3가지 질문을 통한, 단계별 저평가 단지 찾기 (feat.비교평가 템플릿)

안녕하세요,

내가 보고 경험한 것을 나누는 월부인이 되자!

시소(see&saw)입니다.

지난번, 지기반을 수강하며

짧은 나눔글을 하나 작성하였습니다.

​

3단계 과정을 통한,

저평가 단지 선정 방법 <첫걸음용>

https://cafe.naver.com/wecando7/8266969

​

1단계. 생활권별 저평가 단지 선정

2단계. 매물 기초 정보 비교

3단계. 매물간 입지 비교

4단계 2+3단계를 합치기

를 통해 입지대비

저평가 아파트 찾는 방법 이었습니다.

​

Q. 지방에서 년식이 좋은게 무조건 좋은걸까요?

Q. 1등 생활권 단지보다 더 좋게 느껴지는

2등 생활권 단지 제가 잘못 판단 한걸까요?

​

같은 질문을 던지며 우리가 빠지기 쉬운

오류에 대한 생각들을 질문의 답변을 통해

전달드리고,

​

절대가 기준으로 저평가 된 단지를

10가지 고를 수 있는 방법론 이었는데요!

​

저, 환, 수, 원, 리 중

수, 원,리 가 빠져 있어

투자가능한 단지와는 다릅니다! 하며

소개한 방법이었습니다.

그런데, 비슷한 주제로 왜 다시 글을썼을까요...?

바로, 모드리님을 포함한

동료분들의 템플릿을 요청 주셨기 때문입니다.

​

※본 자료 안에 데이터는

임의로 이해를 돕기 위해

가상 데이터를 기재해둔 상황입니다.

데이터를 분석하시는 분들이 있다하여

말씀드립니다! 실제데이터가 아닙니다.

​

강의, 자실을 통해 만드신

앞마당에 대한 생각들과 함께

결론을 짓는 과정에서

​

선배들의 데이터 뒷면에는 무엇이 있을까?

궁금했던 1인 으로서,

​

비교평가의 시각화를 위해

작성드리는 템플릿으로,

​

자세한 비교평가 내용은

강의 내용에서 배운것들,

멘토, 튜터님들의 칼럼을 기반으로,

​

스스로의 생각을 더하여

완성해보시기 바랍니다.

#결론 단계별 템플릿 나눔 > 사본만들기 이후 사용

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaqMiRLYtHowf0FkWsyH4U_v64eUJWPak72gQ1X2aMM/edit?usp=sharing

다운로드가 번거로우신 분들은.

구글 스프레드시트에 같은 내용을 올려두었습니다.

#사본만들기 이용하셔서 사용하시면 됩니다!

​

시각화를 위해 가로, 세로 변화주는 부분이 어려우신

분들을 위해 첫번째 시트에 <가로세로 변환법>

이라는 이름으로 사용방법을 넣어 두었습니다.

<첫 걸음용 10개 단지 선정하기>

​

첫 걸음 가이드는 아래 게시글을 참고해주세요 ♡♡♡

https://cafe.naver.com/wecando7/8266969

<중급용 - 저평가 단지 찾기>

​

첫 걸음용과 달라진 점이 보이시나요?

전세가와 전세가율이 추가 되었습니다.

​

아직 내가 뽑은 단지가 저렴한지,

확신이 들지 않는 상태에서 매매가와 함께

전세가를 기재하게 될 경우.

​

매매-전세 (매전차액)

즉 투자금이 적게 드는 단지가

저평가 단지다! 라는 오류에 빠지기 쉬워

첫 단지 선정하시는 분들은

나중에 추가하시길 추천드렸었는데요!

​

이제 중급용 저평가 단지를 찾으시는 분들은

스스로 절대가와 투자금의 차이는 아는

실력을 지니었다 생각합니다!

​

전세가 = 실수요

매매가 = 실수요 + 가수요

​

실거주자들이 찾는 단지 = 수요가 높은단지들이

자연스럽게 전세가가 주변 단지 대비

높은 경우가 많은데요!

​

지역의 개별성에 따라 달라질 수 있지만

대표적인 예시로

좋은 학군지 주변 단지들이

상대적으로 전세가 방어가 되고 있는

모습을 볼 수 있습니다.

​

(자모님이 지기반 강의에서 선호도에

따른 전세가 방어 이야기 해주셨죠!)

<실전용 - 저평가 단지 찾기>

​

실전용 부터는 투자 대상 선정 기준을 추가하였습니다.

하단에 템플릿을 유첨드리니,

본인만의 기준과 다를시 수정 후 사용하시면 됩니다.

(댓글로 저도 알려주세요)

실전 투자에서는 앞선 단계들과 달리

3가지 질문을 통해 저평가 단지를 찾고 있습니다.

​

Q. 가격이 싼가?

하락장에 들어서며 가격적으로 저평가 된

지역은 굉장히 많습니다.

