안녕하세요. 꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다 :)
이번 4강은 저에게 정말 타이밍이 절묘한 강의였습니다.
최근 리모델링 관련 단지를 매수하고 계약 과정에서 예상보다 빠를 수 있는 이주 이야기를 듣게 되면서,
‘내가 이 사업을 제대로 알고 산 게 맞나?’
‘앞으로 어떤 것들을 확인하고 어떻게 대응해야 하지?’라는 생각이 많아졌기 때문입니다.
그런 상황에서 바로 재건축·리모델링 강의를 들을 수 있다니.
이게 바로 데스티니인가…!
저에게는 리모델링 자체보다도, 지금 이 시점에 이 강의를 들을 수 있다는 것이 진정한 호재처럼 느껴졌습니다.ㅎㅎ
1. 재건축 : ‘될 것 같은 단지’가 아니라 단계별로 판단하기
제가 처음 재건축 단지를 처음 만난 건 양천구 목동을 앞마당으로 만들 때였습니다.
그런데 당시에는 재건축이 너무 어려웠습니다.
목동 단지들을 단임은 했지만 매임까지 하지 못했고, 사실 제가 이해한 수준도
‘6단지가 사업 속도가 빠르니까 제일 비싸구나.’
정도였던 것 같습니다.
그 이후 광명 앞마당을 만들며 주공단지들을 매임했을 때도 크게 다르지 않았습니다.
당시 호가에 예상 분담금을 더해도 13억 정도라는 이야기를 듣고,
‘싸 보이는데? 돈만 있으면 사고 싶다.’
정도로 생각했던 기억이 납니다.
그런데 이번 강의를 들으며 과거의 저는
재건축이라는 호재는 보고 있었지만,
그 호재의 확률과 그에 따른 리스크는 제대로 보지 못하고 있었다는 것을 알게 됐습니다.
재건축은 안전진단부터 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가를 거쳐 이주·철거까지 긴 시간이 걸리고,
단계가 진행될수록 사업은 구체화됩니다.
강의에서는 특히 조합원 수가 정해지고 대지면적·대략적인 분담금이 공지되는
조합설립인가 이후, 사업시행인가와 관리처분인가로 갈수록 분담금과 감정평가액 등이
보다 구체화되는 흐름을 보여주셨습니다.
그래서 단순히
‘재건축이 된다 → 신축이 된다 → 좋다!’
가 아니라,
지금 어느 단계인지 → 내가 이 단계에서 매수할 수 있는지
→ 사업성이 있는지 → 내가 감당해야 할 리스크는 무엇인지
순서대로 생각해야 한다는 것을 배웠습니다.
특히 투기과열지구에서 일정 단계 이후 조합원 지위 양도가 제한된다는 내용을 보면서,
그동안 제가 ‘지위 승계가 안 된다’는 말을 들으면서도 그 의미를 정확히 모르고 있었다는 것도 알게 됐습니다.
강의에서는 재건축과 리모델링 모두 초기에는 사업의 불확실성이 큰 대신 상대적으로 가격이 싸고,
뒤로 갈수록 불확실성은 줄어들지만 가격에 반영되고 신축 프리미엄까지 붙는 구조를 설명해주셨습니다.
결국 우리가 매수하는 시기에는 아직 호재가 확정되지 않았기 때문에
사업 진행 여부보다 입지가치가 우선이라는 말이 가장 크게 남았습니다.
2. 용적률과 대지지분 : 외웠던 숫자가 처음으로 투자 기준이 되다
용적률과 대지지분도 마찬가지였습니다.
그동안 강의를 들으며
“비슷한 입지가치를 가진 구축이라면 용적률도 확인해야 한다.”
는 말을 정말 여러 번 들었습니다.
그런데 임보에 용적률을 적어놓기는 해도 실제 투자 판단에 제대로 적용해본 적은 별로 없었던 것 같습니다.
대지지분 역시 광명 하안단지를 보며
부사님께서 대지지분의 중요성을 정말 열정적으로 설명해주셨던 기억이 있습니다.
저도 열심히 듣기는 했는데…
머릿속에는 숫자만 둥둥 떠다니는 기이한 현상…ㅎㅎ
결국 당시 제가 이해했던 건
‘땅이 넓으면 좋은 거구나!’
정도였습니다.
이번 강의에서는 용적률이 낮을수록 추가로 지을 수 있는
세대수가 늘어 사업성이 높아질 수 있고,
대지지분이 높을수록 소유자에게 유리해져 분담금 부담을 낮출 수 있다는 관계를 사례로 연결해주셨습니다.
