[열기92기 샤샤삭TOP3뽑고5억벌조 35조 익다] 서울시 관악구 봉천벽산블루밍1차, 동대문구 청솔우성1차 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

2026.09

<CONTENS>

0 목표

• 나의비전
• 9월의 목표 및 계획

1 서울특별시

• 서울 25개구 급지
• 분석단지

2 입지분석

• 입지평가 기준
• 직장
• 교통
• 학군
• 환경
• 공급

3 수익률 분석

• 5년내 투자타이밍
• 5년 간 시세변화
• 현장사진

4 투자 결론

• 저환수원리
• 나의 투자결론
• 느낀점

0-1. 목표 - 나의비전

0-2. 목표 - 26년 9월 목표 및 계획

• 2026년 9월 핵심 목표 (OBJECTIVE): 무엇을 해야 할지 헤매는 상태에서 벗어나, 매일 무엇을 실행해야 할지 아는 투자자의 기본 틀을 잡는다
• 투자 마일스톤 수립·정규 강의 및 과제 완수·주간 20시간 집중 루틴 실천

KR1을 조금 잘못설정한 것 같은데

한달 수행해가면서 다시 보충하자!

KR2, KR3를 달성하기위해

생각보다 많은 인풋이 필요하다

그리고 시간을 꼭 당겨야한다!

같은시간을 해도 얼른! 먼저! 리딩하기

1-1 서울25개구 급지

동대문구, 관악구 모두 4군! GBD, CBD, YBD와의 인접성이 좋은 택지

동대문구는 CBD와 가장 인접해있다

성동광진을 거쳐 한강을 넘어가야 GBD와 연결되어있고

YBD와의 거리는 다소 멀다

기존의 낡은 택지가 뉴타운으로 개발되며 환경의 변화가 끊임없이 일어나고 있는 곳

관악구는 GBD바로 옆이라 교통이 다하는 곳

YBD와도 인접해있으며 구로금천과도 인접해있다

서울에서 가장 가격이 싼 곳중 하나로 알려져있으며

2호선 아래쪽은 5군으로 본다

1-2. 동대문구 답십리청솔우성 1차 vs 관악구 벽산블루밍

강남접근성 1.6km차이 벽산블루밍이 무조건 더 좋을까?

2-1. 직장 – 서울 주요 직장 ONEPAGE

베드타운의 기능을 가지는 동대문구, 관악구

동대문구, 관악구는 자체 일자리가 별로 없다.

대다수 소규모 사업장, 근린상권으로 구성되어있다

대형기업이 적고 연봉수준이 높지 않아 직장으로서의 수요를 끌 수 있는 지역이 아니라 베드타운의 성격을 띈다

+) 동대문

2호선을 통해 GBD와의 출퇴근 접근성이 우수함

1,5호선을 통해 YBD, CBD로의 출퇴근 접근성이 좋은편

+)관악구

2호선을 따라 GBD와 10~20분대로 직결하는 뛰어난 교통요소

2호선을 따라 구디,가디로 연결되기도 함

동대문 관악 모두 2호선 라인의 교통은 두말할 것 없이 너무 좋다. 교통의 접근성이 비슷한 권역에서는 환경적 요소가 더욱 중요할 것으로 보인다.

(but 교통의 차이가 크면 환경이 좋아도 뒤집지 못하겠지?)

단지별로 강남접근성이 어떻게 달라지는지를 살펴보고

학군, 환경 요소를 추가적으로 살펴보며 입지를 평가해 볼 필요가 있겠다

2-2. 교통 - 3대 업무지구 접근성

봉천 벽산블루밍 > 답십리청솔우성, 시간도 짧고 환승도 짧다

두 단지 모두 버스를 이용한 환승이 필요한 위치에 있지만

3대업무지구의 접근성이 우수하다.

+) 봉천 벽산블루밍1차

특히 아랫동에 있는 경우 GBD가 30분 이내로 들어온다.

(지하철까지 도보이동도 가능한 범위)

윗동과 아랫동의 가격차이가 많이 날 것이다.

+) 답십리 청솔우성1차

다양한 방향으로 버스를 타고 접근해야하며 지하철까지 도보이동이 사실상 불가능하다. 환승에 대한 피로도가 있어 교통이 상대적으로 더 아쉽다

2-2. 교통 - 호재

청량리역은 확실히 눈에 띄는 교통호재가 있다. 나머지는 아직 멀었다.

모든 곳에서 삽을 뜬 GTX-B노선으로 입지의 개선이 되고있다.

GTX-B

32년 준공예정(계속 미뤄지고있지만 삽은 떴다)

도심~여의도권 접근성 향상

면목선

전농sk앞을 지나가게됨! 청솔우성에게도 매우 호재

다만, 상승장에서는 호재가 가격에 반영되고

하락장에서는 반영되지 않는 특징이 있으므로 현재 호재로 인한 가격이 반영이 많이 된 것인지 생각하며 과거 가격선을 살펴봐야할 것

서부선 

계획만 하고있음. 실제 정해진 것은 없다

여의도권 접근성 향상

서울대입구역에서 여의도로 바로접근! 개통이 된다면 벽산블루밍에게 매우 호재

관악구에서는 눈에 띄는 교통호재는 아직 없다.

하지만 이미 교통은 넘나 좋음

호재가 반영된다고해도, 관악구 벽산블루밍보다 동대문구 청솔우성의 강남접근성(인접성)이 더 좋아지는 것은 아님

2-3. 학군 - 동대문구

매력있는 학원가는 없음. 학군의 매력도 약함

경희중, 대광중은 명문사립이지만 인근에 학원가가 발달하지는 않았다.

