[파랑파랑] 유튜브필사📝 #49_26.09.13_구해줘월부 기사_자음과모음님
2026년 세제개편안 수정되었습니다. 무주택 1주택 다주택자 각각 어떻게 바뀌는지 알려드릴게요 (구해줘월부 기사)
https://youtu.be/DXeWMJMqxNw?si=tlHfTa8CnTTA3o8u
[본]
✅ 종합부동산세
▶️ 실거주 1주택자의 종부세 부담 완화 : 공시가 12억~14억 (매매시가 17.4억~20억 사이)
but 공정시장가액비율과 세율 증가. 6억 초과 과세표준구간, 공시가 23억 (매매시가 33억) 종부세 중과. 공시지가 3년~5년 내 오를 시 종부세 부담 증가
▶️ 비거주 1주택자 : 공시가 12억 (매매시가 약 17.4억 기준) 그대로 유지. 매매시가 17.4억 초과부터 종부세 부담
but 공정시장가액비율과 세율 증가. 공시지가 3년~5년 내 오를 시 종부세 부담 증가
▶️ 다주택자 (2주택 이상) : 거주하지 않는 집을 가지고 있을 경우 종부세 부담 증가. 실거주 비율이 높을수록 종부세 부담 완화
✅ 양도세
▶️ 실거주 1주택 : 공제한도 신설 20억 (28년), 10억 (29년) ➡ 실거주 1주택이더라도 양도차익이 커지면 커질수록 세부담 중과 (29년까지 더 많아짐) 보유기간과 거주기간에 따라 공제율 달라져 양도세 영향.
▶️ 비거주 1주택 : 시가 12억 이하 비과세 유지 (2년 거주), 기존 보유 장특공제 축소. 27년 40% -> 28년 20% -> 이후 0% ➡ 거주하지 않았다면 거주공제율 0, 양도차익 커질수록 세부담 중과
▶️ 다주택자 : 기존보유 장특공제 축소. 27년 30% -> 28년 15% (비거주) / 최대 30% (거주시) -> 이후 0% (비거주), 최대 30% (거주시) ➡ 거주하지 않았다면 거주공제율 0, 양도차익 커질수록 세부담 중과
✅ 각 상황별 해야 할 것 : 모든 사람은 본인이 유리한 방향으로 움직이게 되어 있다
▶️ 1주택자 및 다주택자
- 실거주 1주택, 비거주 1주택, 다주택자 종부세, 양도세 세부담 증가
- 실거주 1주택자 : 종부세 계산 이후, 감당 가능한지 확인 - 매도 or 거주 여부 결정 (매도시 27년 공제한도 축소 전 매도)
- 비거주 1주택자 : 종부세 계산 이후, 감당 가능한지 확인 - 보유 or 비거주 주택 입주 or 임대료 인상
- 다주택자 : 종부세 계산 이후, 감당 가능한지 확인 - 보유 or 매도 여부 결정
▶️ 비거주 1주택 & 다주택 임차인
- 세금 감당 안 되는 비거주 1주택자 - 입주 or 실거주자에게 매도
- 세금 감당 안 되는 다주택자 - 실거주자에게 매도
- 만기 6개월 전부터 인근 전월세 시세 및 전월세 물량 확인. 감당 여력이 된다면 매수 계획 세우고 매수 고려
✅ 실제 시장에서 일어나고 있는 상황 - 매매
▶️ 고가 시장 (30억 이상) : 8월 2주 -> 3주 강남구 하락세 증폭 : -0.03 < -0.05, 서초구 보합세 및 소폭 상승 : 0.04 < 0.14
▶️ 중고가 시장 (12억 이상) : 8월 3주 주간 0.2 이상 상승 *1~2억씩 오르는 수준
서울 : 강서구 (0.5), 동작구 (0.3), 서대문구 (0.27), 강동구 (0.32) / 경기 : 광명 (0.9), 성남 중원구 (0.76)
