[내마실 7기 7조 난다] 26년 9월 난다의 생애최초 튜터링 데이에서 BM한 내용들!!

우선 튜터링 데이가 일요일이라 얼마나 감사하던 지. 

오전에 조원분들이 각 지역 별로 사전임장보고 후에 마스터 튜터님의 고견들을 하나하나 메모하면서 앞으로 

내가 BM할 내용들은 파란색, 빨간색으로 정리했다! 

아직 공부하지 못한 중원구나 광명에 대한 이야기도 새로웠고 오후에 강남구 분임을 다니면서 강남구에도 꽤

신축이 많다는 것을 인지했고 마스터 튜터님께 이것저것 많이 여쭤볼 수 있어서 좋았다.

9월에 한단계라도 앞으로 나아가라는 마스터님의 화이팅이 많이 남는다.

한단계 발을 내딛어 나가보자!

분당

1. 경기권에서 과천 다음으로 좋다.  학원가가 잘 자리잡고 있다.

분당은 학군 수요로 많이 움직이는 동네.  택지지구로 재건축 후 매우 좋아질 곳이다! 

어느 고등학교로 가는 지가 중요하다. 동일 단지에서 너무 싸게 나왔다고 덜컥 잡으면 나중에 처리가 

안될 수 있다. 

2. 네이버에서 여러 군데 매도를 뿌려놓은 매물들이 있는 지 확인해볼 것, 기존에 올려놓은 것 중에 가격을 다운으로   조정한 것. 확인해볼 것. 기준가격보다 높은 매물 패스하지 말고 더 디테일하게 들여다 봐야!! 

3. 수내, 서현 – 중학교   정자 – 고등학생  이매는 조용,점잖은 분위기

4. 주말에 매임을 해보면 아이들이 거실에서 공부하고 있고, TV가 거의 없다. 

5. 전화임장이 중요하다. 

 

서초구 

1. 우리집에서는 어떤 요소를 가장 중요시 하는 지 여러 구를 보다보면 더욱 뚜렷해진다. 

2. 서초는 방배가 아쉬운 곳이였으나 드문 드문 개발이 되고 있어. 향후에는 강남구보다도  더 정리가 되고 좋아질 수 있다.  방배 현대홈타운이 가성비 있는 편, 마포 대장과 비슷. 

3. 2호선 인접한 단지는 괜찮을 거 같다. 

4. 임시로 잠깐 단기 임대로 갈 수는 있으나 그 기간이 길어지면 눌러앉을 수 있어 위험하다. 

5. 무조건 전문대출상담사를 찾을 것

 

성남시 중원구, 수정구  

1. 중원구 장점 : 송파 진입의 장점이 있다. 강남/판교 출퇴근하는 학령기 자녀가 있는 부부들에게 장점. 

2. 7600새대가 2027년에 새로 들어올 거 같아서 이전 매물들이 가격조정 받아서 나올 수 있다. 

3. 신흥/수지/태평으로 해서 재개발되는 곳이 주변에 있다보니

4. 관악구/구성남 흐름이 비슷하게 가고 있는 것을 참조할 것,  관악구 시세와 흐름을 참조할 것

=> 그런데 관악구와 구성남의 흐름이 왜 비슷하게 갈까??? 

5. 예산과 상관없이 대장단지 매물임장하는 것도 유의미하니 해볼 것

6. 구성남 단대푸르지오처럼 역세권에 달라붙는 단지들을 우선 보고 역세권이 좋은 4급지까지 펼쳐서 보면 좋다.

7. 송파 거여,마천 20평대 리모델링 호재가 있으니 구성남 대단위와 거여/마천 20평대를 비교해볼 것 

8. 네이버부동산 개발 호재를 확인해볼 것

 

서초구+강남구  

서초구 우성5차, 서초현대, 방배현대1차

강남구 한솔, 대치2단지, 래미안블래스티지, 도곡경남, 청담삼성3차

1. 세대수가 너무 작은 경우, 환금성이 떨어질 수 있음.  (월부에선 150세대 이상을 본다) 

다운사이징을 고려해서 분당이나 경기도로 갈 때 거래가 활발할 수 있는 단지인 지를 고려해야!! 

2. 교통 30분 단위로 고려하고 주요 이용 지하철이 어떤 노선인 지 고려해야!! 

