안녕하세요,
월부 불량 수강생 퍼런하늘입니다.
월부학교 수강 중이었던 25년 6월 중순에 매수 계약서를 작성하고, 투자 경험담은 전세입자가 입주하는 26년 1월 20일 이후 투자를 완료하고 작성하자고 계획했었습니다. 하지만 임신했던 와이프 케어, 4월에 태어난 아들의 육아 핑계로 지금까지 미루고 미뤄왔던 것 같습니다.
사실 1호기 경험담을 작성하는 것이 많이 부끄러웠습니다.
23년 9월 열반기초반을 시작으로 수강한 지 2년이 다 되어가는 시점이었음에도, 아직도 투자를 하지 못해 쫓기는 심정이었고 점점 조여오는 정부의 대책 등으로 정신없이 급하게 투자를 진행했습니다. 과정에서 제 실력은 턱없이 부족했고, 튜터님과 주변 동료분들의 도움이 너무나 컸기에 "제 자신은 번트라도 쳐서 출루한 것이 아니라, 볼넷으로 가만히 걸어 나가 출루한 느낌"이었습니다. 그래서 계속 숨기고 싶은 마음이 컸습니다.
투자 경험담 작성이 많이 늦었지만, 더 나은 투자자로 성장하고 다음 투자는 조금 더 잘해보고자 부족한 글솜씨임에도 이렇게 경험담 및 복기글을 작성해 봅니다.
이번 시리즈에서는 1호기를 계약하기까지의 과정, 전세 세팅, 인테리어 등 맘고생 많았던 과정들을 나누어 풀어보려 합니다.
- 1편: 1호기 계약까지의 여정 (11/9 업로드)
- 2편: 전세 세팅 경험담 (11/16 업로드 예정)
3편: 인테리어 경험담 (11/23 업로드 예정)
(1편 시작합니다.)
제가 월부를 시작하게 된 계기는 저보다 3개월 먼저 수강한 와이프 덕분이었습니다.
당시 저는 재테크에는 관심이 1도 없고 완전히 무지한 사람이었습니다. 23년 8월 어느 날, 와이프가 강남에 같이 가자고 제안했습니다. 이유를 물어보니 투자코칭을 신청했다고 했습니다.
저는 "뭘 그런 것을 50만 원씩 주고 가냐"며 아지트 인근 스타벅스에 앉아서도 끝까지 "안 가면 안 되냐"고 버텼었습니다. 결국 끌려간 그곳에서 셔츠 튜터님을 만나게 되었습니다.
셔츠 튜터님께서는 저희가 제출한 상황과 질문지를 보며 구체적인 로드맵을 그려주셨고, 특히 저에게 자본주의와 재테크의 중요성에 대해 큰 깨달음을 주셨습니다. 그러면서 23년 9월 열반기초반 수강을 강력히 추천해 주셨습니다.
투자코칭이 끝나고 돌아가는 지하철 안 바로 그 자리에서 수강을 신청했습니다. 이게 와이프의 큰 그림이었을까요? 와이프는 정작 수강을 얼마 못 가 멈추고, 지금까지 제가 계속 수강하게 되었네요. 이 계기가 제가 1호기 투자까지 할 수 있었던 터닝 포인트가 된 것 같습니다.
1. 종잣돈의 변화
본론으로 돌아와, 당시 투자코칭 질문지에 적어낸 저희 종잣돈은 3,000만 원이었습니다. 당시에는 별다른 위기감도, 깊은 생각도 없었습니다. 지금 와서 돌아보면 우리 주제에.. '해외여행 가지 말걸', '명품 사지 말걸' 하는 후회되는 것들이 참 많았습니다.
당시 종잣돈 규모로는 지방 중소도시를 보아야 했기에 청주, 천안, 전주 등을 추천받았습니다.
이에 바로 와이프와 함께 청주로 임장을 가고, 정규 강의를 들으며 천안 서북구, 전주 덕진구 등 앞마당을 하나씩 늘려나갔습니다.
