월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
한양수자인사가정파크 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 한양수자인사가정파크
- 연식: 2019
- 세대수 : 497
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
중랑구 종사자 수 : 112,740
직장 : B 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분 + 도보8분(단지에서 역까지)
여의도역 : 57분 + 도보8분(단지에서 역까지)
시청역 : 46분 + 도보8분(단지에서 역까지)
서울의 3대 업주지구를 1시간 안에 1번 환승해서 갈 수 있다.
교통 : A 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 중화중학교, 학업성취도 63.9%, 특목고 진학률 2명/자사고1명(공립/546m)
면목중학교, 학업성취도 64.8%, 특목고 진학률 2명/자사고1명(공립/427m)
헤원여자중학교, 학업성취도 74.7%, 특목고 진학률 1명/자사고1명(공립/1.4km)
학군 : C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
🔸 코스트코(상봉점) - 대중교통 19분, 자차 6분 코스트코가 있어 편의성이 매우 좋다.
🔸 중랑구에는 백화점이 없지만 제일 가까운 백화점으로는 롯데백화점 건대스타시티점이 있다.
자차로는 16분, 지하철로는 7호선을 이용하여 22분이 걸린다.
🔸 종합병원 - 녹색병원이 있음. (자차로는 4분, 대중교통 버스로는 12분정도 소요되는 위치)
환경 : 코스트코, 녹색병원
환경 : B등급
5. 공급
1) 중랑구 인구수 : 37만 6,504명
2) 연 적정수요(376,504x0.5%) : 376,504x0.005 = 1,882세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,362 세대 (올해 0세대 + 내년 0세대 + 내후년 4362세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,454 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,454÷1,882 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.77이내
공급 S등급
중랑구는 29년 전까지는 공급 물량이 없다가 29년에 999세대의 공급이 있고 인근에 경기도 남양주시에 28년도에 3000세대이상의 공급이 있어 일부 이주가 있을 수 도 있겠다는 생각이 든다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
한양수자인사가정파크는 497세대로 규모나 커뮤니티 시설의 다양성 측면에서는 다소 아쉬움이 남는다. 하지만 서울 동북권 핵심 노선인 7호선 역세권과 용마산 자연환경을 품고 있어, 소규모 단지의 약점을 입지적 장점으로 충분히 상쇄하고도 남는 저력을 지녔음을 확인했다. 대단지가 아니더라도 '교통'과 '연식2019년 준신축'이라는 확실한 무기가 있다면 시장에서 꾸준히 수요가 유입된다는 점을 깨달았다.
현재 매매가가 5년 내 최고점 수준 KB 일반평균가 12억 8,000만 원 대비 높은 시세 형성에 도달해 있고 전세가율이 다소 낮아져 있어, 과거 저점 시기 2024년 01월에 비해 투자금이 크게 증가한 상태다.
수익률 분석을 통해 느낀 점은 아무리 살기 좋은 준신축 아파트라 하더라도 이미 시세가 많이 오른 구간에서 무리하게 추격 매수를 할 경우 투자 효율성이 극도로 떨어진다는 것이다. 지금은 공격적인 진입보다는 전세가율이 60% 이상으로 회복되거나 시장에 조정기가 찾아올 때를 기다리는 인내와 관망하는 것이 훨씬 중요하지 않을까?
실거주 관점에서는 강남 접근성이 우수하고 쾌적해 탐나는 단지이지만, 좋은 집을 소유하는 것과 수익을 내는 투자를 하는 것은 냉정하게 분리해서 바라봐야 한다. 이번 보고서를 작성하며 단지의 가치에만 매몰되지 않고, 흐름과 타이밍, 그리고 자금 여력을 객관적으로 저울질하는 투자자의 냉철한 시각을 더욱 단단히 다져야겠다고 다짐한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 단지 33B평 현재 매매 13억, 전세 -억(無)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 12억9500 전세 8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 1월 매매 8억 전세 6억3100
- 2026년 현재 매입시 가격 : 2026년 9월 매매13억 전세 無
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
한양수자인사가정파크 33평의 경우 2024년 1월 저점 매매가 8억원, 종잣돈 3억원에 잡았더라면 167%라는 폭발적인 순수익 5억원을 거둘 수 있었던 반면, 2021년 고점에 진입했다면 1%라는 수익률에 머물렀을 것이다.
같은 아파트, 같은 가치를 지닌 단지라 하더라도 진입 시점에 따라 자산 증식의 크기가 하늘과 땅 차이로 벌어진다는 점을 보며 시장의 사이클을 읽고 공포에 살 수 있는 용기의 중요성을 다시 한번 깨달았다.
현재 매매가 13억원은 과거 고점의 가격을 넘어섰다. 종잣돈이 무려 8억원이나 소요되는 반면 향후 추가 상승 여력을 고려할 때 지금 시점에서의 신규 진입은 투입 대비 효율성이 크게 떨어진다고 판단된다.
