부동산 관련된 유투브, 기사 혹은 블로그 등을 통해
“앞으로 수도권은 공급이 부족하다"는 이야기를 자주 듣습니다.
실제로 최근 발표된 통계만 살펴봐도
올해 1월부터 7월까지 서울 아파트
준공 물량은 1만7,603가구였습니다.
지난해 같은 기간 3만4,339가구와 비교하면
48.7% 줄어들면서 서울 아파트 입주 물량이
1년 만에 거의 반토막 난 것을 알 수 있습니다.
그런데 같은 기간 서울 아파트 착공은 오히려 늘었습니다.
올해 1월부터 7월까지 서울 아파트 착공은
1만4,995가구로 지난해 같은 기간보다 36.1% 증가했습니다.
입주는 반토막 났는데, 착공은 늘었습니다.
여기에 경기와 인천까지 넓혀 보면
상황은 조금 더 복잡해집니다.
서울에서 공급이 부족하다고 해서
수도권 모든 지역이 부족한 것은 아니기 때문입니다.
같은 수도권에서도 앞으로 공급이 많은 지역이 있지만
공급이 거의 없는 지역도 있습니다.
그렇다면 우리가 흔히 듣고 알고 있는
“앞으로 수도권은 공급이 부족합니다” 라는 말을
내 집 마련 혹은 투자를 준비하는 사람은 어떻게 받아들여야 할까요?
공급이 부족하다는 말만 보고 판단하기 전에
몇 가지를 더 확인해볼 필요가 있습니다.
첫째, 현재 공급을 확인합니다
가장 먼저 확인해야 하는 것은 현재 공급이며 준공과 입주가 이에 해당합니다. 수천 가구 규모의 대단지가 입주하면 주변 전세시장에는 비교적 빠르게 영향이 나타날 수 있습니다. 임차인을 맞추기 위해 전세 매물이 한꺼번에 나오기도 하고 기존 구축에서 새 아파트로 이동하는 수요가 생기기도 합니다.
반대로 입주 물량이 크게 줄면 새롭게 나오는 전세 물량도 줄어들 수 있고 신축 아파트의 희소성이 높아질 수 있습니다. 그래서 올해 서울 아파트 준공 물량이 지난해보다 48.7% 줄었다는 것은 생각보다 공급 상황이 좋지 않다는 것을 이야기해줍니다.
다만 여기에서 한가지 더 생각해봐야 하는 건 지금 입주하는 아파트는 지금 결정된 공급이 아니라는 것입니다. 무슨 말이냐면 아파트는 계획을 발표한다고 바로 만들어지지 않습니다. 인허가를 받고 실제 공사를 시작한 뒤 몇 년의 시간을 거쳐야 사람들이 입주할 수 있습니다.
따라서 지금 나타나는 입주 감소는 최근 몇 달의 시장 상황만으로 만들어진 것이 아닙니다. 몇 년 전 얼마나 실제 착공까지 이어졌는지가 지금의 입주 물량으로 나타납니다.
2022년 이후 금리가 빠르게 올랐고 원자재 가격과 공사비도 크게 상승했습니다. 집값이 하락하고 분양시장도 위축되면서 건설사와 시행사가 새로운 사업을 시작하기 어려워졌습니다.
인허가를 받았더라도 사업성이나 자금조달 문제로 실제 착공이 늦어진 현장도 생겼습니다. 당시에 줄어든 착공이 3~4년의 시차를 두고 현재의 입주 감소로 나타나고 있는 것입니다.
그래서 현재 입주가 부족하다는 것만 보고 “앞으로도 계속 공급이 부족할 것이다” 라고 바로 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 공급이 적다면 그다음에는 앞으로 들어올 공급을 확인해야합니다.
둘째, 미래의 공급을 확인합니다
몇 년 뒤 공급을 확인할 때 가장 먼저 볼 수 있는 것이 착공입니다. 착공했다는 것은 실제 공사가 시작됐다는 뜻입니다. 단순한 공급계획이나 인허가보다 실제 입주까지 이어질 가능성이 훨씬 높습니다.
올해 서울 통계를 살펴보면 현재 입주에 해당하는 준공은 크게 줄었지만, 미래 공급으로 이어질 착공은 반대로 증가했습니다. 올해 1월부터 7월까지 서울 아파트 착공은 1만4,995가구로 지난해 같은 기간보다 36.1% 늘었습니다.
