[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위

읽은 날짜 :  2023.11.1

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #좋은투자(사는순간돈을버는)    #저평가(가격+입지)    #전세변동성리스크

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 :

8년? 이란 기간 동안 순자산 70억을 달성한 너나위님이 쓴 책

2. 내용 및 줄거리

 :

p205, 저평가

투자와 투기의 개념-사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

저평가란 물건이 가치대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 ***가치(입지)와 ***가격, 이 두 가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 그런데 둘 중 가격은 가치(입지)에 비해 상대적으로 파악하기 쉽다. 가격은 개인적인 판단이 개입되는 요소가 아니라, 정보에 해당하기 때문이다.

<저평가 아파트 매입 timeline>

1. 입지를 판단하는 기준은 1)직장 2)교통 3)환경 4)학군

2. 입지를 판단했다면, 지역을 비교

3.저평가를 판단 후 매입

05.인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

p224

똘똘한 한 채

-똘똘한 한 채란, 제한적인 사람들만 진입할 수 있는 프리미엄 시장의 고가 아파트를 의미한다. 이런 것들은 가격이 비씨지만 그만큼 많은 사람이 원하고 지역 자체가 브랜드화되어 있기에, 부동산 상승장에서의 상승폭이 매우 화끈하다,

-하지만 대개는 그 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. 쉽게 말해, 출렁거림이 심한 것이다.

-이런 부동산에 투자하려면 애초에 가진 종잣돈이 많아야 하고, 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금 동원력 또한 있어야 한다.

-혹여 위기가 와도 투자금 외에도 위기에 오래 버틸 수 있는 체력(넉넉한 자금)이 필요하다는 의미다.

-(전세가가 2억 이던 아파트의 전세가가 많이 하락해 1억 7,000만 원까지 떨어질 수 있지만, 전세가가 8억 원인 아파트의 전세가는 6억 원까지 하락할 수도 있다. 가격대 자체가 높은 것들이 변동폭 또한 비교할 수 없을 정도로 큰 것이다)

-그럼에도 불구하고 똘똘한 한 채에 투자하는 방식은 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당히 유효한 투자법이다. -눌림목에서 싸게 매입한 초우량 자산에 거금을 묻어놓고 흔들림 없이 시간을 보낼 수 있다면, 장기적으로 매우 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

시스템투자법

p230

-비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자하게 되었다

-매마가가 4억원 이하이거나, 전세가율이 높아 실제 투자금이 3,000만~5,000만 원 정도만 소요되는 것들을 대상으로 삼았다.

-똘똘한 한 채 수준의 고가 아파트는 아니었다.

-이러한 투자 방식을 택한 것은 우선 이 기준에 맞는 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문이다.

-시스템 투자법의 다른 측면의 장점은 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

-*** 그렇게 얻은 투자의 기술은 마치 자전거 타기처럼 습관을 몸에 익어, 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산, 즉 투자 실력이 되는 것이다.

-### 1년에 3000만원을 모을 수 있다고 가정,

1년차-1체

2년차-2채

3년차-3채 + 1채의 전세상승분

4년차-4채 + 2채의 전세상승분

5년차-5채 + 3채의 전세상승분

소득이 없어지는 경우, 일부를 월세로 전환하여 현금흐름을 만든다

-투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 ‘몰빵’ 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 딘 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는일은 거의 없다.

06.위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

p240

-역전세를 대비해 현금 유동성을 확보해야한다. 이를 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이다

<<절대 무너지지 않을 리스크 관리법>>

1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3.마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4.세제 혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

****** 전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 

'똘똘한 한채' 와 '시스템 투자법' 에 대한 부분

'똘똘한 한채' 는 수익을 크게 가져다 줄 수는 있지만, 투자금 규모와 가격의 변동폭이 켜서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. '시스템 투자법'은 입지가 우수하지만 가격은 높지 않은 아파트로 감내할 수 있는 리스크 내에서 투자하고, 꾸준히 여러 채를 투자해 자산의 규모를 키우는 전략 부분

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

 #좋은투자(사는순간돈을버는)    #저평가(가격+입지)    #전세변동성리스크

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

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(논의하고 싶은 점) 하워드막스가 얘기한 제로금리로 인한 무빙워크를 탄 13년의 시대가 끝나고, 어느 정도의 금리를 유지하는 시대가 이어진다면 그때에도 “월급쟁이부자들”의 공약이 먹힐까?

(책속의 답변) 전국 부동산 디커필링 현상, 즉 비동조 현상으로 인해 수익을 얻을 수 있다

<-- 아직 의문이 해소가 안됨

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 

<나는 부동산과 맞벌이 한다> -너바나