안녕하세요 호시절입니다.
이번에 정말 정말 정말 오랜만에 실전반 강의를 들었습니다.
24년 봄에 듣고 이제 두 번째니까 2년도 넘었습니다.
1강에서는 그동안 많이 바뀐 시장 상황과 이에 따른 대응 방법을 강의로 압축해 배울 수 있었습니다.
프메퍼 튜터님이 저희들에게 해주고 싶은 이야기가 아주 많은데,
이걸 다 담자니 너무 양이 방대해 최대한 요약하고 꾹꾹 눌러 담은 게 느껴지는 그런 강의였습니다.
배우는 데 그치지 않고 더 투자에 접목하고 실행하는 데 더 집중하겠습니다, 튜터님!
1. 저평가 판단 기준: 전고점 아니고 전저점
제가 느낀 가장 달라진 점 하나는 상승장 시장에서 달라진 저평가 판단 기준입니다.
이제 전고점 대비 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 전저점 대비 얼마나 올랐는지를 봐야 하고,
같은 맥락으로 저평가를 평가할 때 전저점 대비 얼마나 올랐는지를 봐야 한다고 하셨습니다.
더불어 아직 전고점을 넘지 못한 단지라면 단순히 저평가로 볼 것이 아니라
수요가 적을 수도 있다는 것을 염두에 두어야 한다고 하셨는데, 여전히 전고점을 많이 봤던 저는 아차 싶었습니다.
앞으로 만들 앞마당 대장은 현재 전저점 대비 얼마나 올랐을까? 생활권별 대장은 어떨까? 알아봐야겠습니다.
2. 매수 시 철저한 환금성 고려
지금 수도권 투자를 한다면 수도권 외곽을 할 수밖에 없는 상황입니다.
해당 자산은 알파 투자에 가까울 확률이 높은데요. 즉 매도를 하고 갈아타야 한다는 의미지요.
따라서 투자 시 환금성을 더 보수적으로 봐야 한다고 하셨습니다.
상승장까지 오래 기다리면 되겠지... 또는 싸게 팔면 되겠지...라는 안일한 생각이었는데,
환금성을 더 생각하고 비슷한 금액으로 RR(로열동·로열층) 물건에 투자할 수 있도록 하겠습니다.
3. 보유하고 버티는 시기 길어질 수 있다
두 번째와 같은 맥락인데요. 현재는 상승장 중반부입니다. 투자 가능한 물건은 규제지역 외 물건일 가능성이 높고,
규제지역 실거주 매수를 한다고 해도 절대적 저평가 시장은 아닌 상황입니다.
상대적으로 가치가 낮은 물건에 투자를 한다는 것은 상승을 빨리 경험할 수 있지만
금방 떨어질 수도 있다는 것을 알아야 한다고 하셨습니다.
가치가 높은 단지가 먼저 올라가고 다음 순서로 가격이 올라가는 반면, 떨어지는 것은 다 같이(혹은 먼저) 떨어지기 때문입니다.
4. 가치 있는 자산을 모아가는 것
가저환수원리, 알파 투자, 베타 투자! 와우, 이건 정말 처음 들어봅니다. 가치와 저평가를 분리해서 판단한다는 것이 오히려 더 명쾌하더라고요. 단순히 수익을 많이 내기 위해서라기보다는 가치 있는 자산을 가지기 위해 나아가겠습니다.
5. 지금은 전세가율을 보는 시장이 아니다
전세가율이 중요한 시장이 아니다(?)
전세가율은 대세 상승장 이후에 보는 지표라는 것을 이번에 처음으로 알게 됐습니다.
대세 상승장 이후에는 언제든 가격이 떨어질 수 있는 상황이기 때문에 하방 지지선인 전세가율이 중요하지만,
지금과 같이 전세가가 매매가 전저점에도 미치지 못한 상황이기 때문이라고 합니다.
저는 이 점이 사실 완전히 이해되진 않는데, 다른 조원분들께 여쭤봐야겠습니다.
6. 갈아탈 단지 선명히 하기
이번에 강의 사전 설문에서 수강생들의 '갈아타기'에 대한 궁금증이 많았다고 했는데, 그중 한 명이 접니다^^.
매도를 하고 갈아타기를 해야 하는데 매도가 안 되고, 갈아탈 단지를 계속 낮추고 있는 상황이었습니다.
갈아탈 단지를 하나하나 낮추다 이제는 약간 손을 놔버린 지경이었는데요.
역시 갈아탈 단지가 희미해지다 보니 매도하려는 의지가 더 꺾이는 것 같습니다.
갈아탈 단지들 투자금 정리해서 매도 금액을 다시 어디까지 낮출 수 있는지,
또 이 정도 가격으로 안 된다면 어느 정도 기다릴 것인지,
또 기다린다면 내가 잃고 얻는 것은 무엇인지 생각해보겠습니다.
갈아탈 단지와 비슷한 상·하급지 단지들 가격을 함께 비교해 가장 가치 있는 물건에 갈아타기를 하겠습니다.
상승장에서 갈아타는 만큼 비싸게 산다는 것을 알고 가치 있는 자산을 가지는 것에 집중하겠습니다.
환금성 높은 물건으로 갈아끼울 수 있도록 하겠습니다.