그러니 이제는 숫자를 적는 것으로 끝내지 않고,
비슷한 가치를 가진 구축을 비교할 때
→ 용적률은 어떤가?
→ 대지지분은 얼마나 되는가?
→ 그래서 사업성과 향후 분담금 측면에서 어느 단지가 더 유리한가?
까지 연결해서 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 ‘사업성’에는 숫자만 있는 것도 아니었습니다.
광명 앞마당을 만들며 신원아파트를 봤을 때 사장님들께서
“여기는 나이 드신 분들이 많아서 정비사업에 적극적이지 않다.”
는 이야기를 해주셨던 기억이 났습니다.
당시에는 그냥 ‘그래서 진행이 안 되나 보다’ 정도로 들었는데,
이번 강의에서 조합원과 현금청산자의 선택을 배우면서
결국 정비사업은 숫자만의 문제가 아니라 그곳에 사는 소유자들의
이해관계와 마음까지 움직여야 하는 사업이라는 생각이 들었습니다.
앞으로 정비사업 단지를 볼 때는 용적률과 대지지분뿐 아니라
‘이 단지의 조합원들은 정말 신축을 원하는가?’까지 생각해보겠습니다.
3. 리모델링 : 계약하고 나니 강의가 다르게 들렸다
그리고 이번 강의에서 가장 집중해서 들었던 부분은 역시 리모델링이었습니다.
계약 과정에서 제가 매수한 단지의 이주 계획이
2028년이라는 이야기를 처음 들었을 때는 솔직히 가슴이 철렁했습니다.
건축심의 단계라는 것은 알고 있었고 속도가 빠른 편이라는 것도 알고 있었지만,
‘설마 이렇게 빨리 이주까지 간다고?’
라는 생각이 들었습니다.
그동안 저는 건축심의를 막연히 ‘재건축의 조합설립인가 정도 되는 단계인가?’라고 생각하고 있었습니다.
하지만 강의를 통해 리모델링은
조합설립인가 → 시공사 선정 → 안전진단 → 건축심의 → 권리변동계획 → 사업계획승인 → 이주 및 철거의
흐름으로 진행되고, 건축심의에서는 미관·구조안전성·세대수 증가 등을 종합적으로 심사한다는 것을
구체적으로 정리할 수 있었습니다.
막연하게 알고 있었을 때는 ‘이주가 빨라지면 어떡하지?’가 먼저였다면, 지금은 조금 다르게 생각하게 됩니다.
이 역시 두려워할 영역이 아니라 대응할 영역이다.
앞으로의 사업 단계를 더 정확하게 확인하고,
예상 분담금을 내가 감당할 수 있는지 살펴보고, 단계별로 필요한 자금을 준비하면 됩니다.
그리고 필요하다면 매도를 선택할 수도 있습니다.
오히려 사업이 예상보다 빠르게 진행된다면 제가 생각했던 것보다
투자금 회수나 매도 판단의 시점이 빨라질 가능성도 있습니다.
물론 그게 좋은 결과가 될지 나쁜 결과가 될지는 아직 모릅니다.
그래서 이번 강의를 듣고 가장 먼저 든 생각은
‘겁먹지 말고, 이제 내가 가진 단지를 제대로 파보자.’였습니다.
매수했기 때문에 더 이상 ‘좋아질 거야’라는 기대만 할 수도 없고,
반대로 ‘큰일 났나?’라는 불안에만 머물러서도 안 됩니다.
사업 단계, 예상 분담금, 자금계획, 매도 가능한 시점을 객관적으로 확인하고 대응하는 것.
이제부터 제가 해야 할 일이라고 생각합니다.
4. 교통호재 : ‘생기면 좋아진다’에서 ‘얼마나 좋아지는가’로
교통호재 파트에서 유독 귀에 쏙 들어왔던 지역은 시흥이었습니다.
월부에 오기 전, 정말 아무것도 모르던 시절.
저는 2018년 시흥의 10년 공공임대에 신혼특공으로 무지성(?) 청약을 했었습니다.
당시에는
‘신안산선 곧 생긴다는데? 그럼 좋아지겠지!’
라는 생각이 전부였습니다.
그런데 막상 당첨되고 나니 아이케어 문제도 있었고,
‘도대체 신안산선은 언제 개통되는 거지?’라는 두려움이 뒤늦게 생겼습니다.
결국 계약금을 포기하고 계약을 정리했습니다.
그래서 이번 강의를 들으며 정말 오랜만에 지도를 켜서 그 단지의 위치를 다시 찾아봤습니다.
윤이나 튜터님께서 말씀하신 것처럼 교통호재에서도 결국 역세권이 중요하다는 기준으로 보니…
신안산선 역세권이긴 하더라고요.ㅎㅎ
살짝 아쉬웠습니다.