열심히 달리지 못한 순간도 있었지만, 어느덧 월부 1년 차가 되어가는 시점에 저희 종잣돈 규모는 중소도시를 넘어 광역시를 볼 수 있는 수준으로 커져 있었습니다. 여기에 전세에서 월세로 옮기며 확보한 종잣돈까지 더해지니, 수도권까지 시야를 넓힐 수 있을 만큼 종잣돈 규모가 성장해 있었습니다.
잘한 점 : 꾸준한 강의 수강과 앞마당 확장, 투자는 다소 늦었으나, 융통 가능한 시드머니 체급을 두텁게 키운 점.
아쉬운 점 : ‘언제 죽을지 모른다’는 마인드로 과소비가 잦았던 점.
배운 점: 단순히 저축했던 현금만 투자금이라고 생각했는데 자산재배치를 통해 투자 대상의 체급이 바뀔 수 있던 점.
2. 튜터님들의 조언과 방황
앞마당을 광기와 수도권으로 확장해 나가는 동안 수강 경력은 어느덧 2년 차를 바라보게 되었습니다. 그 과정에서 실전반과 월부학교를 거치며 호요일 튜터님, 찐지니 튜터님, 센쓰있게쓰자 튜터님, 빈쓰 튜터님, 몽부내 튜터님을 만나 소중한 가르침을 받을 수 있었습니다.
항상 1:1 질문 시간에 투자 지역에 대해 여쭤보곤 했는데, 튜터님들께서는 공통적으로 제 종잣돈 규모(1억 원 후반대)라면 수도권을 먼저 보라고 조언해 주셨습니다. 하지만 제 자신은 "수도권은 뭔가 무섭고 자신이 없다"는 이유로, 절대적 저평가 시장이라 느낀 지방광역시만 계속 바라보았습니다. 그때 왜 그랬었는지... 참 아쉽고 미련한 선택이었습니다.
수도권과 지방을 번갈아 가며 도돌이표처럼 방황하던 중, 25년 4월 월부학교 봄학기 수강에 극적으로 성공하면서 몽부내 튜터님과 동료분들을 만나게 되었습니다.
잘한 점 : 상위 클래스를 가기 위해 노력한 점. 실전반과 월부학교를 거치며 다수의 튜터님들께 조언을 구한 점.
아쉬운 점 : 공통적인 조언에도 불구하고 “수도권은 무섭다”는 심리적 두려움 때문에 지방광역시를 들여다 보면서 시간을 낭비한 점.
배운 점: 지금의 결과를 보고 드는 생각이지만.. 튜터님, 선배님들 말씀 잘 듣고,흡수하고, 행동하자
3. 결정적인 전환점: 월부학교와 부내즈 동료들
매번 힌트를 주셔도 제대로 소화하지 못하던 저였지만, 끝까지 방향을 잡아주시려던 몽부내 튜터님 덕분에 정신을 차릴 수 있었습니다.
특히 저의 투자를 위해 소중한 주말 시간을 내어 함께 임장을 가주시고, 시세를 같이 보며 의논해 주었으며, 1:1 줌을 통해 비교평가까지 함께 봐주셨던 우리 부내즈 동료분들 덕분에, 당시 제가 우선적으로 보아야 할 지역을 비로소 면밀하게 검토하고 확인할 수 있었습니다.
결국 월부학교 마지막 달까지 투자를 망설이던 저에게 몽부내 튜터님께서 강력한 결단을 내려주셨습니다.
"앞마당이 아니었던 부천과 군포시 두 지역 모두 임장하고 임보를 작성해라. 그리고 앞마당인 광명과 수지까지 함께 보면서 물건을 찾아보라"라는 미션을 주셨고, 이 조언이 저를 실천으로 이끄는 결정타가 되었습니다.
