월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지 분석 (1주차)
1) 단지명 : 힐스테이트자이 계양
- 연식: 2024년식(3년차)
- 세대수 : 2,371세대
- 위치(지도) :
2) 입지 분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
계양구 종사자 수 : 99,226명
계양구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 72분
여의도역 : 53분
시청역 : 63분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 작전중학교, 학업성취도 74%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 홈플러스, B등급
5. 공급
- 계양구 3년입주 합계 : 6,646세대 (26년 1,285세대 + 27년 4,423세대 + 28년 938세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 주요 업무지구까지의 이동 시간이 모두 1시간을 넘어 교통 등급이 좋은 편은 아님. 다만 강남, 서울 서남, 서북권으로 가는 광역버스 정류장이 단지와 바로 인접해 있음. 이를 이용할 시 환승 없이 해당 구역으로 한 번에 도달 가능하다는 점에서는 이동 시간의 부담이 약간이나마 상쇄되는 측면은 있음.
- 계양구 자체의 종사자 수는 C등급임. 하지만 인천 내 종사자 수 2위, 3위에 해당하는 서구(A), 부평구(B)와 맞닿아 있음. 또한 인천 내에서는 서울 도심과의 물리적 거리가 그나마 가장 짧은 편임. 이에 따라 가치가 아주 높은 편은 아니지만 인천 내에서의 일부 수요, 서울로 출퇴근하는 직장인들의 일부 수요에는 부합하는 측면이 있어 보임.
- 학군이 매우 아쉬운 편임. 따라서 교육을 중시하는 가족 단위 세대의 수요에는 부합하지 않음.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 힐스테이트자이계양 34평형 현재 매매 8.6억, 전세 4,9억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 9월 매매 8.6억, 전세 4,9억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 12월 매매 5,7억, 전세 3.5억
5) 현장사진
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀 점:
2024년식 신축으로 분양 당시보다 현재 매매가가 3억 가까이 올랐다. 다만 신축인 만큼 이전 사이클에서의 가격 변동 흐름 등에 대한 정보가 충분치 않다. 따라서 비슷한 입지의 연식이 좀 더 되는 다른 아파트를 충분히 참고해 보아야 할 것 같다. 이는 전세가 부분도 마찬가지인데, 일단 현재 기준으로는 전세가가 57%로 높지 않다. 원금보존 측면에서 리스크가 있을 것으로 생각되는데, 주변 다른 아파트의 전세가 수준도 함께 알아본 뒤 판단 과정에 참고해야 할 것 같다.
