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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
양파링님의 부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우에 대하여 설명을 너무 잘해주시고, 초보투자자의 길을 걷는데 많은 격려를 주셨다.
Part1 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
1. 적정전세가를 설정하는 3단계 단지, 생활권, 공급
단지내 비교, 생활권내 비교, 최종 공급물량을 통한 최종점검을 한다.
전세가격 설정시 전세금 반환보증보험에 대하여 자세히 알아둔다.
보증한도는 주택가격(kb시세, 공시가격의 140%) 의 담보인정비율 90%로 설정함.
전세가율이 90% 이상 안되는 이유와 전세금반환보증과 연관이 있었다.
적정전세가를 알면 담당할 수는 있는 투자를 선택하고 매수후에 빠르고 안전하게
투자를 완성할 수 있다.
2. 임대기간 설정시 고려점
임대기간 설정시 체크해야 할 3가지는 공급,수요,포트폴리오 (공수표)
공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영햘권 범위를 가늠하고 도시규모에 따라
공급의 위력이 달라진다. 도시가 작아질수록 지역 전체 영향을 미치므로 본인이 투자하
는 지역,단지평형의 수요를 아는게 중요하다. 실제적으로 소도시의 경우 2000세대 입주
가 1년간의 전세가의 영향을 준 점을 잊지 말다.
임대기간 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐을 알았다.
3. 협상시 고려점
시장상황에 따라 임차인 구하기 별따기, 전세구하기 별따기….
대응전략에 대하여 설명해주셨다.
기존 임차인이 있는 경우 현재 전세시세보다 높은 가격에 살고 있는 경우 감당할 수 없거나
감당할 만큼의 물건이 아니라면 매수 단계부터 신중히 검토한다.
비슷하 가격에 살고 있는 경우라면 연장거주 의사확인후 갱신연장보다는 새로운 계약 진행 고려한다.
현재보다 낮은 가격에 살고 있는 경우 연장의사확인후 현시세에 맞게 새롭게 계약을 진행한다.
임차인은 개인과 법인으로 나눠질수 있고, 법인진행시 장단점이 있으며 법인과 진행시
전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정등 대출 금지, 원상회복 반환의무, 실
제 거주할 개인을 특정한 정보 (퇴거 청구시 대비) 해야 하는 특약을 대비한다. 법인은
계약금 없이 잔금을 한꺼번에 지급되므로 잔금 불이행시 손해배상청구를 할 수 있도록
특약에 고지한다.
얼마가 적당한것인지, 기간은 어떻게 줘야 하는지, 임차인이 안구해지면 어떡해야 하는지
내물건 전세 빨리 배는 법에 대하여 양파링님의 명강을 들었다. 귀한 시간이엇다.
Part2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법
전세를 빼는 것도 중요하지만 싸게 사는 것 또한 중요하다.
충분히 싸게 산다면 전세가를 욕심을 내지 않는다
그러면 우리는 가격을 협상하는 방법은 무엇이 있을까?
세입자의 상황등에 따라 돈,날짜(이사,잔금), 감정(상속,이혼),관리문제, 시장상황(두려움) 등으로 가격을 협상할 수 있다.
우리에게 주어진 협상카드를 가지고 시장분위기 파악이 중요하다.
협상의 법칙은 협상에서 가장 중요한 사람은 상대방이고, 가장 덜 중요한 사람은 바로 자기 자신이다. 비용 대비 편익 윈윈 할수 있는 협상을 한다.
가격협상능력만큼 중요한 건 시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 활용하는 유연함이다.
Part3. 투자단계별 주의사항
1. 매수결정
2. 매매계약
3. 임대계약
실전이 다가온 느낌이다. 매수결정에서는 권리상 하자체크를 위해 등기부등본에서, 온전한 소유권은 매매곙약서로 임대계약을 위한 임대차 계약서에서 원상회복반환을 체크해야 한다.
계약이라함은 법적단계를 행하는 행위이므로 실수란 있어서는 안된다. 서로 불리함이 없는지..
권리관계인 등기부등본은 반드시 확인해야 하며 가계약,본계약,잔금전까지 3번을 꼭 확인한다.
근저당설정시 잔금시 근저당말소특약을 기재하고 대출상환후에는 반드시 상환영수증을 챙긴다.
계약시 생길수 있는 문제대비를 위해 특약에 기재를 하고 불리한 내용은 없는지, 서로 동의했는
지 계약은 당사자간의 의사합의에 의한 법률행위이며 계약서 작성직전까지 꼼꼼한 확인이 필요하
다. 가계약까지 가지전까지도 나에게 감당물건인지, 책임질수 있는건지, 걱정되는점은 없는지 꼭
확인하고 진행한다.
투자에 대한 책임은 스스로의 몫이다. 책임질수 있는지 마지막까지 꼭 확인하고 결정하자.
Part4. 임대리스크를 줄이는 법
임대물량등 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건을 선택한다..
임대의 최고가를 고집하지 마라
시기별 지역별 분산투자로 역전세 리스크를 방어한다.
안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 한다.
스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다.
쌀 때 사야 싸게 사는 것이 부동산하락장에서도 충분히 버틸수 있는 투자체력이 생긴다.
Part5. 초보투자가 투자를 지속하는 법
초보투자자가 믿어야 할 것은 할 수 밖에 없는 시스템을 만드는 것이다.
나의 의지력을 믿지말자.
투자는 준비만 된다면 언제든지 할 수 있다.
너무 의지가 되는 말이다.
법률 행위에 대해서 복기, 공수포 꼭 기억하자!!!
양파링님 강의 감사합니다^^
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