[26년 가을학기 적투 적적투 적투 적적투♬ 적투와 함께 적절한 투자할8자조 따간] 더 좋은 자산으로 갈아타기 위한 세 가지, 월부학교 빈쓰 멘토님의 3강 후기

안녕하세요 

올바른 원칙과 기준을 지키는 투자자, 따간입니다.

오늘은 빈쓰 튜터님의 월부학교 3강을 완강했는데요

긴 시간동안 정책, 세금, 대출 세 가지 키워드를 중심으로 

꼭 알아야 할 중요한 내용들을 깊이있게 알려주셨습니다.

그동안 세금, 대출 등은 크게 관심을 가지지 않았었는데

이번 강의를 통해 알게 된 점과 부족한 점들을 중심으로 강의후기를 남겨보고자 합니다.

1.금융,세금,공급을 중심으로 부동산 정책 살펴보기

그동안 금융, 세금과 관련된 정책에는 그다지 관심을 갖지 않았습니다.

사실 자산을 어느 정도 쌓는게 우선이라고 생각했고

강의에서 튜터님들이 알려주시는 내용들만 떠 먹어도

순자산 10억 구간까지 가는데 어려움이 없을 것이라고 생각했습니다.

그러다보니 최근에 나온 각종 규제 정책들에 대해 별다른 생각이 없었고

 ‘아 그렇구나’ 정도로만 받아들이는 선에서 끝났습니다.

• 이번 정부에서의 규제는 과거의 흐름에서 그 맥락을 찾아볼 수 있다는 점
• 25.10.15 대책이 과거 17년 8.2대책과 맥락을 같이한다는 것(투기과열지구 지정, 대출제제 등)
• 18.9.13 부동산 대책이 26.10.1 정책과도 맞물려 있다는 점( 종부세, 양도세 개편, 임대사업자 혜택종료 )

을 통해 규제는 과거 시장의 규제흐름 속에서 반복된다는 점을 느껴볼 수 있었고

멘토님이 제시해주신 지역 / 금융 / 세금 / 공급 4가지의 키워드에서 정부의 정책들을 보다 세밀하게 나눠 살펴보는게 도움이 되겠다는 생각이 들었습니다.

강의 핵심 정리

지역- 25.10.15 대책 / 서울 25개구+경기 12개구 토허제 지정 + 6.30. 동탄,기흥,구리 토허제 추가 지정

금융-25.6.27 대책(수도권 6억/4억/2억 대출한도), 생애최초  LTV,규제지역 80%에서 70% 하향 / 생활안정자금 서울,규제지역내 최대1억원

세금- 26.10.1 (일시적 2주택 갈아타기 3년 →2년), 임대사업자, 조정지역 내 양도세 중과배제 특례 말소, 상생임대주택 종료, 비수도권 준공 후 미분양, 양도세, 종부세 제외 특례 27년말까지 연장)

공급: 3기신도시 + 공공택지지구 지

2.공급 알고 기회 잡는 법

 다음으로는 공급에 대해 말씀해 주셨는데요

 빈쓰 멘토님께서 과거에 뽑았던 주요 단지들의 19년도 가격과 26년도 현재 가격을 비교해주시며

 거의 오르지 않은 단지가 크게 오른 단지들 간 가격 격차에 대해 말씀해주셨습니다.

 그리고 가능하다면 ‘좋은 단지’에 투자해야 하며

 투자금이 더 들고, 그게 더 비싼 단지라도 할지라도

사람들이 선호하고 더 좋아하는 가치있는 땅에 있는 단지라면 투자해야 함을

 과거부터 지금까지의 매매 흐름으로 비교해 주셨습니다.

어떤 단지는 몇 천만원 오르고 그친 반면

왜 어떤 단지들은 2억,3억씩 올랐을까를 살펴본다면

그 핵심 요인은 바로 일자리, 교통, 위치 세 가지 이며

우리가 해야 할 일은

• 임장을 통해 앞마당 만들기
• 입주 상황 파악하기
• 단지, 매수가까지 디테일하게 투자계획 짜두기
• 시장흐름 지켜보며 매수하기

4단계로 명쾌하게 제안해주셨습니다.

그동안의 강의와 임장, 튜터링을 통해 공급이 기회라는 것은 늘 들어서 알고 있었는데

사실 현장에 가보면 끝없이 떨어지는 전세가로 투자금이 치솟거나

전세 수요 자체가 신축 대규모 공급으로 쏠리며 투자하기 어려운 시장상황을 자주 목격해 왔습니다.