제가 할 수 있는 투자 후보 지역 중 저의 1호기가 있는 A지역은 위상이 다른 지역 대비 조금 더 높다고 판단했습니다. 특히 전세가율이 높아 더 가치 있는 물건들이 있는 지역이었습니다.
지역별 후보 단지들을 뽑아 많은 비교평가를 해봤으면 좋았겠지만, A지역 내에도 투자할 수 있는 단지들이 많았기에 우선 A지역 내 물건들 위주로 정리하고 후보를 추리게 되었습니다.
잘한 점 : 가랑이가 찢어지는 월부학교 환경에서도 많이 부족하지만 끝까지 해낼려고 노력하고, 어려웠지만 실천으로 옮긴점.
아쉬운 점 : 결국 우리의 스스로 확신을 갖고 판단할 수 있는 독립된 투자자인데.. 스스로 확신도 없고, 결단을 내리지 못함. 결국 실력 부족이었음.
배운 점: 혼자 고민했었으면 멈췄을텐데.. 나침반 처럼 방향을 짚어주는 튜터님의 결단과 함께 고민하고 도움주는 부내즈 동료분들 덕분에 함께라면 두려움을 뚫고 실행으로 나아갈 수 있다는 자신감.
4. 매물 임장 및 현장 파악
동일한 지역이지만 후보에 들어오는 단지들에 예약을 걸고, 평일 연차와 반차를 내가며 매물 임장을 진행했습니다.
처음에는 급한 마음에 사장님들에게 한참을 휘둘렸던 것 같습니다. '노력할 생각도 안 하고, 그냥 번트나 친다 생각하고 빨리 하고 끝낼까?'라는 생각까지 했습니다. 초기에는 매물 상태와 매도자 상황 등 조건들을 파악하며 정보 수집에 급급했습니다.
정보를 정리하고 비교한 뒤 다시 부동산에 협상을 하러 가면, "그 물건 O천만 원 올랐어", "네고는 어려워", "100~200만 원은 내가 어떻게 해볼게"라는 답변들만 돌아왔습니다. 우선순위로 생각하던 물건들이 팔리거나 가격을 올리는 모습을 보면서, "조금 더 빠른 선택이 필요하며, 그러려면 내가 먼저 준비되어 있어야 하고 빠른 판단을 내려야겠구나"라는 생각이 번뜩였습니다.
조급한 마음이 들기도 했지만, 매물만 기계적으로 보러 다니기보다는 여러 부동산에 들어가 사장님들과 대화를 나누고, 전화 통화 내용도 귀담아듣고, 방문하는 다른 손님들의 반응도 살펴보며 시장의 분위기를 온몸으로 느끼려고 노력했습니다. 그러다 보니 물건이 하나둘 눈에 들어오기 시작했고, 희미했던 1호기의 모습이 점점 선명하게 다가오기 시작했습니다.
특히 생활권별로 여러 사장님들을 만나면서 매매와 전세 시장이 돌아가는 분위기를 피부로 느낄 수 있었습니다.
- 어떤 생활권의 사장님들은 "네고도 어렵고 전세가는 더 보수적으로 봐야 한다. 그럼에도 나갈지 모르겠다"며 자신 없어 하셨고,
또 다른 생활권은 "전세 문의가 많아 수요가 계속 돌고 있다"며 분위기가 완전히 달랐습니다.
같은 지역 안에서도 생활권별로 이렇게 분위기가 다름을 직접 확인할 수 있었습니다.
그 안에서 각 물건의 가격, 상황, 상태, 조건 등을 정리하고 비교하며 유리한 조건의 물건들을 하나둘 추려내고, 나름의 우선순위를 세울 수 있게 되었습니다.
물론 과정은 결코 쉽지 않았습니다. 예산 범위 내에 들어오는 물건들은 좁혀졌지만, 더 유리한 조건으로 판을 짜기는 쉽지 않았습니다.
소유권 이전 대출이 까다로운 시점이라, 가장 간단한 매수 방법은 세 낀 물건을 매수하는 것이었습니다. 여기서 저는 깊은 고민에 빠졌습니다.
