전세 계약자 변경 관련 문의

네 감사합니다 현재는 제 명의로 되어있는데 보금자리론 받을예정이고 노원구 투기제한지역이라 그런얘기 들었습니다. 현재 제명의로된건데 가급적이면 유지했으면하고요 제대출에 문제가 있으면 어쩔수없이 동생이나 어머니 이름으로 계약ㅏ변경해야할듯합니다

나나pbanana님 안녕하세요! 월부 강의 들으시고 구해줘 내집을 통해 핫한 노원구 내집마련을 하신모양이에요, 전세로 오랫동안 살아오시다가 소중한 내 명의의 자산 진심으로 축하드립니다!! :D 현재 어머니를 모시고 동생분과 함께 거주하시던 전셋집에서 생초보금자리론을 통해 노원구 내집마련을 하며 나오시게 되셔서 기존 사시던 집에 나나님 이름으로 되어있는 전세대출, 전세계약자를 변경해야 하는 상황이신 것 같아요. 그래서 가족분들과 함께 살던 집 새로 받을 전세대출을 나나님께서 받기를 원하시고(전세계약자도 유지), 안된다면 가족분들 중 어떤 분 명의로 전세대출을 받을지를 고민하시는 것으로 이해했어요. 우선, 생초보금자리론을 받으시면서 기존 전세대출을 상환하지 않는 조건으로 DTI가 충족되어 진행하셨다면 기존 전세계약과 전세대출을 유지하실 수 있어요. 다만 받으신 전세대출이 무주택 유지 조건이 있다면 상환 요청이 들어올거에요(기억나지 않으신다면 은행 고객센터에 전화해서 이용중이신 전세대출상품에 무주택 유지 조건이 있는지 물어보시면 확인해줘요.). 무주택 유지 조건이 있었다면 새로운 전세대출이 필요한데요. 이번 8.13대책에서 내년부터 비거주 1주택자는 전세대출을 받을 수 없도록 했지만 노원구 아파트에서 실거주하실거라면 1주택자라도 2억원까지는 전세대출이 되니 2억원이내의 전세보증금이라면 대출상담사 분들을 통해 알아보시면 상품 찾으실 수 있으실 가능성이 있습니다. 1주택자 전세대출은 아무데서나 해주지 않으니 대출상담사분과 상의하시는 것을 권해드립니다. 다만 생초보금자리론은 실거주 의무가 있는 정책대출이기 때문에 그 취지상 거주를 위해 전세대출을 추가로 받는 것이 어렵지 않을까 생각되기도 합니다. 그렇다면 이 때는 동생 분과 어머니 명의로 어떤 분이 전세대출 받기에 좋은 조건이신지 각각 은행상담을 받아보시고, 같은 집에 새로운 계약으로 이어서 거주하시거나 새로 나오는 대출금액에 맞는 다른 좋은 집으로 이사가시는 것도 가능할 것 같아요. 이렇게 동생 또는 어머니 명의로 다시 전세대출을 받으신다면 은행에서는 공인중개사 서명이 들어간 계약서를 필수적으로 요구합니다. 그래서 해당 잔금날짜에 부동산 공인중개사분과 함께 작성하신 계약서를 만들어 새로운 전세대출을 받으시는 방법입니다. 만약 생초보금자리론을 받으시면서 기존 전세대출을 상환하는 조건으로 진행하셨다면 10월 매수잔금 및 입주일에 전세대출도 상환하시면서 동시진행이 되어야 하기 때문에 전세퇴거일도 그 날짜가 되어야 합니다. 이 부분이 전셋집 임대인 분과 미리 이야기되어 있었어야 해요. 그 날짜에 새로운 전세계약과 전세대출을 실행하셔야 하는데, 생초보금자리론은 실거주 의무가 있는 정책대출이기 때문에 위와 같은 이유로 대출상담사분과 상담받아보시되, 전세대출을 신규로 받으실 수는 없지 않을까 생각됩니다. 그렇게 되면 마찬가지로 동생 분과 어머니 명의로 은행에서 전세대출 조건을 비교해보시고 기존 집이나 대출금에 맞는 새로운 좋은 집으로 공인중개사분 서명이 있는 새로운 전세계약서를 만들어서 10월 20일에 전세대출을 실행하셔야 합니다. 그래서, 기존 전세대출을 상환하지 않는 조건으로 보금자리론을 받으셨다면 대출과 전세계약을 그대로 유지하시면 됩니다. 그러나 무주택 조건이 걸린 전세대출이어서 상환해야하거나, 기존 전세대출을 상환하는 조건으로 보금자리론을 받으셨다면 임대인 분과 상의하셔서 매수잔금일과 전세퇴거일을 10월 20일로 맞추신 후 해당일에 나나님은 보금자리론 실행과 전세대출반환 및 퇴거를 하시고요, 동생 또는 어머니 중 더 유리한 조건으로 전세대출받으시는 분께서 대출실행 및 새로운 전세계약 당사자가 되시면 되겠습니다. 재산세나 보유세금은 자산에 대해 부과되는 것이기 때문에 전세계약자가 된다고 해서 재산세나 보유세가 나오지 않으니 이 부분은 걱정하지 않으셔도 될 것 같아요. 매수라는 산을 넘었는데 또다시 머릿속이 복잡하시겠지만 슬기롭게 해결해 나가실거라 생각해요! 나나님의 매수 마무리까지의 발걸음을 응원합니다. :)

