안녕하세요
실력있는 전국구투자자를 꿈꾸는 퀸스타운입니다
지방투자기초반 1강을 수강한 후에
'전국구' 수식어를 하나 더 붙였습니다^^
지기 1강 강의는 지방에 대한 선입견을 완전히 깨주는 강의였습니다
제주바다님이 강의에서 짚어주셨던 내용을 BM하면서
꼭 실전투자에 적용해 보도록 하겠습니다
지방에 대한 편견을 깨부수다
서울에서 나고 자란 저는 지방에 대한 인식이 편견으로 똘똘뭉쳐 있었습니다
어렸을 때 가끔 갔던 할아버지댁은 논과 밭만 있는 ‘시골’ 이었고,
젊은사람들은 다 빠져나오고 있다는 ‘인구감소’얘기만 접하게 되면서
투자적 관점에서 지방은 쳐다도 보면 안될 것처럼 생각해 왔습니다
그런데 7월 자실로 처음 가본 지방중소도시, 그곳의 1급지는
‘당장 내려와서 살 수도 있겠는데?’
싶을 정도로 살기 좋고
모든 인프라가 잘 갖추어진 곳이었습니다
지방이 내가 생각한 옛날의 지방이 아니구나
수도권보다 더 좋은 곳들도 많구나
현장을 직접 봐야 알 수 있구나
제주바다님 1강 강의를 들으며
지방 또한 수도권만큼 수익을 낼 수 있는 매우 큰 시장이며,
수도권과 지방 사이클 차이를 이용한 수익극대화를 위해서도
광역시 투자는 선택이 아닌 필수라는 생각이 들었습니다
BM
-광역시, 권역별 규모알기
-권역별 앞마당 우선순위 매기기
-지방은 권역별로 가격이 같이 움직이기 때문에 권역별로 묶어서 이해하는 게 중요
시장을 쫒아다니는 투자자가 아닌 전국구 투자자가 되세요!!
사실 이번 지기반 신청 1순위로 A지역을 선택했었는데요
A지역을 선택한 이유는
요즘 A지역이 요즘 핫하다는데?
투자하러 많이 갔대요
이런 소문을 듣고 신청한 거였거든요;;
"지방시장을 쫒아 다니는 투자자가 아닌 전국구 투자자가 되세요"
제주바다님이 강의때 따끔하게 말씀해 주셔서 정신이 번쩍 들었습니다
남들이 좋다더라 소문에 사는 곳은
이미 투자자들이 선점해서 가격이 올라있을 가능성이 높고,
설령 소문에 잘 샀다고 한들 물건의 가치를 제대로 모르면
수익이 날 때까지 기다릴 수 없고, 실력은 더더욱 쌓을 수 없다는 것을 알게 되었습니다
BM
- 소문에 따라다니는 투자자가 되지는 말자
- 전국 구석구석을 앞마당으로 만들어 가는 전국구 투자자가 될 것
- 어디에서든, 어떤 시기에든 물건의 가치를 알고
저평가된 물건을 확신에 차서 투자할 수 있는 투자실력 기르기
지금 임장지의 계절은 어디인가요, 가을?겨울?!!
제주바다님이 투자 4계절 사이클을 그려주셨는데요
지역별 차이는 있지만, 투자가능한 계절이 왔다며 매우 설레하는 모습이셨어요^^
지방은 싸이클이 짧기 때문에 상승장 또한 빨리 맞게 되고 기회가 자주 오는 곳이지만
계절별 싸이클을 잘 이해하고 있어야 기회 타이밍을 잘 잡을 수 있다는 생각이 들었습니다
지방사이클을 잘 이해한다면 투자금이 적고, 짧은기간에 수익을 회수할 수 있는
월급쟁이에게 최적화된 시장이 아닐까 싶습니다
BM
- 투자의 4계절을 정확히 이해하고 해석할 수 있을것
- 이번달 임장지역의 계절을 파악하고 임보에 계절싸이클을 넣어서 해석해볼것
-투자가능한 계절일 때는 적극적으로 투자에 임할 것
지방투자에서 정말 중요한 이것!!
지방은 공급이 전세가, 매매가에 같은 방향으로 영향을 줄 수 있기 때문에 더 꼼꼼하게 체크해야 한다는 것을 설명해 주셨습니다
공급량그래프를 보고 특정 시기에 매매가와 전세가가 공급량과 다르게 흘러갔을 경우,
‘이 때는 공급량이 많았는데 왜 전세가가 안떨어졌지?’
‘이 때는 공급량이 없었는데 매매,전세가 다 빠졌네.’
그래프에서 의문점을 찾고, 원인을 분석하는 것이 반드시 필요하다고 강조해 주셨는데요
지방은 수도권보다 규모가 작고, 사이클도 짧아서 역전세부담이 더 클 수 있기 때문에
공급물량을 디테일하게 보고 리스크대비를 해야함을 알 수 있었습니다
BM
- 공급캘린더를 만든다
=> 1급지 주변에 대단지 선호단지가 들어오는 경우 더 신경써야 한다
- 공급지도를 만들고 저평가여부판단과 리스크대비를 한다
- 공급그래프를 시기별로 분석하고 다음 투자에 반드시 활용한다
=> 기사를 찾거나 지역카페를 찾아 분석을 통해 그 원인을 찾아본다
선호도는 눈에 보이지 않는다!!
