서울시 은평구 DMC센트럴자이 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 :  DMC센트럴자이

• 연식: 2023
• 세대수 : 1256
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

은평구 종사자 수 : 106,043

은평구 직장 등급 : B등급 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 56분 

여의도역 : 28분 

시청역 : 32분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 증산중학교, 학업성취도 63.1%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트 수색점, B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 은평구 3년입주 합계 : 4475세대 (26년 4215세대 + 27년 0세대 + 28년 260세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 은평구 인구수 :  453,212 명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 453,212 x0.005 = 2266세대

3) 3년 입주량 합계 :  4475세대 (올해 4215세대 + 내년 0 세대 + 내후년 260세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  1492 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1492÷  2266 = 0.65배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

일단 입지 분석이 이렇게 촘촘하게 이루어질지는 몰랐다. 어떻게 잃지 않는 투자가 가능한가 했는데 충분한 대비가 이루어진 투자 공부가 꼭 필요하다는 생각이 든다. 선정한 아파트는 살고 있는 지역에서 평수 대비 가장 고가의 거래가 이루어진 곳이라서 월부 추천에 따라 선정하게 되었다. 

은평구에서 최근 거래된 아파트들의 가장 우선 순위 Top3에는 예상했던 3호선 녹번역 주변(e편한 세상 4위)단지들이 아니라 6호선과 공항 철도 및 경의 중앙선이 지나는 DMC역 주변의 아파트들이 차지하였다. 이는 물론 해당 아파트들이 21년부터 23년까지 지어진 신축 아파트라는 이유와 환승역이라는 이점도 있지만 해당 노선들은 모두 강남이나 부도심을 직접 연결하지 않는 노선들이다. 

수업에서 배운 내용을 중심으로 생각해보면 먼저 고려해 본 것은 일자리 요소이다. DMC는 산업단지로 600여개의 일자리에서 약 4만여명의 종사자가 근무 하는 곳이다. 뿐만 아니라 강남이나 부도심까지의 접근성 또한 녹번보다 유리하였다. 특히 여의도는 녹번이 42분인데 비해 DMC에서는 28분으로 원등히 빨랐다. 물론 환승역 초역세권이라는 점도 가격 반영에 몫을 했을 것이다. 반면 환경(B등급)이나 학군(C등급) 요소는 집값에 비해 아쉬운 수준이었다. 마지막으로 은평구의 공급 물량 평가는 A등급으로 향후 공급량이 수요대비 0.65밖에 되지 않는 희소가치를 가질 것으로 보인다. 

종합하면 은평구 DMC의 입지는 상업지구 자체 일자리와 여의도 및 도심까지의 교통 편의성의 장점이 뚜렷하며 상대적으로 열악한 학군이나 환경 요소에도 불구하고 향후 3년 공급 물량 부족 및 서울의 신축이라는 희소 가치로 인해 입지 가치는 높게 평가할 수 있을 것 같다.     

<조모임 후 생각과 느낀점>

입지 가치를 볼 수 있는 안목이 부족하다 보니 단순히 최근 가격 우위에 있는 DMC 단지들이 녹번역 주변 단지(e편한 세상)보다 더 가치가 있을 것이라는 가정 하에 이유를 끼워 맞추는 식의 분석이었던 것 같다. 피드백처럼 녹번의 단지에 대한 입지를 구체적으로 비교하기 위해 임장으로 분위기를 느껴볼 필요가 있겠다. 또한 녹번역 단지들이 강남으로 연결되는 3호선 가치를 생각해본다면 DMC는 3년내 지어진 신축의 이점으로 상승장에서 빠르게 반응한 것일 수도 있겠다는 판단이 든다. 가격 순위 등의 요소를 배제하고 입지 가치 자체를 볼 수 있는 능력을 기를 필요가 있겠다.  

또한 단순이 그 지역의 현재 1순위 가격의 아파트라고 해서 가치를 높게 판단하기보다 장점이 뚜렷한 다른 구의 대장 단지들과 비교해 보며 이곳 자체의 입지가치가 충분한 건지 혹은 다른 구에서 차선으로 밀려난 선택인 건지를 구분하는 안목도 필요하겠다. 예상했지만 공부하는 만큼 오히려 어렵다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: DMC센트럴자이 34평 현재 매매 20억, 전세 12억

- 5년 내 고점 매입시 가격 :  26년 9월 매매 19.1억 전세 9.2억 

  (현재 최고가, 3년차 신축으로 전고점 확인불가, 최근 실거래 최고가는 19.1억 매매호가는 20억 )

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 3월 매매 14억 전세 7억

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 6년 이상의 단지를 했어야 했는데 3년 이내의 신축 단지였기 때문에 전고점 파악이 어려웠고 수익률을 제대로 계산할 수는 없었다. 그래도 현재를 최고가 기준으로 계산한 바로는 24년 3월 저점 매수시에는 투자금 7억에 순수익 6억으로 약 85%의 수익률을 달성할 있겠다. 5년 이상의 다른 단지로 수익률 분석을 제대로 해봐야 겠다.  