안녕하세요. 나나님^^ 노원집 매수를 하면서 기존 전세 명의를 유지하고 방법 고민중이시네요. 결론 부터 말씀드리면 대출의 상황에 따라서 다릅니다. 1.DTI 넘지 않았는지 2.전세대출 받은 은행에서 갱신을 해주는 조건 3.노원구 생애최초 보금자리론 조건 이렇게 3가지 조건에 맞는지 봐야합니다. 1번과 2번은 기존 전세대출의 나나님의 대출 범위에서 감당할 수 있는지를 보고 전세대출 심사의 영향이 달라질 수 있으니 확인해봐야합니다. 3번은 보금자리론에서 전세대출 조건이 가능한지 확인해봐야합니다. 2번에 기존대출 상담사와 이야기해보고 전세갱신이 안되는게 DTI기준인지 자산의 규모의 어떤기준때문에 안되는지 꼼꼼히 살펴보시길 권해드려요^^

안녕하세요 나나pbanana님, 기존 집의 임대차 계약 명의를 나나님의 명의로 그대로 유지하는 것은 법적으로 가능합니다. 다만 다음을 주의하셔야 겠습니다. - 부양가족의 전입신고가 기존에 문제 없이 되어 있었는지 확인해 보세요. - 전세자금대출이 있는 경우 신규주택매수 시 대출연장이 불가능하거나 상환요구가 있을 수 있습니다. 보증기관을 통하여 전세대출제한조건을 꼼꼼히 확인해보세요. 만약 전세자금 유지에 문제가 없을 경우 임대인에게 계약명의는 나나님으로 하되 거주자는 부양가족임을 미리 알려 주시는 것이 좋겠습니다. 계약자 명의는 동생분이나 어머니등 누구로해도 무방할 것 같습니다. 기존에 중개인이 누락된 계약서도 크게 중요치 않을 것 같구요. 이 부분도 혹시 전세자금대출을 연장할 계획이라면 문제가 없는지 확인해 보시기 바랍니다. 너무 걱정하지 마시고 하나씩 체크하시며 매수와 임차 계약을 잘 마무리하시길 진심으로 응원드리겠습니다. 상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!! ^^

나나님 안녕하세요^^ 먼저 소중한 내 집 마련을 진심으로 축하드립니다🎉 어머니와 동생분의 거주 문제까지 함께 해결해야 하니 고민이 많으실 것 같아요. 질문 주신 내용을 순서대로 보면요. 1️⃣ 기존 전세계약 명의를 꼭 바꿔야 하는지 생애최초 보금자리론으로 수도권 주택을 매수하면 일반적으로 대출 실행 후 6개월 이내 전입 요건이 적용됩니다. 다만 이것이 곧 현재 살고 있는 집의 전세계약 명의까지 반드시 변경해야 한다는 뜻은 아닐 수 있습니다. 따라서 계약서를 다시 쓰기 전에 은행에 “새집으로 전입만 하면 되는지, 기존 전세계약 명의도 반드시 변경해야 하는지”를 정확히 다시 확인해보시는 것이 우선입니다. 2️⃣ 명의 변경이 필요하다면 임차인 변경은 나나님과 어머니 또는 동생분끼리 계약서를 다시 쓴다고 끝나는 것이 아니라 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인이 동의한다면 기존 계약을 승계하는 합의서를 쓰거나 새 임차인 명의로 계약서를 작성할 수 있을 듯합니다.. 다만 집주인이 이를 새 계약으로 보아 보증금 증액을 요구하거나 변경을 거절할 가능성도 있습니다. 직거래 계약서도 법적으로는 유효하지만, 이번에는 전세대출과 보증금 반환 문제가 함께 걸려 있으니 가능하면 공인중개사 또는 법무사의 도움을 받아 작성하는 편이 안전해 보입니다. 3️⃣ 어머니와 동생분 중 누구 명의가 나은지 동생분이 만 34세 이하의 무주택자라면 청년 버팀목이나 HF 청년 특례보증 등을 먼저 검토해볼 수 있습니다. 다만 최대 한도는 상품별로 1.5억~2억원 수준이며, 실제 금액은 소득·신용·보증금과 은행 심사에 따라 달라져요. 직업이 불안정하더라도 가능성은 있지만 무조건 승인되는 것은 아닙니다. 어머니 명의도 일반 전세대출 등을 알아볼 수 있지만, 소득과 연금 등에 따라 한도가 달라질 수 있으므로 두 분 모두 은행에서 사전심사를 받아 비교해보시는 것이 가장 정확합니다. 또한 나나님의 기존 보증금을 가족 명의로 넘기면 증여 이슈가 있을 수 있습니다. 실제 보증금의 주인이 누구인지, 빌려주는 돈이라면 어떻게 증빙할지 세무사와도 확인해보시면 좋겠습니다. 마지막으로 새 계약을 체결하면 기존 2011년 확정일자의 우선순위가 그대로 이어진다고 단정하기 어려우니, 등기부를 다시 확인하고 새 임차인의 전입신고와 확정일자도 바로 갖추시길 권해드립니다. 정리하면 은행의 명의 변경 요구 여부 확인 → 어머니·동생 각각 대출 상담 → 집주인 동의 → 계약서 작성 순서로 진행하시면 좋을 것 같습니다^^ 가족분들의 거주와 새집 입주가 모두 원활하게 해결되길 응원하겠습니다🙏

안녕하세요 나나님, 소유한 주택이 있는 상태에서 전세대출을 받을 수 있는지가 궁금하신 것 같은데요, 다른 분들이 이미 잘 답변주셔서 하나만 추가로 말씀드리면 신규 주택을 취득해서 새로운 집에 전입신고를 하게 되면 가존 전세집에서 주민등록이 빠져나오게 되므로 전세 보증금에 대해 대항력 및 우선변제권이 사라지게 됩니다. 따라서 동생 또는 어머니 명의로 새로 계약하시는 것을 추천드립니다. 또한 신규 주택을 취득한 경우 전세대출 연장이 안될 수도 있고 상환 요구가 들어올 수 있으니 확인해보시면 좋을 것 같습니다.^^