“ 원래부터 부자인 사람들이 이 동네에 모여서 살았고,
이 동네는 부촌이미지를 갖게 되었어요 “
대전의 랜드마크를 설명해 주신 건데요
지방은 특히나 개별성이 강한 곳이라 지역, 지역과 생활권의 개별성을 파악하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다
각 지역마다 선호하는 것이 다르고, 선호도는 눈에 보이지 않기 때문에
철저하게 현지인의 마인드로 내가 이동네 사람이라면? 이라는 생각으로 접근해야 한다고 말씀해 주셨는데요
이번 분임때 생활권마다 거주민들의 선호도를 키워드로 정리해 봐야 겠습니다
BM
- 임장전 체계적인 지역분석, 지역별 투자전략 로드맵을 정리할 것
- 국가산업단지, 일자리가 많은곳
=> 규모를 파악하려면 꼭 가서 눈으로 확인해 볼 것
- 거주민들의 생활권 선호도는 네이버 지역카페나 호갱노노 활용
- 생활권마다 거주민들의 선호도를 키워드로 정리
투자조건을 만들어서 투자하세요!!
모든 조건이 갖추어 졌을 때 투자를 잘 할까?
당연히 이렇게 생각했는데
모든 조건이 갖추어졌을 때 투자하려고 하면
한발 늦을 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다
“투자조건이 갖추어진 물건은
사고나면 전세가 20개가 나와있어요
나와 같은 생각을 가진 투자자들 20명이 산 거죠”
지난달에 지방임장을 처음 해보고
수도권에서 매임할 때랑 많이 다르다는 걸 느꼈는데요
내가 좋다고 생각하는 물건은 남들도 똑같이 좋게 볼 수밖에 없고,
투자자가 많은 곳은 빠르게 물건이 소진되기 때문에
조건만 기다리다가는 좋은 물건을 다 놓칠수 있다는 것을 꼭 명심해야 겠습니다
BM
- 랜드마크, 신축전세 매물수와 가격을 매달 확인하고 거래량, 거래상황을 체크
- 네이버호가만 보고 있을 것이 아니라 투자범위에 들어오도록 세팅해볼것
- 지금같이 전세가가 높게 세팅되어 있는 시장에서는 전세낀 물건을 신규로 계약하는 것도 적극 활용해보기
실력있는 투자자&실력없는 투자자
제주바다님께서 실력의 차이는 하락장에서 더 여실히 드러난다고 해주셨는데요
‘가격이 1억이나 떨어졌네. 이 단지는 별로야.’
실력없는 투자자는 지금 당장 보이는 현상에만 집중해서 본질을 놓치게 된다고 하셨습니다
반면에 실력있는 투자자는 지금같은 하락장에서
황금같은 투자찬스가 왔다고 판단하고 기회를 잡는다고요
‘6억짜리 아파트가 3.5억이면 충분히 저평가다’
언제나 중요한건 ‘가격’ ‘가격’ ‘가격’
시장의 분위기에 휩쓸리는게 아니라 본질(가치)에 집중해야 함을 다시금 새겨봅니다
BM
- 실력있는 투자자는 버티는 투자자
=> 가치를 봤다면 스스로의 선택을 믿고 버텨야 한다
- 시장의 분위기에 일희일비하지 말고, 가격에 집중한다
- 지역별 랜드마크 시세트래킹, 앞마당 관심단지 꾸준한 시세트래킹
제주바다님의 아파트 투자하는 방법
"미래를 아는게 아니라
미래를 몰라도 때려죽어도
이것보다 떨어질 수 없다 하는 때!!
또는 그런 아파트를 사는게
바로 아파트를 투자하는 방법이에요"
우리는 미래를 예측할 수 없기 때문에
앞으로 가격이 어떻게 될지 알 수는 없지만,
미래를 몰라도 아주아주 저평가된 아파트는
어디에든 있기 때문에 그 아파트를 찾아서 투자해놓고
오를 때까지 기다리는 월부투자법인데요
제주바다님이 2020년 투자할 때랑
지금 상황이 너무 비슷하다고 하셨어요
지금 투자해 두어야 상승장에서 수확할 수 있다고, 지금 너무 투자하기 좋은 시기라고,
이 시기를 놓치지 말고 꼭 투자하라는 말씀 꼭 새기겠습니다
넌 할 수 있어!!
서울에서 지방임장을 하려니 제약이 많은게 사실입니다
아이들 케어도 신경써야하고,
배우자의 눈치도 봐야하고,
금전적인 것도 부담이 되구요
그런데..
그렇다고해서 여기서 포기해버리면
노후대비, 경제적자유의 다른 대안이 있는가?
대안이 없다면 무조건 해야만한다
지방투자에 들이는 나의 노력과 시간과 돈이
매몰비용이 되지 않기 위해서라도
반드시 결과물을 내야겠다고 다짐해 봅니다
강의 마지막에 제주바다님께서 스스로에게 자신감과 믿음을
심어주라고 하셨는데요
힘들때마다 제주바다, 넌 할 수 있어를 많이 외치셨다고요
그래서 저도 매일 외쳐보려고 합니다
퀸스타운!!
잘하고 있고,
더 잘할 수 있어!!
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