그러다보니 공급이 주는 기회라는 말이 별로 피부로 와 닿지 않았었는데

추후 17~18년도 동탄2신도시 공급+부평 일대 공급으로 기회가 왔던 그 시기를 살펴볼 때

앞으로 다가올 4-5년이내의 하락장+3기신도시 공급이 또다른 상급지 투자의 기회를 열어줄 수 있다는

멘토님의 말씀에 투자 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

당장 쏟아질 공급과 다가올 하락장에서의 어려움만 생각할 것이 아니라

그 시장상황이 정리되어가며 시장에 줄 기회를 생각하며,

현재 가지고 있는 지방 투자물건

수도권 외곽의 단지 흐름을 지켜보며 

상급지 투자를 준비하도록 하겠습니다.

Action Plan

-지방 투자물건 매도 준비(6개월전/3개월전 / 매도목표가 설정)

-서울 3,4군 앞마당 집중적으로 늘리기(27.12까지)

-광역시 투자를 위한 지방광역시 앞마당늘리기 병행(27.12까지)

3.취득세, 보유세(재산세) 및 실제 갈아타기 과정 응용

이어지는 부분에서는 투자자인 우리들이 꼭 알아야하지만

사실 많이 어려워하고 마음의 벽이 있는 세금계산에 대한 내용이었습니다.

취득세에 대한 부분은 솔직히 ‘부동산계산기’ 를 통해 어플로도 간편하게 계산할 수 있고

직접 계산한다고 할지라도 크게 어려움이 없는 부분이었습니다.

중요한 부분은 양도세 및 종부세 part 였는데요!

재산세

• 공시가격 X 공정시장가액비율을 곱하면 =과세표준
• 공정시장가액비율은 1주택 특례는 43~45%수준 / 일반적으로는 60% 수준.
• 과세표준에 X 세율 -누진공제액을 해 주면 = 재산세 본세
• 여기에 지방교육세(본세 20%) + 도시지역분(과세표준 X 0.14%) 가 더해져서 최종 재산세

종부세

• 실거주 1주택은 현행 공제 12억 → 14억
• 비거주 1주택은 현행 12억에서 9억축소 → 다시 12억으로 유지
• 2주택이상은 현행 9억 → 4억+4억X(거주주택공시/전체공시)
• 이와 같이 나온 (공시가격합계-기본공제) X 공정시장가액비율 = 종부세 과세 표준
• 여기에 X세율 - 누진공제액 = 종부세 본세

중요한 점은 공정시장가액비율이 26년부터 29년에 이르기까지 거주형태(1세대 1주택/비거주1주택/2주택 조정지역/3주택이상) 등에 따라 가액비율이 달라진다는 점(27년에는 70% / 28년부터는 2주택 조정지역,3주택자는 80%)로 상향.

분명히 열심히 공부했다고 생각했는데

강의 교안을 보면서 헷갈리는 부분들이 다시 생기고 ‘아 맞다’를 외치면서 들었습니다.

양도세

양도세 파트에서는

• 양도가액 -취득가액 - 필요경비 = 양도세 과세 표준
• 여기에 X세율 - 누진공제액 = 양도세 본세
• 양도세 본세 + 지방소득세(본세 10%) = 양도세 최종 세액

이 과정에서 필요경비 인정내역(취득세, 매매중개보수, 법무사비, 인지세, 국민주택채권 매각 차손 / 발코니 확장, 샷시, 난방공사내역, 매도 중개보수, 세입자 명도비 등) 을 한번더 복습해볼 수 있었고

파는 순서에 따라 세금을 절감할 수 있는 구체적인 절세 포트폴리오 운영에 대해서도 공부할 수 있었습니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 전략만을 생각하고 있었는데

만약 이 혜택을 놓친다고 할지라도 1호기투자 회수금vs2호기 투자 회수금을 비교하여

하나를 일반과세로 판다고 할지라도 수익이 큰 단지를 비과세로 가져가는 전략에 대해서도

새롭게 배울 수 있어 뜻깊은 시간이었습니다.

저같은 경우는 1세대 2주택 비과세 전략을 통해 자산을 매도해갈 예정인데

주변에서 혹시 이와 같이 도움이 필요한 동료분이 있다면 적극 도움을 드리고, 함께 나누면 좋겠다고 생각했습니다.

Action Plan

-2호기 매도 시 나오는 투자금&세금 계산해보기(일반과세/비과세)

-보유세 계산해보기

-종부세, 합산9억이하이므로 걱정 노노

좋은 강의 해주신 빈쓰멘토님 감사합니다.

아직 순자산 10억까지는 쉬는거, 노는거 고민할 때가 아니라

최소한의 노후대비를 위해서라도 이를 악물고 뛰어야한다는 말씀 명심하겠습니다.

열심히 하겠습니다!!