▶️ 중저가 시장 (12억 미만) : 8월 2주, 3주 연속 0.2 이상 상승
서울 : 중랑구 (0.61), 노원구 (0.34), 강북구 (0.75), 구로구 (0.48) / 경기 : 수원 (0.64), 원미구 (0.71)
➡ 공시가 14억, 즉 매매가 20억 이하 지역이 크게 상승하고 있는 상황
✔ 서울 상급지 하락 보합세 / 실수요자들이 꾸준히 찾는 중고가 시장에서의 매수세 꾸준히 강세. 특히, 경기도 광명, 중원구 폭등세 / 서울 외곽 및 경기도 외곽의 폭등세, 실거주 수요 몰림. 6억대 매물 상승세
️ ➡ 고가 시장 : 보유세 부담이 되는 1주택자, 비거주 1주택자, 양도 공제한도 적용되기 전 매도하기 위한 매도 수요 -> 초고가 주택 매도 물량 출회에 따른 강남 하락세
중고가 시장 : 초고가 주택 매도 수요 + 기존 수요 (무주택자, 갈아타기) + 비거주 1주택에서 나온 임차인의 매수 수요
중저가 시장 : 기존 매수 수요 + 비거주 1주택에서 나온 임차인의 매수 수요
“위에서부터 아래로 수요가 흐르는 구조”
✔️ 사람들이 갖고 싶어하는 아파트여서 오르는 건지, 일시적으로 매수세가 몰려서 올라가는 것인지 알아야 한다
✅ 실제 시장에서 일어나고 있는 상황 - 전세
▶️ 서울/경기도 전세 수급지수 추이 : 현재 178.2 (25년부터 계속 해서 상승하는 추세)
서울 전세가 부족하면서 경기도로 넘어가는 사람이 많아지고, 경기도도 전세가 부족해 짐
✔️ 정책이 단기간에는 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 단, 중요한 것은 장기적으로 이어진 전월세 부족으로 인한 실수요자들의 매수 수요가 이어지고 있다는 점입니다.
우리가 겪고 있는 시장 : 전세/월세/매매의 트리플 폭등
주식은 사지 않으면 현금이지만, 부동산은 전세/월세/매매 안에서 선택해야 합니다. “거주”의 기능을 하기 때문입니다. 떠밀려서 하는 어쩔 수 없는 선택으로 급하게 매수하시기 보다 내가 할 수 있는 “최선의 선택”을 위해 비교하고 선택해 보세요.
같은 컵에 있는 물을 보고도 어떤 사람은 “물이 반밖에 없네”하고
어떤 사람은 “물이 반이나 있네”라고 합니다.
“인플레이션, 지금 현 시장에서 전월세 부족에 따른 가족의 거주 안정을 고려”하는 것 외
나머지는 부수적임을 알고 내집마련을 고려하세요
내집마련이 필요하다고 생각하고, 준비해야할 것 같은 생각이 드신다면
내가 해 볼 수 있는 작은 행동부터 시작해 보시면 좋겠습니다.
[깨/적]
💙 단순하게 매매/전세가 부족하다는 데에서 그칠 것이 아니라, 구체적으로 현재 시장 상황, 정책과 연계하는 것을 의식적으로 노력해야 겠다고 생각했다. 시세트래킹하면서 어떻게 투자와 연결되는 생각을 적을지도 생각해 볼 수 있었다. 또한, 시장 상황에 맞게 대처하는 능력, 특히 부동산은 ’거주‘의 관점에서 무조건 참여할 수 밖에 없는 시장이므로 생존에 가까울 정도로 더욱 대처 능력이 중요하다는 것을 느낄 수 있었다.
감사하게도 0호기를 보유하고 있다는 사실이 이제는 정말 감사한 요즘이다. 0호기도 곧 등기가 날 예정이니 전세 만기에 맞춰서 잘 대비를 해야겠다.