PART1-1. 입지분석

1) 단지명 : 녹번e편한세상캐슬

연식: 2021

세대수 : 1256

위치(지도) 

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

은평구 종사자 수 : 106,043

은평구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 49분

여의도역 : 37분

시청역 : 26분

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 영락중학교, 학업성취도 66.5%, C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트 은평점, B등급

5. 공급

1) 은평구 인구수 : 453,212 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 453,212 x0.005 = 2266세대

3) 3년 입주량 합계 : 4475세대 (올해 4215세대 + 내년 0 세대 + 내후년 260세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1492 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1492÷ 2266 = 0.65배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

입지 등급이 두 아파트가 대체로 비슷하다.  DMC센트럴 자이와 녹번역의 이편한세상캐슬을 비교 평가 해봐야 겠다.

PART2-2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인 

- 현재 시세: 녹번이편한세상 34평 현재 매매 15.8억, 전세 8.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 전고점 22년 9월 15.5억 8.5억,

현재 가장 고점 매매 15.5억 전세 8.5억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 6월 매매 11억 전세 6억

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 처음 은평구 아파트 가격을 확인했을 때는 DMC가 더 비싼 걸 보니 녹번단지들보다 더 좋은거라고 생각을 했다. 그러나 투자 원칙에 따라 비교해보면서 녹번의 단지가 수익률과 원금보존(전세가율) 측면에서 유리하다는 것을 알 수 있었다. 

 PART3. 저평가 확인을 위한  비교평가 

비교평가 결과

둘의 입지를 비슷하게 설정하는 것에 있어 확신은 없었지만 일단 ‘DMC단지들의 가격이 예상했던 녹번의 단지보다 왜 비쌀까?’ 라는 라는 의문으로 시작했기 때문에 둘의 비교평가를 시도해보았다. 더욱이 입지 가치분석 결과 교통(A) 직장(B) 학군(C) 환경(B) 요소에서 두 아파트가 대체로 비슷한 등급을 보였기에 일단 비슷한 가치라고 전제를 해보고 비교평가를 시도해 보았다. 

 환금성 측면에서는 둘 다 1000세대를 넘는 대단지였고 녹번이편한이 두 배가 넘는 규모였다. 수익률에 있어 과거 저점 매수시 수익률에서도 녹번이편한은 90%, DMC자이는 75%로 이편한이 우세하였다. 현시점 투자금 역시 이편한이 3.8억정도 더 유리하였고 목표 수익률을 100%로 설정했을 때 이편한이 22억, 자이는 31억을 달성해야 했다. 원금보존을 위한 전세가율에서도 이편한이(55%)이 자이(46%)보다 유리하였다. 특히 자이는 서울 55%의 적정 전세가율 기준에 미치지 못하였다. 마지막으로 리스크는 향후 3년 은평구의 공급은 적정수요대비 0.65%, A등급으로 같았다. 다만 자이가 2년 늦게 지어진 신축이지만 그다지 고려할만한 요소라고 보이지 않는다. 

 요약하자면 녹번 이편한과 DMC자이는 입지가치 및 리스크를 비슷한 수준으로 가지고 있으며 그 외 환금성, 수익성, 원금보존에 있어 녹번이편한세상캐슬이 상대적으로 저평가 되었다고 결론지을 수 있겠다. 그러나 이 또한 두 개의 단지의 비교평가로 같은 가격대의 다른 구의 아파트들과 다시 비교평가를 해볼 필요가 있을 것 같다.

 한 곳만 볼 때보다 마나 돌아오는가) :

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가

나의 생각과 느낀점  가치와 저평가를 판단하는 것이 막연했는데 두 개의 단지를 비교평가 해보니 저평가에 대한 판단을 하기가 수월해 지는 것 같다. 물론 입장을 통해 입지가치를 제대로 확인한 것은 아니지만 그래도 투자 결론에 이르기에 비교 평가가 왜 중요한지 느꼈다. 

 PART4. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

3.  작성하면서 느낀점 :