월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 산본 세종 주공 6단지
- 연식: 1994년 7월 7알 (33년차)
- 세대수 : 1827세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,378명
군포시 사업체수 : 26,843개
군포시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 44분
여의도역 : 1시간 4분
시청역 : 1시간 11분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 수리중, 학업성취도 90%, A등급
궁내중,산본중,도장중,홍진중 /학업성취도 85% ,B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점x, 이마트 B등급
5. 공급 : A등급
1) 군포시 인구수 : 249,462명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 249,462x0.005 = 1247세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,214세대 (올해(26년) 0세대 + 내년(27년) 640세대 + 내후년(27년) 1,574세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 738세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
산본은 1기 신도시의 하나로 강남과의 접근성이 1시간 이내로 가능하고,
산본역을 도보 10분내로 이용할 수 있다.
교통,직장,환경,학군을 두루 만족시킬수 있는 지역으로
평촌 다음 투자지로 고려할만한 지역이다.
세종주공6단지는 경기도 구리 동탄 기흥이 규제지로 묶이면서
군포까지 오르고 있는 추세이다.
(지난 매임때 7월 6억으로 세종을 매매할 수 있었는데 호가가 7억까지 찍였다.)
여의도나 시청으로 출근은 1시간 조금 넘게 걸리지만
강남이나 판교,과천으로 출퇴근은 1시간 이내라 충분히 매력적인 지역이다.
백화점은 없지만 산본로데오거리와 롯데피트인이 대체재가 될 수 있을 것 같고
젊은 부부와 아이들 그리고 중고생부터 노인들까지 모두 골고루 볼 수 있었고
평촌 학군지만큼은 아니지만 로데오 중심가에 학원가가 밀집되어 있어
아이들 키우기에 나쁘지 않을 것 같다.
원광대학병원과 이마트가 있어 살기에 좋을 것 같다.
또한, 리모델링과 재건축 이슈가 있고 금정역에 GTX C가 들어오면
확실히 교통과 거주하기 더욱 좋아질 것 같다.
그러나 투자로 보고 있는 후보지역으로 전고점을 이곳을 투자하느냐는 가치를 더 봐야 할것 같고 비슷한 조건의
덜 오른 지역도 비교해서 보아야겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