이번 수익률 분석은 단순히 숫자를 두드려보는 것을 넘어, 앞으로 상급지나 준신축 아파트를 바라볼 때 내가 투입하는 종잣돈 대비 리턴이 얼마나 매력적인가를 냉정하게 따져보는 기준을 세워주었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
한양수자인사가정파크는 7호선 역세권을 활용해 강남권 진입이 40분대로 가능하고, 서울 주요 업무지구를 1시간 내에 연결하는 뛰어난 교통 입지를 갖추고 있다. 중랑구 면목동 일대에서 2019년에 준공된 희소성 있는 500세대 급 준신축 단지로서 구축 아파트가 즐비한 주변 지역 대비 압도적인 연식 경쟁력과 쾌적한 주거 환경을 제공한다.
2026년 9월 현재 매매가 13억 원대로 5년 내 고점 수준에 근접해 있어 절대적인 가격대 측면에서는 과거 저점 8억원대 대비 가격 매력도가 다소 낮아진 상태다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
497세대로 세대수가 아주 대단지 규모는 아니지만, 7호선 역세권 브랜드 아파트라는 강력한 희소성 덕분에 매매와 임차 수요가 꾸준히 대기하는 편이다. 실수요자들이 선호하는 국민평형 전용 84㎡ 기준 위주로 구성되어 있어 하락장이나 보합장에서도 환금 방어력이 비교적 우수하다. 다만 현재와 같이 매매가가 최고점 부근일 때는 거래량이 둔화되면서 매도 호가 협상에 시간이 다소 소요될 수 있다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
2024년 초 저점 시기에 진입했다면 167%에 달하는 높은 수익률과 상당한 순수익을 거둘 수 있었으나, 현재 2026년 9월는 매매가가 최고점 수준으로 올라와 있어 투자금이 크게 늘어났다. 현재는 투자금이 약 8억 원으로 수익 효율이 낮아진 상태이다. 이미 시세가 반영된 현시점에서는 투입 자본 대비 기대 수익률이 낮아져 있어 공격적인 투자보다는 신중한 접근이 필요해보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
안전마진과 원금 보존의 지표가 되는 전세가율이 현재 다소 낮아진 상태이며, 향후 전세가율이 60% 이상으로 회복되어야 실질적인 하방 경직성과 원금 보존력이 탄탄해진다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
연 적정 수요 대비 연평균 입주량 비율이 0.77배로 평가되어, 향후 신규 입주 물량에 따른 과공급 리스크는 낮은 편이다. 입주 물량이 부족 수준으로 안정적이기 때문에 전세가 급락이나 심각한 역전세 우려는 상대적으로 적을 것으로 판단된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
한양수자인사가정파크는 7호선 초역세권과 2019년식 준신축이라는 뛰어난 입지가치를 지녔으나 현재는 투자금이 약 8억 원으로 증가하여 수익 효율이 낮아진 상태이다. 현재 매매가는 13억원으로 5년 내 최고점 수준에 도달해 있습니다. 추격 매수보다는 관망이 필요해보인다. 또한 중랑구의 연평균 입주량이 적정 수요의 0.77배로 공급 부족 구간에 해당하여 수급상 역전세 리스크는 낮지만, 늘어난 투자금 약 8억 원으로 인해 효율성이 떨어지므로 전세가율이 60% 이상으로 회복되거나 가격 조정기가 올 때까지 진입을 보류한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서의 마지막 단계인 투자 결론을 직접 정리해 나가며, 부동산 투자의 핵심은 단순히 좋은 아파트를 찾는 데 그치는 것이 아니라 객관적인 수치로 입지와 리스크를 입증해내는 과정에 있음을 깊이 느끼게 되었다.
처음 한양수자인사가정파크를 볼 때는 7호선 역세권과 2019년식 준신축이라는 외형적 조건만 보고 막연히 매력적인 투자처라고 생각했다. 사가정아이파크는 7호선 역세권 대단지 신축으로서 높은 실거주 가치와 환금성을 지녔으나 입지 분석부터 시작해 가치, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 대비라는 5가지 틀로 단지를 쪼개어 들여다보니, 아무리 매력적인 아파트라도 '매수 가격'과 '내 종잣돈'의 크기에 따라 투자의 성패가 완전히 갈린다는 냉정한 현실을 직시할 수 있었다. 현재는 투자금이 약 8억 원으로 증가하여 수익 효율이 낮아진 상태이다.
특히 전세가율이 낮아지고 최고점 수준에 도달한 현재 시점에서는 아무리 좋은 단지라도 무리하게 진입하는 것이 기회비용과 하방 리스크를 크게 키울 수 있음을 수치로 확인했다. 현재 매매가는 13억원으로 5년 내 최고점 수준에 도달해 있다. 이전에는 집값이 오른다는 소식에 조급한 마음이 먼저 들곤 했지만, 보고서를 다 작성하고 난 지금은 시장의 분위기나 막연한 기대감 대신 내가 통제할 수 있는 리스크가 어디까지인가를 기준으로 냉정하게 관망하고 기다릴 수 있는 기준과 눈이 생겼다.
결국 이번 작성 과정을 통해 단순히 아파트 한 곳을 평가한 것을 넘어, 앞으로 어떤 단지를 만나더라도 감정에 흔들리지 않고 가치와 가격을 객관적으로 비교해 최선의 타점을 잡아낼 수 있다는 커다란 투자적 확신을 얻게 되었다.
