월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 신영지웰시티 1차
- 연식: 2010년식
- 세대수 : 2,164세대
- 위치(지도)
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
청주시 종사자 수 : 394,442명
청주시 직장 등급: S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
지방이므로 제외
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용 > 학군선택
학군 : 솔밭중학교, 학업성취도 92.7%
학군 등급: A
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 롯데마트
환경 등급: A
5. 공급
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 청주시 흥덕구 3년 입주 합계 : 10,043세대 (26년 4,415세대 + 27년 3,664세대 + 28년 1,964세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주 메뉴 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 청주시 흥덕구 인구수 : 292,625명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 292,625x0.005 = 1,463세대
3) 3년 입주량 합계 : 10,043세대 (올해 4,415세대 + 내년 3,664세대 + 내후년 1,964세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연 평균 3,347세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =2.29배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 초과 > C등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
백화점과 연결되어 있어 비싼 아파트로만 인식했던 지웰이 왜 대장 아파트인지 직접 확인해 보았다.
겉으로 보이는 환경(Not A)보다 탄탄한 직장 배후 수요와 우수한 학군(But B)이 본질이라는 점을 체감했다.
가장 큰 강점은 역시 풍부한 직장 종사자 수다. 여기에 백화점과 마트를 품은 편리한 생활 인프라, 그리고 학군의 가치까지 더해져 입지적으로 충분히 가치가 있는 아파트라고 생각한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 청주 지웰1차, 49평 현재 매매 14억, 전세 8억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 7월 매매 13.7억 전세 5.7억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 2월 매매 7.2억 전세 5.8억
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저평가: 아니다. 현재 전고점을 갱신했으며 직장과 학군, 환경이 좋은 대단지이므로 가치가 충분히 반영되어있다.
환금성: 대단지(2,164세대)로 실수요와 투자수요가 충분해 환금성이 있다.
수익성: 26년 고점에 매수시 4%, 24년 저점에 매수시 482%(연 수익률 241%)를 달성하였다.
원금보존: 현재 전세가율은 57%이다. 적정 전세가율이 70% 미만이고 전고점이므로 원금보존 리스크가 존재한다.
리스크: 주변 택지개발(테크노폴리스, 홍골)로 연 적정수요를 2배 초과한다. 2010년식 단지 이므로 신규 물량 공급에 대한 리스크가 있다.
