안녕하세요 야유요입니다.
이번 달 감사히도 열반기초 프리미엄을 수강하면서 프메퍼튜터님과 같이 한 달을 보내게 되었습니다.
시작하면서 기사공유와 기사를 어떻게 해석하고 적용하는지를 나눠주셨었는데요
그 부분을 얼른 정리하고 적용하고 싶었는데 중순이 지나서야 정리를 하게 되었습니다.
- 기사 (강남 대출, 금리, 세제에 거래 절벽)
- 튜터님 인사이트
- 배운 것
- 적용점
강남3구 거래량 77% 줄어…대출·금리·세제에 거래 절벽 현실화 [집슐랭] (서울 경제)
[기사내용]
서울의 거래량이 빠르게 감소
강남3구 등 고가 주택지역에서 크게 위축된 거래
원인은 대출규제 + 금리 인상 + 세제 변화 및 불확실성
튜터님 인사이트
미국 발 금리 인상이 우리나라에도 영향을 주고 있습니다.
다만 금리가 올랐다에서 조심해야한다는 건 너무 간단한 해석입니다.
튜터님은 기사 내용을 그대로 받아들이지 않고 현재와 과거와 비교하면서, 무엇이 같고 무엇이 다른지를 찾아
시장에 적용하는 방식이었습니다.
튜터님의 흐름을 정리해보자면
현재 상황 파악
금리가 올랐다 에서 얼마나 올랐는지, 속도는 어땠는지, 왜 올렸는지 시장이 예상했는지까지 확인하셨습니다.
숫자 자체만 보는게 아니라 배경과 속도까지 보신점이 놀라웠습니다.
과거와의 비슷한점을 찾기
과거 금리 인상기였던 22년 - 23년을 비교하셨습니다.
물가 때문에 금리가 올렸다는점, 시장 예상보다 빠른 인상이었다는 점, 변동금리 차주가 그대로 노출 되었다는점
이렇게 비슷한 점을 정리해주셨습니다.
달라진 점은
금리는 비슷하게 올라도 경기의 상황, 금리 인상 폭, 글로벌 동조,부동산 사이클, 세제 등의 다른 점이라고 하셨습니다.
*이 부분을 읽으면서 아 공통점 찾기는 정말 쉽다 (뇌피셜로도 이어지기도) 라는 생각을 했습니다. 같은 점을 찾았으면 다른점도 찾아봤어야한다는 것을 배웠습니다.
그래서 부동산에 줄 영향은?
튜터님의 글의 흐름은 적용까지 이어졌습니다. 부동산 하나를 통으로 보지 않고 고가 시장 중저가 시장을 구분 하시고
어떤 시장이 어떻게 영향을 받고 있다는 점을 정리하셨습니다.
금리가 오르면 어떻게 되나? >> 어떤 지역과 어떤 수요층이 어떻게 영향을 받지?
로 질문이 바뀌었고 그렇다 보니 결론이 오른다, 내린다 라는 정답맞추기가 아닌 투자자로서 어떤 상황에 어떻게 시장이 반응할수있다는 흐름정리와 그 상황들에 시장이 정말 그대로 가는지 다르게 가는 지를 보는것을 말씀해 주셨습니다.
제가 배운 것은 위에도 간단히 정리했지만 비슷한 사례를 찾는 것에서 끝나면 되지 않는 다는 것입니다.
금리가 올라? 그럼 집값이 떨어질수도 있겠네 라는 단순한 흐름이 아니라
금리가 오르고 집값에 영향을 주기 까지 어떤 신호들이 있었는지 지켜보는 것이 중요하구나 라는 생각을 했습니다.
저는 이번 최근 시장이 21년과 비슷하다는 생각을 했었습니다.
22년에 급격히 오르긴 했지만 21년 상승장에 금리도 조금씩 상승하고 있었고
코로나 이후 유동성, 우크라이나 전쟁 등으로 통화정책까지
비슷하지 않나 라는 생각을 했엇는데 다른점을 찾아볼 생각이 없었습니다.
그래서 배운 대로 다른 점도 찾아보려고 했습니다.
21년을 다시 한번 보면 집값상승이 슬슬 줄어들기 시작했습니다. (하락이 아닌 더 오르지 않게 되었다는 뜻)
21년만 보면 안되고 그 전을 보면 한국 기준금이라 굉장히 낮았습니다. (코로나로 인해 기준금리 0.50으로 사상최저)
당시 미국 기준금리도 제로금리로 굉장히 많이 떨어져있던 시기였습니다.
같은 점은 국내 기준금리, 주담대 금리가 올랐다는 점이지 얼마나 올랐는지 그 전에 금리가 얼마나 낮았었는지
낮았던 기간을 얼마였는지도 달랐고, 서울 집값 상승세도 슬슬 주했다는 것도 달랐습니다.
2021년과 현재는 ‘가격이 상승하는 상황에서 금리가 올라간다’는 모습은 비슷하지만, 금리의 절대 수준과 미국의 금리 환경은 다르다.
그럼 튜터님이 보셨든 22년을 보게 되면
22년을 보면 서울 집값은 이미 상승폭이 줄어들다가 하락으로 전환되고 있었습니다.
여기에 미국 기준금리가 빠르게 올라가기 시작했고, 국내 기준금리와 주담대금리도 함께 상승했습니다.
그래프에서 특히 눈에 들어온 것은 다른 시기에 비해 금리 인상 시점이 짧은 기간에 몰려 있다는 점이었습니다.
한 번 금리가 오른 것이 아니라 미국과 한국 모두 연속적으로 금리를 올리면서 금리 부담이 빠르게 누적됐습니다.
그래서 22년은 단순히 ‘금리가 올랐던 시기’라기보다
이미 주택가격의 상승세가 약해지고 있던 상황에서 빠르고 연속적인 금리 인상이 겹친 시기였다고 생각했습니다.
2022년은 약해지고 있던 시장에 강한 금리 충격이 들어온 시기였다면,
현재는 상승하고 있는 시장에 금리와 규제가 브레이크를 걸기 시작한 시기
그럼 어떻게 봐야할지
월초와 비교해 달라진 뉴스가 하나 있다면 미국도 다시 기준금리를 인상했다는 점입니다.
이번 미국 금리 인상과 함께 추가 인상 가능성도 언급되고 있어, 앞으로 미국의 금리 인상이 이어진다면 한국 역시 영향을 받을 수 있겠다는 생각을 했습니다.
이 점에서는 현재가 22년과 조금 더 비슷해진 부분도 있다고 생각합니다.
다만 아직 당시처럼 금리 인상이 짧은 기간에 큰 폭으로 반복되고 있는 것은 아니기 때문에,
지금 상황을 바로 22년과 같다고 보기는 이르다고 생각합니다.
지금 할 수 있는 것은
상승장이든 하락장이든 더 좋은 자산으로 갈아탈 준비를 계속하는 것이 제가 할 수 있는 일이라고 생각합니다.
결국 중요한 것은 오르냐 내리냐를 맞히는 것이 아니라, 어느 방향으로 가더라도 더 좋은 자산으로 이동할 수 있도록 준비해두는 것이라고 생각합니다.