​

중소도시보다 광역시 앞마당이 더 많은지라

요즘 시세트레킹을 하다보면,

엉덩이가 한번씩 의자에서 떨어지곤 합니다.

싱글투자자인 제가 감당가능한 금액을

예시로 들자면 저는 3억대의 매물까지가

잔금이 가능합니다.

​

그러나 3억대의 매물만 보지는 않았습니다.

4억, 5억 나아가 랜드마크 까지.

과거에는 불가능했던 것들이

지금은 투자 범위안에 들어오곤 합니다.

​

이렇듯 실전 저평가 단지 찾기에서는

분임, 단임, 매임을 통해 뽑은

저평가 단지 중

(감당 가능한) 절대가를 기반으로 한 번 더

거르는 작업을 하고 있습니다.

​

Q. 어차피 전세금 받을 건데 조금 더 높게

범위를 설정해도 되지 않나요?

​

A. 내가 예상한대로 전세가를 받을 수 있다면

걱정이 없지만, 항상 변수가 존재하기에.

마이너스 통장, 신용대출 등.

내가 감당할 수 있는 범위를 파악하여

감당 가능한 후보를 추리는 것도 중요합니다.

​

Q. 투자금이 적은가?

하락장에 들어서며 투자금이 적은가에서

생각보다 많은 단지들의 후보가 사라지곤합니다.

1년 내에 모을 수 있는 감당 가능한 투자금 이라는

잃지 않는 투자의 기준 때문인데요!

​

Q. 그렇다면 우리는 저평가된 좋은 물건을 찾고도

포기해야할까요?

A. 아닙니다. (포기는 배추셀때나... ㅇㄴㅅㄹ)

내가 정해둔 투자금에 들어오도록 만드는 연습을

해야합니다. (저의 1호기도 처음보다 1,100만원을

저렴히 매수 했답니다♡)

​

Q. 마지막, 감당할 수 있나?

저평가되고, 투자금이 적은 단지라더라도

바로 달려 나갈 수 없습니다.

​

해당 임장지의 향후 공급,

투자했던 물건들의 역전세 리스크 헷지까지.

내게 벌어질 일들을 생각하고 복기하며

고려하는 것이 매우 중요합니다.

​

저는, 결론 파트에서

이러한 내용들을 한 페이지에 작성해둡니다.

ex) 지금 ㅇㅇ지역은 매우싸다.

저평가 단지들이 있고 투자금도 들어오지만

역전세 때문에 지금은 투자하지 못할 것 같다.

​

혹은,

절대가는 매우 싸지만,

전세가율이 떨어져서 투자할 수 없는 상황,

시세트레킹 통해 지켜보자!

​

나만의 생각 총정리를 작성하면 비로소

임보가 마무리 됩니다.

​

* 앞선 3가지 질문의 프로세스는

지난 가을학기 명강의를 통해

밥잘 튜터님께 배운 방법을 BM한 것인데요!

​

4가지 프로세스 칼럼을 참고하세요 ♡

https://cafe.naver.com/wecando7/8179872

최종 후보지로 선정한 단지들 간의

가격흐름 변화를 비교 평가 하는 과정에서

입지대비 가격, 전고점, 공급장에서 가격의 흐름,

상승장의 회복 속도 등. 기준들과 가격을

비교 하는 과정을 거쳐. 최종 투자 후보 단지 선정.

선정된 단지들을 지니고

역전세, 공급여부, 잔금여부등 리스크가 될 수 있는

상황에 대하여 감당여부 확인을 마지막으로.

최종 저평가여부 및 내 상황에 맞는 투자인가?를 고려하여 결정합니다.

앞마당과 시간이 늘어갈 수록,

지금 임장지가 주어진 한 달이내

내 머릿속에 다 들어와야 할 것 같지만.

​

진정한 앞마당은 한 달 만에 완성되지 않습니다.

​

새로운 임장지와의 계속되는 비교평가,

기존 앞마당들의 시세트레킹 등

시간이 쌓여 비로소 완성되는 것 같습니다.

​

3가지 질문을 통한, 단계별 저평가 단지 찾기라는

거창한 제목을 사용했지만,

아직 결론은 저에게도 어렵습니다.

​

생각을 정리하는 과정에서 충분한 고민이

쌓여야 생각이 비로소 맛있게 영그는 것 같습니다.

​

동료분들이 앞마당을 정리하는 과정에서

비교평가에 있어 조금더 간결하게

사용하실 수 있는 템플릿을 나눠드리고 싶은

마음에 서론이 길어 졌습니다.

​

사람이 만든 지라 완벽하지 않고,

오류가 있을 수 있습니다,

(제보해주세요 ♡)

​

더불어 궁금한 사항은, 댓글 주시면

열심히 답변 드릴 수 있도록 하겟습니다.

​

긴 글 읽어주셔서 감사합드리며,

​

오늘도 댓글과 좋아요를 남겨주시는

동료분들께 감사하다는 말씀을 미리 전합니다.