서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 5기 22조 맛도리]

양파링님 긴 시간동안 서울투자 기초반 1주차 강의 정말 감사합니다.

특히 와 닿았던 점과 적용해 보고 싶은 점

4,5급지에서의 기회: 구로 이화우성

-어떤 기회가 어디에 있을지 모른다, 허나 현재 모든 단지가 반등한 게 아니라 개별성이 있어. 멈춰 있는 단지들은 많다. 안좋아서 멈춰있는 건 아니야!! 예로 이화우성, 5급지 중에서 일자리 좋은-가디 구디 g밸리, 교통 좋음. --> 내가 매물임장 했던 곳이라서 더 인상 깊었다. 밤과 낮에 갔을 때 인상이 매우 달랐던 대림역 주변. 구로구 5급지 안에서도 입지가 높지 않은 동네였지만, 양파링님이 일자리의 강점을 가르쳐주셔서, 투자가 가능했구나 깨달았다.

서울 현재 가격 상황

서울 평균 20평대 *억대, 30평대 *억대 아직 덜 좋은데는 여전히 괜찬잖아, 매매가 올랐지만 흔들릴 필요 없다. 반등한 가격이 싼지, 비싼 지를 비교해 판단하는 것이 중요함

소액투자자인 나에게 맞는 것

-서울4,5급+1기 신도시 부천 산본 일산 수원 안양 만안 등의 지역을 보자, 투자금 1억 미만으로 가능 (4,5급지 여러개만으로도 순자산 20억 가능)

- 종자돈이 적어서 현금을 불려야 하면 지방 투자이다. ***지방투자 하나로 1억 2억 벌겠다 하면 매도 시점 잡기 어려워.

5천 투자금에 200프로 수익률 내려면 1억… 올라야. 그럼 못 팔아!! 수익률이 아니라 수익의 관점으로 접근. 파는 순간 내가 들고 나오는 돈이 얼마지?

예로, 현재 3억 5천 물건. 3억주고 샀었고, 전세 2억5천, 추후 오른 매매 금액 5천. 팔면서 갖고 나오는 돈은 총 1억. 수익5천과 내 돈 5천. 그 돈을 가지고 수도권에서 사. 적절히 수익이 났다면 … 수도권으로 진출. 

--> 지방 투자에서 수익률 200%를 생각하고 있었는데, 100%로 달성하고 매도하는 방향도 생각 해 봐야 할 거 같다. 판단력이 매우 필요한 시기일 것이다. 200%가 안될 수도 있겠구나 조금 실망도 되었다ㅠㅠ

이웃 동네

-인접한 지역은 위상 차이나도 서로 영향을 준다. 동작 서초, 관악 강남서초 입주 많을 때 강남서초로도 갈 수 있지. 강동->서초 강동이 한 때 강남4구였어. 생각보다 이동이 강동에서 이동이 압도적으로 많지 않았고, 송파로 이동 잦았어. “물리적 거리”! 비슷한 동네에 머무르려는 사람들의 특징이 있다.

성적표

저평가인지 볼 때 지난 급등장의 매 전 추이를 성적표로 보고 평가를 해 본다. : 상승장 고점대비 30%이상 하락했나, 원래 가치보다 지금 가격이 싼 거 맞아? 저평가는 전세가율 서울평균인 60%이상이 범위내.

하급지를 대하는 태도

-전세가가 붙어도 매매가 보합하는 기간 길어, 매매가 상급지보다 비교적 늦게 적게 올라, 최고 전세가율 기간 길어--> 투자 하지 말라는게 아니라, 투자 한다면 길게 기다려야 하는 것.

부천 많이 샀는데, 기다리지 못하고 판 투자자들 ㅠㅠ 안 오르면 잘못 샀나보다 못 버티고 판 사람들

--> 월부 전에 부천에 관심을 가지던 시기가 있었는데 기억이 난다. 하급지를 투자할 때는 좀 더 인내가 필요하고, 꼭 상급지에서 큰 수확을 거둘수 있는 건 아니라는 것. 여기도 가능성이 있다.

확실히 서울과 지방을 대하는 태도는 달라야 한다는 것을 느꼈다. 서울 25개구의 전반적인 분위기를 엿볼 수 있어서 매우 유익한 강의였다.