월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 무악청구1차
- 연식: 1994년식
- 세대수 : 862세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서대문구 종사자 수 : 118,280명
서대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분
여의도역 : 30분
시청역 : 25분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
메인
인창중학교(남중), 학업성취도 76.6%, C등급
동명여자중학교, 학업성취도 90.0%, A등급
보조
신연중학교, 학업성취도 71.2%, C등급
정원여자중학교, 학업성취도 85.5%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 없음, C등급
이마트 은평점 - 자차 13분, 대중교통 25분
롯데마트 제타플렉스 서울역점 - 자차 12분, 대중교통 27분
현대백화점 신촌점 - 자차 15분, 대중교통 33분
5. 공급
서대문구 3년 입주 합계: 315세대 (26년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 서대문구 인구수 : 299,810명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 299,810x0.005 = 1499세대
3) 3년 입주량 합계 :315 세대 (26년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 315세대 ÷ 3년 = 연평균 105세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 105÷1499 =0.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 → S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
이번 강의를 들으면서 여러 개의 수익률 보고서를 써볼 생각이기 때문에, 내가 20년 이상 산 아파트에 대해 입지분석을 해보면서 직접 느낀 바와 비교를 해보고 싶었다. 2,3,4번은 사실상 똑같게 느낀 부분인 것 같다. 교통은 매우 편하다고 느끼고 있었고(무악재역 초역세권, 종로 접근성 매우 우수), 학군은.. 안좋은 축이라고 생각했으며(초등학교는 인접해있지만, 중학교는 버스가 필수이며 학업 분위기도 좋지 못한 편), 환경적으로는 양 옆에 두 개의 산을 끼고 있어서 등산하기 좋고 공기가 좀 좋다는 것 외에는 인프라적으로는 떨어진다고 생각했다.(세란병원 정도?) 역은 가깝지만 단지 자체가 높이 위치해 있고 평탄화가 되어 있지 않아 조금의 힘듦은 느낀다. 직장과 공급은 데이터를 바탕으로 기준을 세워서 판단할 수 있는 점이 참 좋다. 데이터 관련 일을 하고 있기도 하고, 어떤 판단을 하는 데에 있어서 데이터만큼 명료한 근거가 되어주는 것이 잘 없는 것 같다.
오래 산 만큼 이러한 판단 기준들에 대해 바로바로 인지가 되는 것 같은데, 이래서 앞마당이 중요하겠구나 생각이 든다. 그 지역에 대해 빠삭하게 알아야 기준을 더 명확하게 세울 수 있고 비교가 가능할테니 말이다(단순히 출퇴근 또는 역까지 걸리는 시간이 같다고 해서 느끼는 바가 같지는 않으니). 앞으로 여러 개의 아파트 들에 대한 보고서를 작성하면서 서로 비교를 해보면 더 재밌겠다는 생각이 든다!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