공급 측면에서는 분명 긍정적인 변화입니다. 하지만 여기서 “착공이 36%나 늘었으니 공급 부족도 곧 끝나겠네” 라고 생각하면 안 됩니다. 36.1%라는 것은 증가율입니다.
지난해 착공이 워낙 적었다면 절대적인 물량이 많지 않아도 증가율은 크게 보일 수 있습니다. 실제 올해 1~7월 착공 물량은 약 1.5만 가구로 과거 착공 물량과 비교하면 여전히 절대적으로 부족한 상황입니다. 따라서 착공을 볼 때는 지난해보다 몇 퍼센트 증가했는지만 보는 것이 아니라 실제로 몇 가구가 착공했는지, 언제 입주할 수 있는지 까지 같이 봐야 합니다.
착공한 뒤에도 변수는 있습니다. 공사비 갈등이나 자금조달 문제, 공정 지연 등이 발생하면 당초 예상보다 입주가 늦어질 수 있습니다. 그래서 착공은 현재 공급이 부족한 상황에서 앞으로 공급이 회복될 수 있는지를 보여주는 중요한 지표지만 그 자체가 당장 공급 부족이 해결됐다는 뜻은 아닙니다.
그리고 서울에서는 한 가지를 더 봐야 합니다.
착공에 반영이 되지 않는 숨겨진 공급도 있습니다
대표적인 것이 재건축과 재개발, 리모델링입니다. 서울은 경기·인천처럼 넓은 택지를 새롭게 개발해서 아파트를 대규모로 공급할 수 있는 땅이 많지 않습니다. 결국 앞으로의 신축 공급에서 정비사업의 역할이 중요할 수밖에 없습니다.
그런데 일반적인 입주예정물량만 보면 이미 착공했거나 입주시점이 비교적 명확해진 단지는 쉽게 확인할 수 있지만 그보다 앞 단계에 있는 정비사업은 잘 보이지 않습니다.
그래서 서울의 몇 년 뒤 공급을 볼 때 단순히 착공 숫자만 보지 않고 정비사업이 어디까지 진행됐는지도 같이 보는 것이 필요합니다.
대략적으로는 관리처분인가 → 이주 → 철거 → 착공 → 입주 순서로 실제 공급에 가까워집니다. 같은 재건축 예정 단지라고 해도 정비구역 지정 단계에 있는 단지와 이미 관리처분인가를 받고 이주를 준비하는 단지는 의미가 전혀 다릅니다.
리모델링도 마찬가지입니다. 추진한다는 이야기만 나오는 단지와 사업계획승인을 받고 실제 이주에 가까워진 단지를 같은 공급으로 보면 안 됩니다.
특히 정비사업은 몇 년 뒤에는 새 아파트가 되어 공급을 해주는 역할을 하지만 그 전에 기존 주택에서 나와 거주를 해야하는 이주 수요가 생겨나면서 임대 시장의 수요가 됩니다.
예를 들어 1,000가구가 살던 단지가 재건축을 위해 이주를 시작하면 그 자리에 새 아파트가 입주하기 전까지는 기존 1,000가구가 다른 주택을 찾아야 합니다.
그래서 정비사업이 많은 지역에서는 “앞으로 얼마나 더 늘어나는가” 만 볼 것이 아니라 “언제 이주가 시작되고 그 수요가 주변 어디로 움직일까?” 까지 같이 봐야 합니다.
특히 강남권처럼 대규모 재건축 사업이 동시에 진행되는 지역에서는 단순한 입주예정물량보다 관리처분인가 세대수와 실제 이주시점을 같이 보는 것이 공급을 이해하는 데 더 도움이 될 수 있습니다.
결국 몇 년 뒤의 공급은 이미 착공한 물량 + 실제 사업이 진행되고 있는 정비사업 을 함께 확인해야 조금 더 제대로 볼 수 있습니다.
셋째, 외곽으로 갈수록 인근 지역까지 살펴봐야합니다
마지막으로 확인해야 할 것은 인근 지역의 공급입니다. 이 부분은 서울 중심부보다 서울 외곽, 그리고 경기·인천으로 갈수록 더 중요합니다.
공급은 행정구역별로 나오지만 사람들은 행정구역 안에서만 집을 고르지 않기 때문입니다. 내가 보고 있는 지역에 입주가 부족하다고 해도 인근 지역에 신축 택지나 대단지가 들어온다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
새 아파트로 전세 수요가 이동할 수도 있고, 비슷한 가격이라면 매매 수요도 이동할 수 있습니다. 예를 들어 부천에서 집을 알아본다고 해보겠습니다.
