월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 도봉구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 의왕시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 들은 후 나의 예상 매수가를 보고 지역을 선정해봤다.
현재 측정한 예산은 너무 적어서 경기도 외곽만 가능할 것이라고 생각했지만 서울에 가능한 곳도 있는 것 같긴 하다.
다양한 방향으로 예산 측정을 해보고 지역 선정을 해봐야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 금천구 남서울 럭키아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 금천구 시흥동
- 연식: 1981년
- 세대수: 986세대
- 평형 : 21평 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 12.5km
- 강남역까지 소요시간: 1시간10분 / 지하철+버스 55분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 지하철 1시간2분 / 지하철+버스 55분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 55분 / 버스 45분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 20분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 64%(문일중학교)
- 학원가 유무 : 시흥동 29개 (근처12개)
3) 가격
- 평형 정보: 21평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억
4)가치평가 및 결론
-교통: 가장 가까운 역이 1호선이고, 역과의 거리도 있는 편이다.
직장까지는 버스를 갈아타야 해서 출퇴근시 조금 불편할 것 같다.
(개인기준:가치평가 기준엔 없지만 주차 세대수가 적어 주차난이 심할 것으로 예상된다)
-환경: 대형마트가 근처에 많은 편이다.(5개)
-학군: 학업성취도는 시흥동 9개중 5등이다. 학원가도 있는 편이다.(12개)
단지 2. 벽산 5단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 금천구 시흥동
- 연식: 2004년
- 세대수: 2810세대
- 평형 : 23평(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.1km
- 강남역까지 소요시간: 1시간(버스1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간5분(버스1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 40분(버스1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간10분(버스1회 혹은 버스+지하철 각1회씩 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 80.1%(동일중학교)
- 학원가 유무 : 29개 (근처17개/시흥동1위)
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.7억
4) 가치평가 및 결론
-교통:지하철 역까지 무조건 버스를 타야하고, 때에 따라 지하철도 환승이 필요할 수 있다(1호선→7호선 등)
출퇴근시엔 꽤나 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
-환경:대형마트 2개, 3km 내에 간신히 들어온다.
-학군: 동일중학고-시흥동에서는 학업성취도가 가장 좋다. 학원가도 시흥동에서는 1위인 곳이 근처이고 몰려있다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
-교통 : 럭키아파트가 벽산5단지보다 교통은 10분 더 빠르다.
다만, 럭키아파트의 경우 금천구청역이랑 더 가까우나 도보로 25분이 걸리고 버스를 타야 하는 거리다.
역과의 거리 - 럭키아파트(버스 15분), 벽산5단지(버스 20분)
둘 다 역과의 거리가 멀고 환경, 학군도 비슷한 것 같다.
다른 지역도 더 알아봐야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
Q. 과제 당시 제공해주신 금액대 표의 예산설정과 부동산 매물로 올라온 금액대가 맞지 않아서 혼란스럽다.
예를들어, 제공해주신 금액대 표의 예산으로는 나는 관악구는 갈 수 없다. 구로구도 갈 수 없다.
근데, 실제 부동산 매물로 올라온 가격을 보면 매수 가능한 금액대의 매물이 있다.
이런 경우엔 해당 매물도 비교해보는게 맞을까?
제공해주신 금액대의 표는 평균이라고 말씀하셨으므로 내 예산 범위에서 더 넓게 보고 조사해아하는걸까?
그리고, 현시점에서 호가가 실제 거래가격과 대부분 많이 차이 난다.
이런 경우엔 실제 거래 가격을 비교하는게 어떤 의미가 있는지 궁금하다.
