안녕하세요. S밀리입니다.
진담 튜터님의 2강은 개인적으로 새로운 바이블이 될 교안인 것 같습니다.
여섯 번째 실전반임에도 놓치고 있던 부분들이 너무 많았습니다.
그에 맞게 적용할 점이 너무 많았기 때문에
교안 자체를 제 것으로 만드는 게
앞으로 6개월 동안의 새로운 목표가 되었습니다.
이번 강의의 주제는 임장, 임보 그리고 비교평가였는데요.
사실 세 개 모두 잘하면 매수, 보유/운영 모두 잘할 수 있을 거라 생각됩니다.
분위기 임장 -> 입지 분석 -> 단지 임장 & 분석 -> 투자 우선순위까지
결국 핵심은 “넓게 시작하여 한 지역의 투자 우선순위를 어떻게 좁혀나갈 것인가?” 였습니다.
적용할 점 마저 모두 정리가 안 된 상황이지만
강의 200%를 듣기 전까지는
당장 제가 생각한 우선순위 위주로 정리해 보려고 합니다.
분위기 임장
놓치고 있었던 것:
덜어야 할 것에 집중한다.
분위기 임장은 가장 첫 단계에 있는 만큼
지역의 생활권을 나누고 생활권 순위를 남기게 됩니다.
저는 지금껏 ‘좋은 생활권은 어디지? 안 좋은 생활권은 어디지?’의 관점으로
분위기 임장을 해 왔던 것 같습니다.
“분위기 임장은 pass or fail 범위를 정하는 시간이에요.”
적용할 점:
결국 프레임을 살짝 바꿔 ‘조심해야 할 것’에 집중해 보려고 합니다.
좋은 것에만 집중하는 게 아니라, 덜어야 할 것에 집중하겠습니다.
사람/상권/도보 등 임장하면서 어떻게 봐야 할지 디테일하게 알려주셨는데요.
노트에 제대로 정리하고, 다음 임장 때부터 바로 적용해 보겠습니다!
입지 분석
분임을 통해 덜어냈다면 입지 분석은 과연 이 지역에서 무엇이 중요한지,
키워드를 뽑아내는 과정이라고 설명해 주셨습니다.
지역의 선호도와 수요의 크기 자체를 가늠하는 과정이라고 하셨습니다.
놓치고 있었던 것:
호재는 +@일 뿐이야!
우리는 결국 호재를 보고 투자하는 게 아니라
현재 가치를 보고 투자하는 것이기 때문에
호재는 늘 +@일 뿐이라고만 생각했습니다.
맞는 말이지만 교통 호재에서는 다르게 봐야 한다고 하셨습니다.
“지하철 호재는 과거로 돌아갈 수 없기 때문에
착공이 된다면 그냥 노선이 생겼다고 생각하고 봐야 해요.”
적용할 점:
감사하게도 이번 임장지에 교통 호재가 있는데요.
착공까지 시작되었기 때문에 더 이상 호재가 아니라
해당 지하철 노선이 있다고 생각하고 투자로 연결해 보겠습니다.
놓치고 있었던 것:
찐 학군지는 학업성취도+학원가+커뮤니티야!
찐 학군지를 판단할 때 필요한 3요소는 맞습니다.
하지만 교통이 빠진 학군지는 파워를 잃어 간다고 하셨습니다.
부모들의 직주 근접이 보장되어야 아이들이 공부에 집중할 수 있기 때문입니다.
적용할 점:
내가 보고 있는 지역이 과연 찐 학군지일까?
부모들의 직주 근접이 해결된 곳일까?
조금 아쉽다면, 그 부분을 채워줄 수 있는 교통 호재가 있을까?
학군 수요가 더 커질 수 있을지, 힘을 잃어 갈지,
지금의 수요 정도는 유지할 수 있을지를 파악해 보겠습니다.
단지 임장&분석
단지 임장&분석 단계는 1차적으로 투자 우선순위를 가늠할 수 있는 단계입니다.
마지막 매물 임장까지 가서 지역의 선호도를 더욱 뚜렷하게 파악하고,
최종 투자 우선순위를 정리하게 됩니다.
여기서 중요한 건 틀려도 된다는 것입니다.
분위기 임장 때부터 계속해서 지역을 파악해 나가며
임보에 내 생각을 정리해 놓는 게 중요하다고 하셨습니다.
“틀릴수록 오히려 좋아요.”
처음했던 내 생각이 바뀌면서
선호도가 더욱 뾰족해지기 때문입니다.
흐릿한 앞마당이 선명한 앞마당으로 바뀌는 과정입니다.
그렇기 때문에 단지 임장&분석 단계는 매우 중요합니다.
놓치고 있었던 것:
단지 외부를 보는 이유는 로얄동을 알 수 있기 때문!
환금성을 생각한다면 동호수가 매우 중요합니다.
꼭 RR을 매수하는 게 아니더라도, RR을 제대로 파악할 줄 알면
덜 좋은 동호수를 매수하더라도 저평가인지를 가늠할 수 있습니다.
지금까지는 사장님께 로얄은 어디에요? 라고 여쭙기만 했던 것 같습니다.
적용할 점:
단지 외부를 제대로 보고 로얄동을 파악해 보겠습니다.
전임을 통해 내 판단을 확인하는 것 또한 좋은 훈련이 될 것 같습니다.
비교평가
이번 비교평가 파트는 워낙 디테일하게 나눠 설명해 주셨습니다.
아무리 해도 어려운 비교평가인데요.
왜 어려울까? 생각해 보면
단지의 가치 판단이 제대로 되어 있지 않았기 때문입니다.
놓치고 있었던 것:
입지 가치와 상품 가치를 늘 적어보고 비교한다.
단지 별로 가격이 다른 이유는
입지 가치와 상품 가치가 다르기 때문입니다.
너무나도 당연한 소리인데,
그렇기 때문에 더더욱 하나하나 모두 써보고 판단해야 합니다.
아직 실력도 부족하면서
입지 가치와 상품 가치를 모두 써 보는 작업을 안 하면서
비교평가를 뇌피셜로 끝낸 적도 많았던 것 같습니다.
적용할 점:
이번 결론 파트에서 비교평가를 제대로 해보겠습니다.
입지 가치와 상품 가치를 적어보겠습니다.
급지별로 다른 지역 간 비교평가를 할 때는 교안을 참고하겠습니다.
투자를 잘하기 위해 하루하루를 보내고 있습니다.
지나 보니 벌써 n년이네? 가 아니라
하루하루를 의도된 노력을 통해 성장해 나가야 합니다.
결국 실력을 키워야만 합니다.
요즘은 일반인(?)들도 부동산에 대해 아는 것이 많아졌습니다.
그렇기 때문에 더더욱 실력을 키우지 않으면 도태된다고 생각합니다.
어떻게 실력을 키울 수 있지? 그래서 실력은 뭐지?
투자자의 실력은 결국 가치를 판단하는 안목입니다.
그에 직결되는 임장, 임보, 비교평가.
기초/본질부터 심화단계까지 적용할 점이 매우 많은 강의였습니다.
9월엔 강의도 200% 들으면서 복기하고
적용할 점을 지금보다 더욱 디테일하게 리스트업 하려고 합니다.
매달 2개씩이라도 적용하여
6개월 동안 교안을 100% 제 것으로 만들어 보겠습니다.
진담 튜터님 늘 진심을 다해주셔서 감사합니다!!
튜터님의 짧고 굵은 강의를 들으면서
많은 걸 느끼고 배우는 시간이었습니다.
복습도 하고, 복기도 하고, 적용도 하고 성장해 나가겠습니다!
감사합니다!!