'향후 현 세입자가 퇴거하고 난 뒤, 기본 상태로 과연 전세 경쟁력이 있을까?' 지금 당장은 아니더라도, 미래에 저를 반드시 기다리고 있을 정해진 리스크라는 생각이 들었습니다.
어떤 물건은 세 낀 상태로 전세가를 올려 재계약을 하고 싶어 하기도 했습니다. 하지만 저는 여기서 모험수를 두기로 했습니다.
‘이왕 하는 김에 전세 세팅과 인테리어까지 제대로 경험하자!’
미래에 다가올 수리 리스크를 미리 줄이고, 인테리어를 통해 전세가를 올림과 동시에 상품 경쟁력을 높여보자고 결단한 뒤, 그에 맞는 조건의 물건을 본격적으로 찾아보기 시작했습니다.
하지만 '원하는 조건을 다 맞춰주겠다' 하는 매도인은 쉽사리 나타나지 않았습니다. 수리를 하려면 공실로 만들어야 하는데, 세입자를 내보내기 위한 자금이 필요하거나 집주인분이 이동할 집의 잔금을 치러야 하는 상황 등이 얽혀 조건을 만들기란 정말 쉽지 않았습니다.
시간이 흐를수록 보아두었던 매물들은 하나둘씩 사라져 갔고, 호가를 올린 가격에도 매매가 체결되는 광경을 눈앞에서 지켜보아야 했습니다.
잘한 점 : 기계적으로 매물을 보는 데 그치지 않고, 많은 부동산 사장님들과 소통하고 통화 내용, 손님들을 관찰하면서 생활권별 시장 분위기 차이를 피부로 느낀점.
아쉬운 점 : 조급한 마음에 사장님들께 휘둘리고 정보 수집에만 급급했고, 쉬운 투자, 노력 없는 투자를 하고 싶었던 수동적인 태도.
배운 점: 부동산 시장은 호가만으로는 알 수 없다, 현장에 직접 부딪치고 뒹굴면서 분위기를 느끼면 진짜 수요와 가치를 볼 수 있다는 점.
5. 매물 털기
4월과 5월에 넣었던 매물 문의는 몽부내 튜터님께 반려를 당했습니다.
그렇게 6월이 되고 후보 단지마저 점점 사라져 가던 그때, 동료분께서 "평형을 올려서 대형 평수까지 보면 어떻겠냐"고 제안해 주셨습니다. 이 말을 듣고 처음에는 "월부에서 대형 평수까지 봐도 되는 거예요? 안 되는 거 아니에요?"라며 당황했습니다. 하지만 일단 함께 보기 시작했습니다.
한 생활권의 사장님들께서 대형 평수에 대한 꾸준한 수요를 계속해서 추천해 주셨고, 대형 평형에 대한 문의가 끊이지 않는다는 것을 눈으로 확인했기 때문입니다.
투자 후보였던 A단지의 35평, 39평, 40평대 물건을 모두 직접 보러 갔습니다. 이제는 제가 파악한 조건보다 더 나은 물건이 있는지 알아보기 위해, 생활권 내 부동산 문을 워크인으로 열고 들어가 사장님들께 적극적으로 문의하기 시작했습니다.“매물 털기, 이렇게 하는 게 맞나?” 의문이 들기도 했지만, 일단 부딪쳤습니다.
현장 임장을 통해 물건을 속속들이 보았기에 사장님들이 설명해 주시는 내용 속 팩트와 거짓을 명확히 구분할 수 있었고, 웬만한 사장님들보다 해당 물건에 대해 더 잘 아는 사람이 되어 있었습니다. 사장님들도 새로운 정보를 얻어 가셨고, 그 자리에서 바로바로 우선순위를 정할 수 있었습니다.
