매도인 잔금일 연장 거부하고 싶은데 방법이 없을까요?

안녕하세요~부리니부린이님!! 매도인의 잔금일 연장을 거부하고 싶으신 상황이시군요. 1. 해당 이유로 잔금일을 무조건 미뤄줄 수밖에 없는가? => 무조건 매도인의 요구대로 한 달 이상 미뤄줄 의무는 없습니다. • 특약 해석의 한계: 특약에 (단, 현재 임차인의 이사일정에 맞춰 잔금일은 지연될 수 있다)라는 문구가 있더라도, 이는 통상적인 신의칙상 인정되는 합리적인 범위(통상 며칠~최대 1~2주일 내외)의 지연을 의미합니다. 계약 체결 당시 구두로도 '최대 1주일 정도'라고 안내·설명된 정황이 있다면, 매도인이 일방적으로 한 달 이상(11/6 → 12/15) 지연을 요구하는 것은 계약의 본질적 내용을 훼손하는 무리한 요구로 해석될 여지가 큽니다. • 이사일정의 원인: 임차인의 개인적인 사정(본인 소유 주택 임차인의 퇴거 일정 연계)은 매수인과의 매매계약 본질과는 무관한 임차인-매도인 간의 내부 사정입니다. • 중개사의 의견: 중개사는 단순히 문구의 표면적 해석과 거래 성사를 위해 매수인에게 양보를 권유하는 경향이 강하므로, 중개사의 말만 듣고 그대로 수용할 필요는 없습니다. 2. 잔금일을 미뤄줄 경우 금융비용/금리 리스크에 대한 보상을 받을 수 있는가? => 매수인이 동의해 주지 않으면 진행이 불가능하므로, '잔금일 변경 합의의 조건'으로 금전적 보상(손해 배상 또는 매매대금 감액)을 요구하고 합의서를 작성할 수 있습니다. • 매도인의 귀책사유: 잔금일에 명도가 불가능한 것은 궁극적으로 매도인의 명도의무 불이행(이행지체)에 해당합니다. • 협상 방법: 1) 원칙 고수 통보: "계약 체결 당시 설명 받은 범위를 크게 벗어나고, 대출 실행 일정 및 금리 인상, 대출 규제 만료 리스크로 인해 12월 15일 연장은 수용하기 어렵다. 11월 6일(혹은 최대 1주일 유예한 11월 13일경)에 명도 및 잔금을 진행해 달라"고 정식으로 통보합니다. 2)조건부 합의 제시: 매도인이 잔금을 미루지 못하면 계약을 위반하게 되는 상황이므로, 날짜를 12월 15일로 조정해 주는 대가로 다음을 요구할 수 있습니다.  대출 지연/금리 변동 차액 및 손해에 상응하는 매매대금 감액  연장 기간 동안 발생하는 이자 상당액의 지원  추가 지연 절대 불가 조항 및 위약금 명시 • 매수인이 거절하면 매도인은 11월 잔금일까지 임차인을 퇴거시킬 방안을 스스로 마련하거나(임차인에게 이주비 지급, 단기 거처 마련 등), 이행지체 책임을 져야 합니다. ** 이후에는 내용 증빙도 확보하시고, 단호한 입장 또한 전달해 보시기 바랍니다. 1. 내용 증빙 확보: 계약 당시 '최대 1주일 정도 지연'이라고 설명 들었던 통화 녹취, 문자, 메신저 내역 등을 정리해 둡니다. 2. 단호한 입장 전달: 매도인 및 중개사에게 "한 달 이상 지연은 대출 승인 취소나 금융 손실 위험이 커서 단순 수용은 불가능하다"는 점을 명확히 전달합니다. 원만히 잘 해결되시기를 바랍니다. 감사합니다:)

