내가 투자한 물건의 조건, 상황을 깊이 이해하고 대응한다는 것의 의미 [따라간다]

안녕하세요 월부 여러분

여러 멘토님들의 뒤를 따라가고 싶은

따라간다입니다.

어느 덧 날씨가 쌀쌀해지고 있는데요!

지난 주부터 감기몸살과 더불어

급성 부비동염으로 기침, 두통을 달고 있지만

최근 1호기 전세 신규셋팅 과정에서 

부딪치고 깨지면서 느낀 경험들을 복기하고, 글로 남기고자

컴퓨터 앞에 앉았습니다. 

제 1호기는 공급폭탄을  앞두고 있는

지방에 위치해 있습니다.

23년 4월, 1호기 투자를 한 이후

저는 24.12월 현재까지 2호기 투자를 하지 않고

투자금을 온전히 지켜내며 지금까지 왔는데요!!

1년 6개월이 넘는 기간 동안 2호기 투자를 하지 않은 이유는 무엇인지,

그리고 최근 전세 셋팅 과정에서 어떤 점을 느끼고 배울 수 있었는지

남기고자 합니다.

1.계약갱신청구권을 사용한 전세 낀 매물

제가 매수했던 1호기 물건은 전세가 낀 물건이었고,

세입자가 기존 2년 계약에 이어 계약갱신청구권을 사용해서 살고 있던 집이었습니다.

계약갱신청구권

: 2년 계약이후 1회에 한해 임차인에게 계약을 연장할 수 있는 권리

(보증금 5%이내 인상 제한)

★임차인 계약해지 요구권 주의

 : 계약갱신 청구권을 사용했다면 계약 기간내에 청약, 이사 등 세입자의 개인 사유로 인해 이사를 통보할 시 집주인은 3개월 이내에 전세금을 반환해야 할 의무가 있음. 투자자인 우리에게는 리스크.

즉, 잠재적인 리스크는 감당할 수 있는 종잣돈을 모아두고 대응하면 되고,

가격 자체가 저렴하기에 절대 손해보지는 않겠다는 각오로 투자했습니다.

2.청약을 기다리고 있는 대학생 자녀를 둔 50대 부부

1호기 투자 당시 집을 보기 힘든 상황이었지만

일 잘하는 유능한 부동산 사장님을 통해서

계약금 쏘기 직전 다시 한번 물건을 빠르게 스캔하고,

세입자들과 대화를 나누며 이 분들의 특징을 캐치할 수 있었습니다.

“대학생 자녀를 둔 청약을 기다리는 50대 중년 부부” 

강점

-청약이 주된 목적이며, 전세가의 소폭 변동에 일희일비해서 이사하진 않을 것 같다.

-이미 대학생 자녀를 두고 있기에 초품아가 아닌 1호기의 약점이 상쇄.

-4,5,6층이 아닌 중층에 해당하는 좋은 층수

약점

-계약갱신청구권 물건으로 추후  입주장 리스크 직면 가능

-로얄동이 아니라 뒷쪽에 위치한 선호도 떨어지는 동

-욕실 타일이 깨져 있어 추후 반드시 수리 필요한 상황.

돌이켜볼 때 제가 이 물건 매수를 결정한 네 가지 이유는

1. 가격 자체가 절대적으로 저렴했다.
2. 리스크가 있지만 종잣돈을 모으며 충분히 대응할만한 리스크였다.
3. 세입자는 현재 거주에 만족하고 있었으며, 청약을 기다린다는 명확한 이유가 있었다.
4. 추후 해당도시에 공급이 많다는 점을 인지했고, 계약 만료 시점에는 적어도 입주장이 없었다.

매수 당시에 계약갱신청구권이 가져올 리스크에 대해 충분한 검토를 했었고,

이에 대한 대비가 반드시 필요하다고 생각했지만

이 리스크를 감수할만큼 가격이 저렴하다고 판단한 끝에 매수했고,

잠재적인 리스크 대비에 철저히 임하겠다는 1호기 매수 당시의 다짐을 잊지 않고 있었습니다.