부천시 입주예정물량만 보면 대장지구 입주가 있긴 하지만 현재 예정된 공급은 많지 않아 보일 수 있습니다. 하지만 실제 사람들이 집을 선택할 때는 부천시에서만 보지 않고 부평이나 검단, 김포처럼 생활권이 겹치는 곳에 새로운 아파트가 대규모로 입주한다면 그쪽으로 수요가 이동할 수 있습니다.
하지만 평촌은 조금 다를 수 있습니다. 평촌 자체에 공급이 많다고 해도 서울로 출퇴근 하는 사람들이 평촌까지는 거주하고자 하는 수요가 많기 때문에 오히려 공급 영향이 크지 않는 상황이 생기는 것이죠.
강남 1시간 이내 접근이 가능한 핵심지역은 입지를 대체할 수 있는 지역이 제한적이지만 외곽에서는 비슷한 가격과 이동시간으로 선택할 수 있는 지역이 많아지기 때문입니다.
그래서 외곽 지역의 공급을 볼 때는 질문을 조금 바꿔야 합니다. 지역 내 공급에서만 끝낸는 것이 아니라 인근 지역까지 까지 봐야 합니다.
같은 수도권이라는 이유만으로 모든 지역의 공급 상황을 하나로 묶어서 볼 수 없는 이유입니다. 서울에 집이 부족하다는 말이 경기와 인천의 모든 지역에서도 똑같은 의미를 갖지는 않습니다. 결국 중요한 것은 수도권 전체의 공급 숫자가 아니라 내가 집을 사려는 지역과 인근에 실제로 얼마나 많은 공급이 들어오는가입니다.
공급 부족보다 중요한 건
“앞으로 수도권은 공급이 부족합니다” 라는 말 자체가 틀렸다는 것이 아닙니다.실제로 서울의 현재 입주 물량은 크게 줄었습니다. 몇 년 동안 이어진 착공 감소가 앞으로 입주 부족으로 나타날 가능성도 생각해야 합니다.
정부 역시 공급계획을 발표하는 것에서 끝나는 것이 아니라 실제 인허가와 착공, 입주까지 이어질 수 있도록 중장기적으로 관리할 필요가 있습니다.
하지만 집을 사야 하는 사람의 입장에서는 정부가 공급을 잘했는지 못했는지를 판단하는 것만으로는 부족합니다. 결국 집을 사야 하는 것은 결국 나입니다.
그래서 공급이 부족하다는 기사를 봤다면 아래 세 가지를 꼭 확인해보시는게 필요합니다.
첫째, 지금 실제로 입주하는 집이 얼마나 있는지
지금부터 1~2년 동안 어느 단지가 몇 세대나 들어오는지 살펴봅니다.
둘째, 그다음 공급이 얼마나 준비되고 있는지.
착공 물량이 줄고 있는지 늘고 있는지 확인하고 서울이라면 재건축·재개발·리모델링처럼 아직 입주예정물량에는 잘 보이지 않는 정비사업의 진행 단계와 이주시기도 같이 봅니다.
셋째, 내가 보는 지역 주변에는 얼마나 들어오는지
경기 외곽·인천이라면 행정구역이 아니라 실제로 수요가 움직일 수 있는 생활권까지 넓혀서 봅니다. 이렇게 보면 같은 ‘공급 부족’이라는 말도 지역에 따라 의미가 달라질 수 있습니다. 지금 입주는 부족하지만 이미 착공이 빠르게 회복되고 있는 곳이 있을 수 있습니다.
내가 보는 지역의 입주는 거의 없지만 바로 옆 신도시에 몇 년 동안 대규모 신축이 이어지는 곳도 있을 수 있습니다.
반대로 앞으로 입주도 적고 착공도 줄어드는 데다 주변 지역에도 별다른 신축 계획이 없다면 그 지역에서 공급이 부족하다는 말은 앞으로 거주에 대한 안정성을 갖는 것이 어렵다는 것을 받아들여야 합니다.
결국 집을 살 때 중요한 질문은 “앞으로 수도권에 집이 부족한가?” 가 아닙니다. 내가 사려고 하는 곳에 지금 얼마나 들어오는지, 몇 년 뒤 얼마나 들어올지, 그리고 주변 어디에 얼마나 들어오는지를 확인하는 것입니다.