동대문구 내에서의 수요는 있겠지만 제한적으로 주변에서 수요를 당길정도는 아니다.

초중고가 많은 휘경동이나 학원가가 많은 장안동이 오히려 동대문 내에서는 학군지로서 역할

청솔우성은 미드카운티학원가와 가깝지만 장안삼거리로 학원을 다니거나 광남학군까지 가고있는 것을 보인다. 학군이 아쉬우니 계속 붙어살긴 어렵겠다

2-3. 학군 - 관악구

학군 실종사태. 학군을 이유로 떠나려 하는 곳

관악구 내에서는 학군에 대한 자부심이 있는 곳

하지만 중, 고로 올라가면서 학원가가 너무 부실하고 학업성취수준도, 특목고 진학률도 너무 낮다. 학군에 관심이 많은 학부모라면 학군, 환경이 더 좋은 주변으로 나갈듯

교통이 좋아 2030이 들어오는 곳이지만 학군을 이유로 4050은 나가는 곳이다. 실제 돈이 가장 많은 사람들이 밖으로 나가는 구조이니 천장가격을 치고나가기 어렵겠다

2-4. 환경 - 동대문구

균질함, 구매력이 있음

전농답십리 뉴타운 개발로 인해

청량리역 일대가 천지개벽하며 환경이 개선되고있다

따라서 청솔우성 인근은 균질한 택지가 연속되어있다

청량리역사 안에 백화점, 대형마트가 입점해있으며 롯데 청량리점은 전국 중간정도의 매출을 기록하고있다.

구매력이 있는 지역이다

2-4. 환경 - 관악구

백화점은 있지만, 전국 최하위

인근 동작, 구로, 금천까지 포함한 관악구의 소득과 소비력이 약함을 보여준다.

인근 백화점이 1개뿐인데도 전국 매출이 최하위

사람들이 선호하는 현대시장 사거리의 모습을 보아도 어디서나 볼 수 있는 근린상권의 크기정도밖에 형성을 못하고있다.

초중고가 함께다니는 학원(학생이 적다는 뜻)

건어물, 직판장 등 할머니세대가 더 많이 살고 있음을 보여준다.

사회초년생이 많다고 유명한 관악구

초년생, 노인인구 중심으로 구성되어 소비력이 약할 수 밖에 없다

(입지평가 정리) 동대문구 답십리청솔우성 1차 2000’ 1542^

직장 B- 

종사자 14만 / 13개 / 3,409만원 

자체일자리의 매력 약하다. 평균연봉 적은편이다. 베드타운으로의 성격을 가지므로, 입지가치를 따질 때 교통이 편리한 곳이 무엇보다 중요하겠다.

교통 B+ 

강남 48분 / 도심 44분 / 여의도 52분 

버스를 타지 않으면 지하철을 탈 수가 없어 불편하다. 여의도접근성은 GTX-B로 인해 개선여지가 있다 3대 업무지구 모두 1시간 이내로 들어온다

학군 C+ 

초등은 아주 멀고, 학급당 인원수와 전교인원으로 보 면 매력도가 낮다. 중학교 학군은 평범하다. 장안동학원가로 이동하지만 학원가의 매력도가 작다.

환경 A 

청량리역에 백화점과 마트가 있다. 명품을 파는 곳은 없지만 분명 구매력이 있는 지역이 다. 청량리역의 환경변화로 주변 환경이 개선되고 있 고, 답십리역 인근의 환경개선은 아직이다.

(입지평가 정리) 관악구 봉천 벽산블루밍1차 2005‘ 2105^

직장 B- 

종사자 12.6만 / 4개 / 3,280만원 

자체일자리의 매력 약하다. 평균연봉 적은편이다. 베드타운이며, 교통은 이미 좋은 동네라 그 중 환경이 좋은(균질성) 곳에 선호가 생길 수 있다

교통 S 

강남 34분 / 도심 42분 / 영등포 32분 

3대업부지구 접근성이 탁월하다. 지하철과 거리가 있는 편임에도 30분대로 접근되는 교통이 탁월한 곳! 절대적거리가 가까워, 자차접근성도 좋다

학군 C 

초등은 아주 가깝지만 큰도로(육교)를 지나야해서 관드타로 넘어가고싶은 수요가 많다. 학원가 규모는 너무 작지만 관악 내에서는 학군지라고(?)좋아하는 동네 서울대학생들이 과외를 많이하지않을까?ㅋㅋ

환경 A 

전국 매출 최하위 백화점이 동작구와의 경계에 있다 인접구들과 함께 구매력이 매우 약한편이다. 블루밍 주변은 균질하게 재개발된 동네로 20년이 넘어가는 구축 동네로 자리잡고 있다

언덕이 아주 심하므로 평지동의 가치가 있다

2-5. 공급 – 향후 3년간 공급물량

서울전역의 역대급 공급절벽

대단지 재개발+재건축 물량집중

광명(1.2만), 동작구(6천), 구리(4천), 서초(5천)

지역에만 단기물량이 집중

입주시점 전세가 주의 필요

동대문구, 관악구는 사실상 공급 전무

이로 인해 전세가 상승 압력을 지속적으로 강하게 받을 것으로 보임

주거비 부담으로, 인접 경기도로 수요가 일부 분산되어 수도권 전역으로 실수요 이동이 가속화되며 시장이 확대될 수 있음

신축단지가 더 이상 들어오지 않는다는 것은, 오히려 신축이 더 힘을 받을 수 있음을 뜻함. 대체할 수 있는 신축이 들어오지 않아 기존 신축단지는 더 큰 힘을 받을 수 있을듯