구로구 아파트 매매 관련 문의사항

안녕하세요 에스제이튜님. 첫 아파트 매수인데 등기부에 대부업체, 질권설정, 전세권까지 얽혀 있어 덜컥 겁이 나셨을 겁니다. 결론부터 말씀드리면 "매도인의 자금 사정이 한계에 달해 경매 직전까지 간 위험 물건이지만, 안전장치를 2중·3중으로 걸고 절차를 철저히 통제한다면 거래 자체는 가능합니다. 다만 현재 작성된 계획에는 문제점이 있습니다. 1. 현재 등기부 상태의 위험성 진단 매도인의 심각한 자금난: 1금융권도 아닌 신협(실대출 3.5억)에 이어 대부업체(6,500만 원), 심지어 대부업체의 채권에 제3자 질권설정(6,000만 원)과 전세권(500만 원)까지 걸려 있습니다. 전형적인 영끌차주로 보입니다. 2. 현재 계획의 '치명적인 약점' 2가지 약점 1: 계약금(6,300만 원)으로 대부업체 원리금 전액 상환 불가 채권최고액이 9,100만 원이고 원금이 6,500만 원이라면, 연체이자 및 중도상환수수료 등을 포함한 '실제 당일 완제 금액'은 6,500만 원을 훌쩍 넘길 수 있습니다. 계약금(약정금 1천만 원 포함 시 신규 입금액은 5,300만 원)만으로는 대부업체 대출 완제가 불가능합니다. 부족한 차액을 매도인이 당일 즉시 자납하지 못하면 말소 서류 자체가 나오지 않아 계약금만 공중에 붕 뜨게 됩니다. 약점 2: 질권설정(제3자)과 전세권 말소의 복잡성 대부업체에 돈만 준다고 끝나는 것이 아니라, 질권자인 '개인(제3자)'의 동의 및 전세권 말소 서류 일체가 동시에 교부되어야 합니다. 채권자 중 한 명이라도 연락이 안 되거나 서류를 거부하면 말소가 지연됩니다. 3. 반드시 수정해야 할 안전 거래 방법 1) 계약 당일 매도인 통장 입금 절대 금지 (에스크로 / 법무사 직접 상환) 계약금 잔여액은 매도인 계좌로 넣지 말고, 매수인이 선임한 법무사 입회하에 대부업체 완제 가상계좌로 직접 입금해야 합니다. 계약 체결 전 대부업체로부터 '당일 기준 대출잔액증명서(완제 금액)'를 서면으로 발급받아, 계약금으로 부족한 차액을 매도인이 현장에서 즉시 납부하는지 확인해야 합니다. 2) '매수인이 지정한 법무사'를 통해 말소 서류 전량 확인 부동산 측 법무사는 중개사나 매도인의 편의를 우선할 수 있습니다. 매수인이 비용을 지불하더라도 본인이 직접 선임한 법무사를 통해 대부업체 근저당, 질권, 전세권 말소에 필요한 모든 서류(해지증서, 등기필증, 위임장)가 수령되었는지 확인한 직후에만 돈이 넘어가도록 통제해야 합니다. 3) 중도금 지급 시점 축소 또는 보류 잔금일(27년 1월)까지 기간이 상당히 깁니다. 그사이에 다른 채권자의 가압류가 들어올 수 있으므로, 대부업체 말소 및 등기부 말소 접수 완료를 확인한 후에만 중도금을 지급해야 합니다. (가능하다면 중도금 액수를 최소화하고 잔금 비중을 높이는 것이 안전합니다.) 4) 계약서 필수 특약 삽입 4.1 매도인은 계약 체결일로부터 잔금 익일까지 본건 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 가처분 등 일체의 권리 제한 사항을 설정하지 않으며, 추가 권리 제한 발생 시 즉시 계약을 해제하고 기지급된 계약금 전액을 즉시 반환하며 위약금을 지급한다. 4.2. 2번 대부업체 근저당권, 질권, 전세권 말소에 필요한 일체 비용 및 차액은 매도인이 계약 당일 부담하며, 말소 서류 일체가 매수인 지정 법무사에게 교부되지 않을 시 계약은 무효로 하고 약정금 및 계약금은 즉시 전액 반환한다. 4.3 계약 체결 당일 매도인의 국세·지방세 완납증명서를 필히 제출하여 확인한다. 매도인의 채무 구조가 복잡한 물건은 시세보다 저렴하게 나오는 장점이 있지만, 방심하면 큰 법적 분쟁에 휘말립니다. 반드시 "내가 지정한 법무사 입회", "당일 완제 금액 사전 확인", "국세 완납증명서 확인"을 거친 후 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요 에스제이투님 다른분들께서 잘 설명해주셨는데요. 첫 내집마련이면 저라면 조금 더 수월한 물건을 접근할 것 같습니다. 대출을 정리하면 되긴하지만 그 과정에서 마찰이 있을수도 있어보입니다. 주변 단지들보다 매물이 저렴하다는 장점이 있지만 조금 가격이 더 있더라도 수월하게 접근할 수 있는 물건을 추천드리요. 매수하는 과정에서 대응을 해야되는데 그 과정이 처음이다보니 쉽지 않을 수도 있겠다는 개인적인 생각이 듭니다.

