부세율 상향에 따라 세부담은 더 늘어나게 됩니다.
즉, 이번 개편안에서 초고가 주택이 아니라면
실거주 1주택자에게 혜택을 줌으로써 투기수요를 억제하겠다는 의지가 보입니다.
오래 거주해야 깎아주고, 다주택자에겐 매도할 기회를
구분 | 현행 | 개편 |
장기보유특별공제 (1가구 1주택) | 10년 이상 보유 및 거주 시. 최대 80% 공제 보유기간 40% + 거주기간 40% | 보유에 대한 혜택 축소 및 폐지 28년 보유 20%+거주 60%(공제한도 20억원) 29년 거주공제만 80%(공제한도 10억원) |
양도세 중과 일시적 완화 (다주택자) | 2주택 기본세율 20%p 3주택 이상 기본세율 +30%p | 27년 + 5%p 28년 + 10%p 29년 + 30%p |
이제 보유가 아닌 팔 때가 내는 세금인 양도세는 어떻게 달라졌을까요?
오래 보유하면 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제는
28년 보유기간 공제를 일부만 적용하다가 29년 보유기간 공제를 폐지하여
거주에 혜택을 주겠다는 것을 다시 한번 확인할 수 있습니다.
한편, 거주 중심의 세제개편안에 대해 다주택자에게 양도세 중과를 일시적으로 완화하여 퇴로를 열어주는 모습입니다.
상황별 대응방안은?
세제 개편안 내용을 보고 단순히 나와 관련이 없는 일이라고 흘려보내서는 안됩니다.
현재 내가 어떤 상황에 있고, 향후 내가 처할 수 있는 상황을 시나리오를 세워놓고 정리해보는 것이 필요합니다.
1) 무주택자
시장을 예측할 수는 없지만
다주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 급매로 내놓으면서 시장에 일시적인 보합 또는 조정장이 올 수 있음을 생각하고,
지금부터라도 내가 가용할 수 있는 현금과 대출을 알아보고
매수할 수 있는 아파트가 무엇인지 후보를 만들어두는 것이 필요합니다.
2) 실거주 1주택자
이번 세제개편안의 핵심은 실거주 1주택자에게 혜택을 주겠다는 것이므로,
시가 20억 이하 물건을 보유하신 분들은 종부세 걱정을 하지 않아도 됩니다.
이때 상급지로 갈아타는 경우와 그대로 보유하는 경우를 고민해보고,
나에게 맞는 방향을 설정해보는 것이 좋을 것 같습니다.
3) 비거주 1주택자
세제 개편안 실행 이후
세금이 얼마나 나오는지, 감당 가능한지 나아가
과거 2020년 처럼 규제가 더 강해져 강한 세금규제가 실행되었을 경우에는 어떤지
실거주가 가능하지는 않는지
실제 세금을 계산해보고 나에게 맞는 방향성을 찾아보는 것이 좋을 것 같습니다.
4) 다주택자
다주택자가 보유세를 줄일 수 있는 핵심은 보유 중인 주택 중에서 실거주를 하고(분모 증가)
일부 주택을 매도하는 것입니다.(분자 감소)
내가 보유한 주택 중에서 실거주가 가능한지 파악해보고,
갖고 있는 자산이 무엇인지(가치성장 또는 수익형),
매도하여 수익을 실현해야하는 수익형 자산의 경우 충분히 수익이 나서 매도가 가능한지
어느 자산을 먼저 매도하는 것이 맞는지를 검토해보는 것이 좋을 것 같습니다.
투자는 대응의 영역
부동산은 하루도 조용한 날이 없었다고 합니다.
이번 세제개편안으로 마음이 어려울 수 있지만 감정과 사실을 구분하고,
나에게 얼마나 영향을 줄 수 있고 내 상황에서 할 수 있는 최선의 행동을 해나가는 것이 중요합니다.
조금이라도 도움이 되길 바라며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