3. 좋은 지역 내에서는  전저점대비 얼마나 상승했는 지 기준으로는 접근하지 않는 게 좋겠다. 

4. 1,2급지는 갖는다는 개념이 강하기 때문에 1,2급지 매매하려고 접근할 때 숫자에 얽매이지 않는 것이 좋다. 

 

광명

목동 학원가와 인접하여 목동 학원가 이용 가능

코스트코가 광영, 고척 두군데 이어 양쪽 이용 가능

철산자이헤리티지 (25년)  철산센트럴푸르지오

철산중, 하안북중 선호/  철산래미안자이 (선호도 제일 좋은 듯) 

1. 이번 26년 시장에서 광명이 주목을 받음. 철산역 인근을 선호 > 광명사거리

철산자이더헤리티지가 대장이나 가격이 너무 올랐음. 여기를 투자하려면 공덕래미안1차도 평수 좁혀서 들어갈 수 있음.

2. 10년 뒤를 내다보면 철산자이더헤리티지의 신축발이 떨어질 수 있음.

3. 매수했을 때 주변 신축들이 들어서는 곳은 선호도가 뽀족한 단지인 지를 더 확인해 볼 것

 

동작구

1. 위치로 보면 그냥 좋다.

2. 흑석뉴타운, 노량진뉴타운이 앞으로 더 좋아질 거 같다. 장기적으로 봤을 때 장점밖에 없다.

신동아리버파크가 규모가 더 크고 건영은 이쁘게 짓지 않은 거 같다.

3. 신동아리버파크가 거래가 활발하게 일어난다.

4. 보라매는 아예 배제할 것은 아니나 7호선 역세권과 서초와 달라붙는 단지를 우선으로 볼 것!.

5. 흑석 동양 확인할 것! 

6. 전고 찍어도 거래가가 조정될 수 있으니 계속 지켜보고 범위에 들어오면 진행할 것

7. 사당 인근에도 경사가 심한 것은 아니고 버스를 타고 내려올 수 있다. 사당 구축도 지켜볼 것

관악구, 강서구보다는 동작구쪽에 집중해보자!

 

강남구

1. 기간 대비 수익율이 가장 높은 곳이라 볼 수 있고

2. 개포가 신축으로 들어오고 나서 역삼/개포를 가성비 있는 진입 곳으로 본다. 일원동은 병원 일자리를 두신 분들이 선호도가 있고 세곡/자곡은 경기권에서 강남으로 들어올 때 먼저 들어오는 곳이다. 

3. 최근 전문직들이 강남 소형 평수를 많이 매입한다. 

4. 삼성동을 대치/도곡보다 낮다고 판단했는 데 삼성동이 왜 높은 지?

5. 전임 시 허위매물이 많았는 데 – 신고하면 되고 허위 매물 인가했는 데 호가가 내려오는 매물들도 종종 보이는 경우가 있다. 매물을 보고 2주 이후부터 시간을 계속 두고 지켜보다가 문의하는 것도 방법이다. 

=> 삼성역 부근 소형평수를 찾아볼까?  

래미안라클래시. 래미안대치팰리스?

 

송파구

송파구 가락쌍용1차 문정동 건영아파트(96년 545세대), 송파파인타운8단지 08년 700세대)

1. 문정/장지는 흐름이 늦게 오는 편

2. 가격대 위아래도 다 펼쳐서 보는 것이 좋다. 8호선타고 내려갔다가 올라와보는 것도 필요

(구성남 일부 단지를)  지하철로 한두정거장 위아래로 이동해서 볼 것

3. 진짜 매수 결정하기 위한 단지는 아침 출근/퇴근/주중/주말 시간에 다 임장해봐야 한다.

4. 최근 물량이 없기 때문에 개별 단지 별로 차이가 나는 것은 비교 분석해봐야 한다.

 

동대문구

1. 영등포구,동작구가 강이남 3급지인 것처럼 4급지 중 여러 개발 호재로 기대가 되는 지역, 교통 외에 환경 부분에서 균질성이 있지는 않음.

2. 거래량 안찍혀서 판단이 안될 경우 인접에 있는 동일 권역의 20평대, 30평대 물량을 한번 보는 것도 좋은 방법이다. 상위 생활권의 거래량을 보고 시세를 파악하면 좋을 듯