안녕하세요 에스제이투님 고민이 많이 되실 것 같습니다 우선 실제 채권최고액과 남은 잔액의 차이가 꽤 있다고 하시는 상황이니, 잔금 지급 전에 '채권 잔액 증명서'를 직접 확인하여, 실제로 갚고 남은 금액이 어느정도인지 확인한뒤, 전달하려는 금액 ( 계약금, 중도금 ) 이 앞으로 남은 금액과 합쳐서 매매가를 넘지 않도록, 상환, 말소 요청을 하면서 진행해야 할 것 같습니다. 특약에도 말소 조건을 넣고, 추가로 권리 변동이 없어야 한다는 부분이 있어야 계약 마무리까지 안전히 확인하면서 갈 수 있을 것 같아서, 해당 내용 꼭 확인하시면 좋겠습니다!

안녕하세요 에스제이투님. 생애 첫 매수에 난도 높은 물건으로 당황하셨을 것 같습니다. 다른 분들 말씀처럼 돈이 오갈 때마다 전세권, 채권 등 권리관계를 말소하는 절차를 잘 밟으셔야할 것 같습니다. 정확한 액수 확인, 법무사 입회, 가상계좌 입금, 추가 권리변동 금지 등 절차마다 유의하실 사항을 지키셔서 안전한 거래하시기 바랍니다!

안녕하세요 에스제이투님. 일전에 문의해주신 그 매물 가계약금을 넣으셨군요! 그만큼 가격이 싸다면 이미 일어난 일이니 잘 해결을 해보시는게 좋겠습니다. 제가 에스제이투님이라면 위에 분들이 써주신 댓글들 잘 살펴보고 각 상환의 단계마다 등기부등본을 계속 떼보며 서류상의 말소를 확인할 것 같습니다. 법무사님이 진행해주시는 부분도 꼼꼼하게 같이 살피시고요. 최종적으로 실제 빚이 얼마나 남았는지 채권잔액증명서로 확인이 된다면 무사히 잔금까지 가시리라 생각됩니다. 힘내세요!

안녕하세요 에스제이투님! 특약에 작성된 것처럼 계약금 → 대부업체 말소 → 말소 확인 → 중도금 입금 (꼭 중도금이 필요한지도 검토할 것 같습니다) → 잔금을 확인 후, 은행에 근저당 말소까지 확인 하면 될 것 같습니다. 무사히 마무리 되셨으면 좋겠습니다~

에스제이투님~ 내집마련을 축하드립니다. 권리관계가 복잡하다는 것 자체가 거래 불가능하다는 의미는 아닙니다. 다만 저는 현재 설명만 듣고 “문제없습니다”라고 하지는 않겠습니다. 특히 확인해야 할 것은 딱 세 가지입니다. ① 9,100만원 근저당 + 6,000만원 질권의 정확한 말소 구조 이게 가장 중요합니다. 가능하면 등기부상 말소가 완료됐는지 확인하고 다음 돈을 지급하는 것이 좋습니다. "②번 근저당을 말소하려면 실제로 누구에게 얼마를 지급해야 하고, ③번 질권자에게 별도로 지급해야 하는 금액이 있는지, 그리고 대금을 지급하면 ②번 근저당과 ③번 질권이 모두 말소되는지 확인해주세요" 이 답변을 법무사가 확인하기 전에는 중도금을 서둘러 지급하지 않는 것이 좋습니다. 근저당 말소에는 해지증서 등 말소에 필요한 서류가 필요하고, 근저당권 말소등기는 별도의 등기절차로 진행됩니다 ② 4.2억원 근저당의 실제 잔금일 상환금액 채권최고액 4.2억원과 실제 상환금액 3.5억원은 다르므로, 금융기관의 상환예정금액을 받아야 합니다. ③ 잔금 5억원을 매도인에게 먼저 주지 않는 것 매수인의 잔금 → 채권자 상환 → 근저당·질권·전세권 말소 → 소유권이전이 서로 연결되도록 법무사를 통해 진행하는 것이 핵심입니다. 특히 이 물건은 대부업체와 개인 질권까지 들어가 있어서, 저는 일반 아파트 매매보다 법무사를 먼저 정하고 그 법무사에게 최신 등기부를 보여준 뒤 “잔금일 권리 말소 시나리오”를 서면으로 받아보는 것을 권합니다. 그리고 계약금 1,000만원을 이미 지급한 상태라면 지금부터는 중도금을 추가로 지급하기 전에 계약서 특약과 최신 등기부를 법무사에게 검토받는 것이 우선입니다. 부동산 매매에서 매도인은 원칙적으로 제한 없는 소유권을 이전할 의무가 있으므로, 잔금 단계에서 이런 부담이 모두 정리되는 구조인지 확인하는 것이 중요합니다. 에스제이투님의 안전한 내집마련을 응원합니다!