하지만 그 경험이 있었기에 이번 강의 내용이 더 와닿았습니다.
강의에서는 신안산선뿐 아니라 GTX-A, 8호선 연장 등의 사례를 통해
‘노선이 생긴다’에서 멈추지 않고 실제 이동시간이 몇 분 단축되는지,
그 변화가 기존 입지가치를 얼마나 개선하는지를 살펴보았습니다.
예를 들어 강의 자료에서는 고덕·강일권 일부 구간의 이동시간이 44분에서 22분으로,
옥정고읍역에서 강남구청역까지는 75분에서 55분으로 단축되는 사례를 제시했습니다.
또 호재가 있다고 무조건 같은 결과가 나타나는 것도 아니었습니다.
같은 신안산선 호재에서도 단지에 따라 상승폭이 달랐고,
외곽으로 갈수록 기본적인 입지가치가 떨어지기 때문에
초역세권인지, 지역 내 선호도가 높은 단지인지가 중요하다는 설명이 기억에 남았습니다.
결국 교통호재도
‘좋아진다!’가 아니라
‘얼마나 좋아지는가?’
‘그 좋아짐이 가격에 얼마나 반영되어 있는가?’
‘같은 호재를 누리는 단지 중 어디가 더 크게 받아갈 수 있는가?’
를 생각해야 한다는 것을 배웠습니다.
5. 입지가 우선이지만, 이제는 호재까지 볼 수 있어야 하는 시장
그동안 저는 비교평가를 할 때 입지가치를 먼저 보려고 노력했습니다.
직장, 교통, 학군, 환경을 보고
‘어느 단지가 더 가치 있는가?’를 판단하는 것만으로도 어려웠습니다.
그래서 호재는 자꾸 뒤로 밀렸던 것 같습니다.
“입지가 우선이니까.”
틀린 말은 아니지만, 이번 강의를 들으면서 지금과 같은 상승장에서는
거기서 한 단계 더 나아가야 한다는 생각이 들었습니다.
강의 초반에 보여주신 것처럼 호재가 있는 곳은
지난 상승장에서 더 빠르게 상승한 사례가 있었고,
이번 강의의 목표 역시 입지가치 그 이상을 배우고,
같은 금액으로 매수했을 때 더 벌 수 있는 단지를 비교평가하는 것이었습니다.
입지가치가 기본이라면, 호재는 +α.
재건축이라고 무조건 좋은 것이 아니고,
리모델링이라고 무조건 기다리는 것도 아니고,
GTX가 생긴다고 무조건 사는 것도 아닙니다.
입지가치 → 호재의 확률과 단계 → 가격 반영 정도 → 내가 감당할 수 있는 리스크
까지 함께 보고 선택해야 합니다.
그리고 저는 마침 리모델링이라는 호재를 가진 단지를 매수한 직후입니다.
그러니 이번 강의는 저에게 단순한 이론 강의로 끝나지 않을 것 같습니다.
BM
1. 보유 단지 리모델링 제대로 파보기
현재 사업 단계와 앞으로 남은 절차, 예상 이주 시기, 분담금과 자금조달 계획까지 다시 정리해보겠습니다.
2. 구축 비교평가에 용적률·대지지분 반드시 추가하기
임보에 숫자만 적어놓는 것이 아니라 ‘그래서 어느 단지가 사업성이 더 좋은가?’까지 결론 내보겠습니다.
3. 교통호재는 ‘있다/없다’가 아니라 변화의 크기로 보기
몇 분이 단축되는지, 핵심 업무지구 접근성이 어떻게 달라지는지,
역세권 여부와 지역 내 단지 선호도까지 연결해서 보겠습니다.
4. 호재를 이유로 입지가치를 뒤집지 않기
아직 확정되지 않은 호재를 믿고 사는 것이 아니라,
기본 입지가치가 있는 것 중 호재까지 갖춘 단지를 찾아보겠습니다.
예전에는 호재를 보면
‘여기 좋아지겠네.’라고 생각했다면,
이제는
‘얼마나 좋아지고, 언제 좋아지고, 그 기대가 지금 가격에 얼마나 반영되어 있으며,
나는 어떤 가격에 사야 더 벌 수 있을까?’
까지 질문할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
그리고 무엇보다 매수 직후라 여러 생각이 많았던 저에게
이번 강의는 막연한 불안을 ‘확인하고 대응할 것’으로 바꾸어준 강의였습니다.
좋은 타이밍에 꼭 필요한 기준을 배울 수 있도록 강의를 준비해주신 윤이나 튜터님, 감사합니다. :)
