삼송 아이파크 2차 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 :  삼송 아이파크 2차

• 연식: 2015
• 세대수 : 1066

• 위치(지도) :  

  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

고양시 종사자 수 : 381,611  덕양구  종사자수 140,713 

고양시 직장 등급 : S등급 

덕양구 직장 등급 : B등급 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 1시간 7분

여의도역 : 58시간 

시청역 : 47분 

교통등급 : B등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 고양중학교, 학업성취도 80%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 스타필드 고양  B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 덕양구 3년입주 합계 : 4690세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4690세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 덕양구 인구수 :  482,470 명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 482,470 x0.005 = 2412세대

3) 3년 입주량 합계 :  4690세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4690세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  1563 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1563÷  2412 = 0.64배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

어떤 아파트를 선정할지 고민이 많았다. 처음 분석 했던 은평구에 대장 단지들은 분석 방법을 배우는 데 도움이 되었지만 나와 직접적인 연관성이 없다 보니 현재 내 상황을 고려하여 3억 이내의 투자금으로 가능한 단지를 다시 선택하게 되었다. 

사실 작년초 은평구 근무지에서 출퇴근이 가능한 곳으로 서울 6-7억대의 실거주 매물들을 찾아 보았었다. 그리고 올해 말 전세 계약이 만료되면 2년 동안 타지역 파견을 가기전에 세를 껴서 사둘 계획이었다. 그러나 해당 매물들이 현재 모두 1-2을 훌쩍 넘어가면서 지축과 삼송을 고려하게 되었다. 지축은 신축 단지가 많았지만 주변 상권이 부족한 베드타운 느낌으로 스타필드가 있는 삼송 생활권을 좀 더 생각해 보게 되었다. 

 덕양구 자체의 직장 등급은 B 등급이지만 고양시 전체는 A등급을 보여주었다. 교통은 아쉽게도 서울권역을 벗어나면서 강남까지 1시간을 넘어서게 되었다. 그래도 부도심지까지는 1시간 이내의 거리로 B등급이 되었다. 시청이나 도심지로 출퇴근은 가능한 곳으로 보인다. 학군은 C등급(고양중 80%), 환경은 반경 1km 이내에 스타필드 있어 일단 B등급으로 설정해보았다. 공급은 A등급이 나왔지만 28년 모든 입주가 이루어지기 때문에 이시기의 리스크 관리가 필요해 보인다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 삼송 아이파크 현재 매매 8.5억, 전세 5.7억

- 5년 내 고점 매입시 가격 :  2021년 8월 매매 10억 전세 6.5억 

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 2월 매매 7억 전세 4억

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :   수익률 계산을 해보니 전세가율이 67%로  형성되어 있었고 아직 전고점 대비 15% 저렴한 가격이다. 투자금은 2.8억으로 100% 수익률을 달성하려면 아이파크는 11.3억이 된다. 전고점에 10억까지 가기는 했지만 달성이 가능한지는 다른 곳들과 비교평가가 필요할 것으로 보인다. 왜 앞마당을 가지고 많은 아파트를 아는 것이 중요한지 알겠다. 지금으로선 비교적 전세가가 받쳐주고 전고점 대비 매매가 회복하지 못한 부분이 긍정적으로 보인다. 

 PART4. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 학군이(C등급) 아쉽지만 스타필드를 비롯한 상권을 형성하고 있어 환경(B등급)은 양호해 보인다. 직장과 교통 측면에서 B등급으로 서울 도심으로 출근하는 수요가 있을 것으로 생각된다. 비슷한 가치를 알고 있는 아파트가 많지 않아 비교평가가 쉽지는 않지만 현재 비슷한 가격대(8억대)의 서울 은평구(수색 에코포레, 뉴타운 마고정 3단지) 또는 남양주 다산 (다산 푸르지와)과 비교했을 때 지난 1년 동안 그 지역들이 빠르게 상승세를 보여 전고점을 웃도는 것에 비하면 이 곳은 아직 가격 반영이 덜 된 것이 아닐까 생각이 든다 그러나 다산이나 은평구가 A등급 교통으로 입지가치에 따른 가격으로 인한 것인지 열어두고 구분할 필요가 있겠다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 1066세대의 대단지 아파트로 층수에 유의한다면 환금성은 양호해 보인다. 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금 2.8억이 필요하며 100%목표 수익률을 이루려면 11. 3억이 되어야 한다. 저점 대비 현재까지의 수익률은 50%이다. 전고가 10억만큼 회복한다면 현재 투자금 대비 53% 수익률을 기대할 수 있다. 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :  서울 1시간 이내는 아니라서 55%기준을 적용할 수 없지만 67% 정도의 전세가율은 양호한 수준이라 생각한다.  

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 28년도 입주 물량이 몰리는 관계로 역전세나 리스크 대비는 필요하다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

비록 강남에서 1시간 이내의 교통은 아니지만 3호선 지하철(도보 14분)을 이용하여 도심지까지의 출퇴근이 가능하고 나름의 자체 상권을 가지고 있어 환경도 양호해 보인다. 인접한 서울에서 매매가가 최근 많이 움직인 것에 비해 아직 가격 상승이 덜한 것 또한 긍정적으로 보인다. 입지대비 저평가 여부를 판단하기에는 부족한 분석이지만 현재 매수 여부를  결론낸다면 투자자하는 선택을 하겠다.   

3.  작성하면서 느낀점 : 

입지 분석 부터 수익률 계산까지 처음이다보니 예상은 했지만 역시나 어렵다. 특히 가치를 파악하는 것이 쉽지 않고 비교평가가 어려워 전고점을 회복하지 못한 단지에 의존한 것 같다. 아쉬운 점도 많지만 그래도 기준에 따라 아파트에 가치를 가치 분석하고 수익률 계산하며 전에는 보이지 않던 아파트의 가치를 보는 관점을 갖게 되어 뿌듯하다. 결국 저평가 여부는 비교평가를 통해 알 수 있는 만큼 많은 아파트의 가치를 아는 것이 왜 중요한지 알겠다. 시간이 더 주어진다면 더 많은 아파트의 입지분석과 수익률 계산을 통해 비교평가를 늘려보고 싶다.