전고점없는 분양단지 선호도파악은? (분양가, 청약경쟁률, 계약률)

안녕하세요

이십만키로 입니다.

요즘 전고점 많이보시죠?

전고점을 보기전에

스스로 입지를 보려는 노력을 해야하는데

신축이나, 새롭게들어서는 분양단지는

전고점이 없습니다.

이번 반임장을 하면서

원도심의 도시정비계획에 따라

입지가 변화하고 있는 지역을 보며

입지가 새롭게 변화하는지역은

어떤 척도로 사람들의 선호도를

확인할 수있을지 궁금했습니다.

분양가, 청약경쟁률, 계약률로

파악하는 입지에 대해

함께 이야기나누어볼까합니다.

신축아파트가 들어서

입지가 개선되는 그곳의 분양가

분양이 많은곳은

입지가 변화하고 있는곳입니다.

호갱노노와 같은 부동산앱을 통해서도

빨간색 딱지를 확인할 수있습니다.

분양가의 의미

분양시점에서 형성된 가격으로

땅값(토지비)와 건물가격(건축비)을

가늠해 구성합니다.

따라서

사업성이 나오는

가치를 가진 땅일수록

분양가가 높게 형성되고

외곽의 변두리에 지어지는 아파트는

상대적으로 분양가가 저렴합니다.

분양가를 통해 얻을수있는

지표는 입지가치와 선호도입니다.

대전 중구에 들어서는

대전해모로더센트라 862세대

중심부에 들어서는 단지고

대전 동구에 들어서는

은어송하늘채리버뷰 934세대

외곽에 들어서는 단지로

비슷한 규모와

유사한 분양시기임에도

건축비는 비슷하지만

토지비에서 가격차이가

나는것을 알수있습니다.

가치 = 땅+건물

이기때문에,

분양가만 보더라도

사람들이 전통적으로 좋아하는

땅인지 아닌지 알수있고

선호하는 땅일 수록

가격이 높게 형성된다는 것을

알수있습니다.

임장보고서의 공급파트에

새롭게 입주할 아파트의

분양가를 확인해보는 이유는

결국 저희가 투자하는 곳에

수요층이 풍부한지를

확인하는 과정인데요,

'해당 생활권을 사람들이

얼마나 좋아하는지'

'단지가들어섰을때

대장아파트를 넘어설 정도로

위상이 높은단지일지'

를 가늠해볼수있습니다.

분양가 적정성을 확인는방법

분양가가 싼지비싼지

적정성의 여부는

주변에 입주한 아파트

비교해보면서 확인할 수있습니다.

대전해모로 더센트라 신축단지는

분양시점인 23년 1월에

인근의 초신축 단지인

묵동더샵리슈빌과

1.4억정도 시세차이를 보였습니다.

묵동더샵리슈빌이 조금더 중심부여서

입지는 좋아보이나

비슷한 인프라를 누리고

더 신축이기때문에

분양가가 비싸지 않다고

결론을 내릴 수있습니다.

청약경쟁률vs계약률 의미

분양가는 건설사에서 시장상황과

입지대비 사업성을 검토해

내놓는다고하지만

청약경쟁률과 계약률은

뚜껑을 열어봐야

수요자들이 받아주는지아닌지

알수있는 부분입니다.

경쟁률과 계약률을 통해

알수있는 지표는

선호도와 시장분위기입니다.

즉, 청약경쟁률 결과가

높으면 높을수록

사람들이 많이몰렸으니

좋아한다는뜻이겠지요.

청약경쟁률 vs 계약률

①청약경쟁률 : 아파트 청약에 대한 경쟁률

②계약률 : 분양 받은 아파트의 계약성사률

청약경쟁률이 높더라도

고분양가 부담으로 인해

실제 계약으로 이루어지지 않는

경우가 있습니다.

지속되는 고금리나

분양가상승(원자재비, 인건비 상승)

로 인해 고분양가로 형성된 단지는

미계약 물량으로 다시 '무순위 청약'

일명 '줍줍'의 형태로 시장에

흘러나오기도 하는것입니다.

▶청약경쟁률 확인방법

①호갱노노 : 빨간딱지 클릭 > 분양관련정보확인

분양시점에는 '호갱노노'를 통해 확인가능

②청약홈 : 청약일정 및 통계 > 분양정보/경쟁률확인

분양시점이 지났다면 '청약홈'에서 확인가능

▶계약률 확인방법

①네이버검색 : 아파트단지의

분양시점이 지나면 기사를 통한 결과확인가능

② 주택도시보증공사(HUG) : 민간아파트초기분양률 자료확인

분기별로 거시적인 흐름을 확인할 수있습니다.

한국주택협회

www.housing.or.kr

*초기분양률은, 분양개시 3~6개월간

건설사의 계약체결 가구비율로

이 비율이 낮으면 낮을수록

'실제계약'이 이루어지지 않았다는것입니다.

이렇게 분양가나 청약경쟁률,

그리고 계약률을 통해

지역내 선호되는 입지와

위상의 변화를 생각해볼수있는데요.

청약시장을 볼때

고려해야할 부분이 또 있습니다.

분양가상한제

말그대로,

분양가에 상한을 두는 제도입니다.

부동산시장에서 가격이

과도하게 상승하는걸 막고

실거주자들이 주택을 구하는

부담을 줄이게하기 위함인데요.

수요가 극도로 높은 지역이

투기수요를 억제하는 정책이므로,

분양가상한제가 적용된

아파트의 특징은 분양가가 쌉니다.

내 생각에는 입지가 충분히 좋은것 같은데

왜이렇게 분양가가 싼것 같지?

생각하신다면,

분양가 상한제적용된

단지인지 확인이 필요하고

분양가상한제, 소위 '분상제'로 불리는

제도가 적용된 단지는

전매제한조건이 붙는다는 점

참고하시면 좋을것 같습니다.

24년1월 현재시점 기준으로,

강남3구(강남/서초/송파),용산,

신규택지개발지구에 적용이됩니다.

전매제한(주택권리양도제한)기준은

수도권은 최대3년, 비수도권은 최대1년입니다.

초신축이나 분양되는 단지는

전고점이 없습니다.

그 만큼 새로운 아파트가

들어오는 입지의 가치판단을

스스로 판단해나가려는 노력이 필요한데요,

내가 바라보고있는 분양단지가

어느정도 시세를 형성하면

적정하다고보면 좋을까

생각을 해두었다가 입주가 진행되고

사람들이 터전을 꾸려나가면서

내 생각이 맞았는지 틀렸는지

추적을 해보시는것도

좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.