이렇게 하는 게 맞나 싶었지만, 사장님들께 제가 가진 패를 전부 보여드리지는 않았습니다. 조심해야 할 정보들은 숨긴 채, 각 사장님들께 "보유하고 계신 최고의 물건을 말씀해 달라"고 요청했습니다.
- 조율된 상황은 감춘 채 "O동 O호 물건을 보았는데, 이거보다 조건이 더 좋고 나은 물건이 있는지" 여쭈었습니다.
1순위로 추천해 주시는 물건들이 서로 달랐는데, 조건이 좋은 물건들에 대해서는 목표 매수가와 원하는 조건을 솔직히 말씀드리며 각각의 사장님들께 조건을 협상해 주시길 부탁드렸습니다.
최종적으로 3개의 물건이 후보에 올랐고, 각 사장님들께 솔직하게 공유해 드렸습니다.
“구체적인 물건 정보는 말씀드리지 못하지만, 현재 몇몇 사장님들과 목표 매수가 및 조건을 두고 조율 중인 상황입니다. 제 조건에 먼저 맞춰주시는 물건으로 계약을 진행하겠습니다.”
선택지가 좁혀진 상황에서 A단지 내 평형을 달리하여 추려진 물건들에 다시 한번 매물 문의를 넣었습니다.
많이 부족하고 늦어지긴 했지만, 마침내 몽부내 튜터님께 감격스러운 말을 듣게 되었습니다.
“매물 코칭 넣어봐도 될 것 같아요.”
그리고 다음 날 바로, 권유디 튜터님께 30평대 물건을 1순위, 40평대 물건을 2순위로 하여 매물 코칭을 받게 되었습니다.
잘한 점 : 투자후보 단지내 물건(터무니 없는 물건 제외)을 다 확인해 조건, 상황, 상태 등등을 숙지해 웬만한 주변 중개사님 보다 해당 단지 물건을 더 잘 알고있던 점. 잘한 것인지 모르겠지만, 여러 부동산을 경쟁 구도로 두어 각 사장님들의 1등 물건을 원하는 조건으로 만들기 위한 협상력?
아쉬운 점 : 스스로의 확신이 부족하고 주저했던 모습.
배운 점: 기회는 언제 찾아 올지 모른다. 계속 현장에 있고 꾸준히 발품을 팔면 숨겨진 기회와 더 나은 선택지가 나타날 수 있다는 점.
6. 매물 코칭과 최종 계약
권유디 튜터님께서는 아주 빠른 시간 내에 연락을 주셨습니다. 심장이 크게 뛰고 너무나 떨렸습니다.
튜터님께서는 잘 보았다는 칭찬과 함께, 1순위와 2순위를 선정하게 된 이유를 물어보셨습니다. 저는 단순하게 "그래도 국평(국민평형)이 나지 않나요? 대형 평수는 하면 안 되는 줄 알았어요..."라고 대답했습니다.
하지만 튜터님께서는 제가 선택한 물건의 생활권은 대형 평수 선호도가 높고, 2순위 물건이 가격 면에서 더 유리하다고 판단해 주시며 2순위 물건을 먼저 검토할 것을 적극 추천해 주셨습니다.
선택의 이유에 대한 명쾌한 설명은 물론, 유의해야 할 부분과 따뜻한 응원까지 얹어주신 덕분에 큰 확신을 얻을 수 있었습니다. "가계약금을 쏠 타이밍이다"라는 마음으로 사장님들께 마지막 의사를 타진했습니다.
바로 그때, 새로운 운명 같은 물건을 만나게 되었습니다.
다주택자라 1년에 딱 1채씩만 처분하고 싶어 하셨던 매도인, 그리고 집을 너무 자주 보러 와서 지칠 대로 지쳐 있던 세입자의 상황이 맞물려, "조금 더 깎아주더라도 빨리 팔고 싶어 하는 물건"이 극적으로 1순위로 올라오게 되었습니다.