안녕하세요~ 부리니부린이님~ 갑자기 한 달 이상 잔금일을 미뤄달라는 이야기를 들으셔서 당황스러우셨을 것 같습니다. 계약서상 잔금일은 11/6로 정해져 있지만, 특약에 ‘현재 임차인의 이사일정에 맞춰 잔금일은 지연될 수 있다’는 내용도 있어서 이 부분을 함께 봐야 할 것 같습니다. 다만 계약 당시에는 매도인께서 최대 일주일 정도의 지연 가능성을 말씀하셨는데, 현재 요청하신 12/15는 한 달 이상 차이가 나는 만큼 저라면 우선 중개사분을 통해 당시 협의 내용과 11/6 잔금을 원하는 이유를 명확하게 전달하고 기존 일정대로 진행할 수 있는 방법부터 찾아볼 것 같습니다. 특히 이번 연장 사유가 현재 매매하는 집의 임차인 문제가 아니라 매도인이 새로 들어갈 집의 세입자 일정 때문이라고 하니, 매도인 측에서 단기자금 마련 등 다른 방법으로 기존 잔금일을 맞출 수 없는지도 중개사분을 통해 조율해볼 수 있을 것 같아요. 반대로 12/15로 변경할 경우 질문자분의 대출한도나 금리 등에 실제 영향이 있는지도 은행에 먼저 확인해보시고요. 잔금일이 미뤄져 금융비용이 발생한다고 해서 그 비용을 당연히 보상받을 수 있는 것은 아니지만, 매도인 요청으로 일정을 변경하는 것이니 손해가 예상된다면 그 부분까지 이야기하며 조건을 협의해볼 수는 있을 것 같습니다. 저라면 ① 은행에 잔금 연장 시 대출조건 변화 확인 → ② 중개사를 통해 11/6 기존 일정 유지 요청 → ③ 매도인의 다른 자금조달 방법 확인 → ④ 그래도 연장이 필요하다면 변경에 따른 조건 협의 순서로 대응할 것 같습니다. 그리고 이번 계약에서는 특약에 잔금 지연 가능성만 있고 ‘최대 며칠까지’라는 기간이 명확하게 적혀 있지 않은 점이 조금 아쉬운 부분인 것 같습니다. 당시 일주일 정도라고 이야기한 자료나 메시지가 있다면 함께 확인해보시면 좋을 것 같아요. 아직 중도금 전이니 우선 기존 계약대로 진행하고 싶다는 의사를 명확히 전달해보시고, 양측이 잘 조율해서 원하시는 방향으로 마무리하시길 응원하겠습니다 😊

안녕하세요 부린이님 이사문제로 갑자기 당황되셨을 것 같아요. 민법 제390조는 채무자가 계약상 의무를 이행하지 않으면 손해배상 책임을 질 수 있도록 하고 있고, 제393조는 그 손해배상의 범위를 통상손해를 원칙으로 규정하고 있습니다. 매도인이 잔금일에 소유권 이전에 필요한 서류를 제공하고, 매수인이 실제로 사용할 수 있도록 목적물을 인도하는 것이 기본적인 의무입니다. 따라서 계약서에 잔금일 = ○월 ○일, 잔금 지급과 동시에 명도 등으로 되어 있고, 매도인이 데리고 있는 기존 임차인이 그날까지 퇴거하지 못한다면 매도인 측의 문제가 될 가능성이 높습니다. 매수인이 잔금을 지급하면 바로 입주하기로 했는데 임차인의 퇴거 지연으로 입주가 불가능해지는 상황이라면, 매수인이 잔금 지급을 유보하고 명도와 동시에 잔금을 지급하는 방식으로 대응할 여지가 있습니다. 예를 들어 원래 9월 10일 잔금 및 입주 였는데, 매도인이 "임차인이 9월 15일에 나갈 수 있으니 잔금을 9월 15일로 미뤄달라" 고 요청하고 매수인이 이에 동의했다면 그냥 아무 조건 없이 미뤄주는 것보다는 반드시 비용 문제를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 기존 대출의 이자 발생 잔금대출 실행일 변경으로 인한 금리 차이 대출 실행 후 실제 입주가 늦어지는 비용 기존 임차주택의 추가 월세 이사 일정 변경 비용 이사업체 취소·변경 비용 보관이사 비용 숙박비 등 민법 제393조에 따르면 통상적인 손해는 배상 대상이 될 수 있고, 특별한 손해도 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 배상 대상이 될 수 있습니다. 그러나 금리상승은 조금 다르게 봐야 될 것 같습니다. 금리가 올랐다는 이유만으로 자동적으로 매도인이 그 차액을 전부 보상해야 한다고 단정할 수는 없지만, 실제로 발생한 추가 금융비용을 손해로 주장할 여지가 있습니다. 다만 법적으로 인정되는 범위는 구체적인 계약 내용과 손해 발생의 인과관계에 따라 달라집니다. 민법상 손해배상은 통상손해가 원칙이고 특별손해는 예견가능성이 요구됩니다. 우선 가능하신 부분이라면 서로 한번 상의해서 원만히 해결해봄이 좋을 듯 합니다. 잘 마무리 되시길 기원합니다.