*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 부천시 원미구 한아름라이프,현대 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서#2
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 반달극동
- 연식: 1994년
- 세대수 : 1390세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분 (환1)
여의도역 : 43분 (환1)
시청역 : 59분 (직)
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상동초18.9명, 부중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트 대형마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 : 75만4천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 754,000x0.005 = 3770세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,810세대 (올해 3,530세대 + 내년 2,167세대 + 내후년 3,113세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,936 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내, A등
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
한아름라이프,현대와 입지차이가 별로 나지 않을 거라고 생각했는데, 교통이 B등급으로 올라붙었다.
반달 극동 장점은 송내역에 1호선 급행과 특급 정차역이라는 것. 동탄.판교 출퇴근 셔틀 버스도 많이 선다고 한다. 부천이 생각보다 서울과 경기 동부를 여결하는 중심지역이라는 생각이 들었다.
오정구에 들어선 대장신도시에는 대규모 첨단산업 일자리가 들어올 예정인데, SK계열 연구 개발직, 대한항공 R&D, DN솔루션즈, SK하이닉스가 입주 기업 현황에 들어와 있다.
직장의 양과 질이 늘어나 자족도시로의 경쟁력이 올라간다는 것은 수요층이 두터워 지고, 주택가격을 받아줄 수 있는 바탕이 되어 주기에 긍정적이라고 생각했다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 반달 극동단지 23평 현재 매매 4.7억, 전세 3.2억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 07월 매매 5.2억 전세 3.55억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 10월 매매 3.15억 전세 2.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
이전 전저에서 최근 전저까지 매매가 25% 상승 하였다. 최근 전저 3.15억에서 현재가격(4.3억 기준) 26%상승한 지점. 혹 하락장이 온다면 내가 산 가격을 다시 볼수도?? 전고대비 -10%구간이기에 저평가 구간이긴 하다. 확실히 7호선 단지들보다 흐름이 더딘 상동 단지들. 7호선 덕유주공 3,4단지는 전고를 터치했는데 시기적으로 얼마나 차이가 나는지 지켜봐야 겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O
전고 아래이기 때문에 가치대비 저평가라고 보았다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
초역세권 1000세대 이상 단지라 방2개의 약점을 커버할 수 있고 환금성 괜찮다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : O
-2022년 9월 매수했다면 매매가 -12%, -6400만원/전세 +10%, 2700만원 으로 버티면 매매가가 오를 여지가 있다.
오른 전세가와 4년간 저축액으로 지방에서 소액 투자를 이어갈 수 있다.
-전저 시기에 매수 (2.87억) 후 4년 보유했다면 +30% 3.66억으로 수익 8800만원. / 전세가 상승은 53% 9400만원. 매도 한다면 회수금 1.9억 수준+4년 저축액으로 갈아타기 가능.
-현 시점 매매 4.2억, 전세 3.2억, 투자금 1.0억 으로 투자 해 100% 수익률이 나면 5.2억, 회수금 2억
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :O
전세가율 76%로 적정 전세가율에 맞다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
향후 3년간 부천에는 공급이 적정. 단, 인구이동이 많은 부평에 2027년 공급과잉으로 지켜봐야 한다.
향후 3년간 1000세대 내외 입주 단지는 주의 일시적으로 전세가가 빠질 수 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
23평 4억 초반, 투자금 1억 초반에 투자 한다면 전고점 회복시 100% 수익률 달성 가능하기에 매수.
200% 달성시 매도가 6.2억, 회수금 3억이다. 최소 2~4년 보유를 목표로 하기에 연 저축액을 끌어올리고
수익률 100% 이상 구간에 매도한다면 갈아타기도 가능!
3. 작성하면서 느낀점 :
순자산 10억 달성 꿈이 아니다. 수도권 외곽이긴 하지만 내가 할 수 있는 최선을 다해 투자를 해두었고 보수적이더라도 잃지 않는 투자를 지속한다면.. (더 버는 것이 목표가 아님) 안정적인 노후 준비가 가능하다. 화이팅!