당연히 이전에 보았던 물건이었지만, 당시에는 전세가가 너무 낮게 껴있어 우선순위가 아니었던 매물이었습니다.
세입자의 계약 기간은 아직 남아 있었지만, "작은 평형으로 이사 가고 싶다"고 넌지시 의향을 비추셨던 상황이었습니다. 부사님께서 곧바로 치고 들어가 세입자분과 소통하며 이사 일정 등의 협의를 이끌어내셨고, 날짜는 조율 중이긴 하나 세입자의 퇴거를 확약받아 냈습니다.
다만 한 가지 문제가 있었습니다. 제가 동원할 수 있는 투자금에 마이너스 통장까지 동원해도 현금 1억 원이 부족했습니다.
그래서 부사님께 다음과 같은 제안을 부탁드렸습니다.
"제가 융통할 수 있는 범위를 넘어서는 부족한 부분은 매도인분께서 조금 지원해 주시고, 현 세입자를 내보낸 뒤 인테리어 기간을 확보한 후 새로운 세입자를 받아 잔금을 치르는 방향으로 매도인께 말씀해 주세요."
한참 뒤 부사님을 통해 연락이 왔습니다. 매도인분께서 혀를 내두르며 많이 뭐라고 하셨지만, 결국 제가 요구한 조건들을 모두 수용하여 협의가 완료되었다는 희소식이었습니다.
뒤에 어떤 일들이 기다릴지 모른 채, 저는 매매가 1,000만 원 네고, 현 세입자 퇴거 및 인테리어 기간 확보라는 나름의 최선 조건을 만들어 냈습니다. 결국 제가 그토록 원했던 인테리어 경험과 전세 세팅까지 모두 경험할 수 있는 바로 이 물건을 최종 선택하게 되었습니다.
이 모든 과정에서 부내즈 동료분들이 특약 사항도 꼼꼼히 함께 봐주시고 계약서 검토까지 도와주신 덕분에 정말 큰 힘을 얻을 수 있었습니다.
구구절절 글이 길었고 세세한 디테일이 생략된 부분도 많지만, 마침내 이렇게 1호기 매매 계약서를 작성하게 되었습니다.
잘한 점 : 주어진 상황에서 물건별로 조율을 통해서 조건을 만들어 볼려는 노력, 만들어 얻어내는 끈기. 튜터님과 엄청난 동료분들이 있는 환경의 도움을 얻은 점.
아쉬운 점 : 스스로의 확신이 부족하고 주저했던 모습.
배운 점: 원하는 조건을 얻기 위해서는 CEO 마인드로 끝까지 부사님과 소통하고 매도인과의 협상을 포기하지 않는 끈기
지금 와서는 웃으며 이야기하지만... 전세 세팅 과정에서 겪었던 수많은 우여곡절, 잔금 이슈, 인테리어 해프닝 등 웃지 못할 진짜 이야기들은 다음 편에서 마저 풀어보도록 하겠습니다.
부족한 부분은 앞으로 계속 복기하고 보완해 성장해 나가도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
(여기까지 꼼꼼히 읽어주신 분들은 분명 다음 투자에서 200% 이상 수익을 거두실 겁니다!)
기초강의부터 월부학교까지 정말 많은 동료분들을 만났고
모두 도움을 주셨는데.. 한 분 한 분 감사의 인사를 드리지 못해 죄송합니다.
강의를 통해 항상 통찰력과 가르침을 주신 월부 멘토님, 튜터님들🧡
제가 지금까지 달려 올 수 있게 환경이 되어 주고, 힘이 되어주신
지투반 찐득이🧡, 팥빈쓰🧡, 뿔릴조🧡
특히 많은 도움을 주신 몽부내 튜터님과 우리 부내즈💙
오랜만에 복귀해 11월 함께하고 있는 수투중 29기 동료분들💜
진심으로 감사드립니다:)
아직 많이 부족하지만 더욱 실력있는 투자자가 되어
함께 할 수 있도록 노력하겠습니다!