3. 다가온 본격적인 공급장, 1호기 전세계약 대응

지방에 투자할 때 가장 중요한 부분 중 하나는

바로 이어지는 공급과 그로 인한 전세가의 하락이 아닐까 합니다.

제가 투자물건을 찾던 23.3 무렵에도 이미 공급이 많다는 점은 알고 있었습니다.

하지만 언제 들어올지 명확하게 나타나 있지 않았습니다.

지방 임장을 다니신 분들은 아실 텐데요!

마치 다음과 같은 모습을 보실 수 있습니다.

빈 땅이 거의 없고, 인구가 계속 늘어나는 수도권 시장과 달리

지방 시장은 빈 땅이 많아 입지독점성이 떨어지는 경우가 대부분이며,

특히 택지개발계획  등의 이름으로 택지는 확보되어 있으나

공급물량에는 잡히지 않는 곳들이 존재하고,

(예시: 카카오맵-지적편집도)

(위성 지도를 통해 본 실제 모습 - 허허벌판)

이 곳들은 추후 아파트를 공급할 때

이미 부지가 확보된 상태이기에 

대규모로, 빠르게 공급물량으로 잡힌다는 점을 고려해야 합니다.

단, 23.3 투자 당시에는 이를 감안할 수 없었기에

제가 세웠던 대응 계획 은 다음과 같았습니다.

1. 갱신권 물건이기에 24.11 전세 만기 전 세입자가 나갈 수 있다.

→1 년반 동안 2호기 투자를 하지 않고 종잣돈을 모아 리스크 대비에 집중한다. 

 2. 숨은 잠재적인 공급을 완벽히 예측할 수는 없다. 만기시점 전후 3개월에 집중한다.

→ 전세 만기 시점은 1년반 뒤엔 예정된 공급물량은 없고 전세 셋팅 리스크는 크지 않다.

→ 추가로 들어오는 공급은 대부분 2년뒤인 25.3 이후로 잡힐 것이다.

→ 24.7 이후로 이어지는 공급 속에서 적절히 대응하며 보유 전략&매도 전략을 구상한다.

다행히 만기 시점에 공급을 피했던 덕분에

다가오는 시기 세입자를 내보내고 신규 세입자를 셋팅할 수 있었고,

투자금을 온전히 소진하지 않고 지키고 있었기에

진상 세입자의 요구에 흔들리지 않고 단호하게 대응할 수 있었습니다.

아울러 신규 세입자를 받으면서

대단지 공급을 피해 만기 시기를 조정, 전세금 증액분도

작게나마 받으며 뜻깊은 순간을 경험할 수 있었습니다.

지금 생각해보면 제가 실력이 좋다거나 잘해서가 아니라

정말 운이 좋았다는 생각, 그 생각 하나 뿐입니다.

매수할 때 모든 계획을 철저히 세우고 임해야 한다는

멘토님들과 튜터님들의 조언,

그리고 셋팅 과정에서 도움을 주신 

많은 동료분들 덕분이라는 생각이 듭니다.

단순히 운이 좋았다고 넘길 것이 아니라,

이번 전세셋팅과정, 협상과정, 잔금 및 수리과정까지

하나하나 복기하고 경험담으로 남기고, 복기하겠습니다.

이를 통해 더욱 배우고 성장하여 나눌 수 있는 따라간다가 되겠습니다.

이제 1호기 셋팅을 완료했으니, 2호기 투자에 집중하려 합니다.

다가오는 경험담에서는 

-계약갱신청구권이 막아준 세입자의 진상 요구

-진상 세입자, 현명하고 올바른 대응 방법

-인테리어 과정과 복기

에 대해 글을 남겨보고자 합니다.

오늘도 각자의 위치에서 최선을 다하는 월부분들에게

응원의 말씀을 드립니다. 

감사합니다.

“우리 존재 파이팅”