[투자후기] 금융투자만 하던 내가 구리 신축 1호기를 계약하기까지

안녕하세요, 3건주입니다. 

중도금도 아직이라 투자후기가 조금 어색합니다만 일단 시작해보겠습니다. 

월부에 들어온지는 2년 되었으나 중간에 긴 공백기가 있었고, 다시 제대로 시작한지는 몇 달 되지 않았습니다.

그간 기초강의는 한번씩 다 들었으나 현생 유리공을 잡는데 서툴러 첫 1-2주 이후 중간에 낙오되기 일쑤였고, 특히 이직 후 강도높은 야근, 특근과 병행이 어렵다는 판단이 되어 긴 공백기를 가졌습니다. 

그러다 2월 서투기를 다시 듣게 되었고, 정말 좋은 조원분들을 만나 인연을 이어가며 투자공부를 지속할 수 있었고, 자실반으로 인연을 지속하며 함께하게 되었습니다. 

[투자 방향: 실거주 vs. 투자 ]

가진 돈을 영끌하고, 대출을 받으면 서울 4급지 정도에 실거주 아파트를 마련할 수 있었습니다. 

때문에 실거주 관점에서 임장을 하고, 매물을 보았습니다.

다만 영 내키지가 않았습니다. 

2년 전 시장과 너무 달라진 분위기가 낯설고, 직장과 거리가 너무 멀어 실제로 생활에 어려움이 생긴다는 단점이 크게 작용했습니다. 

가장 중요한 것은 대출이 나오지 않는다는 점이었습니다. 

실거주로 대출을 받아 매수를 하려면 제가 현재 보유 중이며 정리 예정인 0호기의 처분이 필수였는데요.

 실제로 잘 팔리지도 않는 물건일 뿐더러 매도와 매수를 동시에 진행하고 대출까지 끌어다 쓴다는 것은 부동산 초보인 저에게는 너무나 난이도가 높은, 그리고 책임질 수 없는 시간적, 금전적 리스크가 큰 방향이었습니다. 

많은 분들과 이야기를 나누고 특히 함께 고민해주신 키샤아님의 조언을 참고하여 투자로 방향을 틀기로 했습니다. 

[ 투자 지역 선정 - 구리 & 다산 ]

예전에 너나위님의 강의에서 들은 기억이 납니다. "강남에서 1m라도 가까운 곳으로 가라." 

그렇다면 저의 투자금과 제 상황에서 답은 하나, 비규제 지역 중 강남에서 가장 가까운 구리였습니다.

사실 그 전까지는 구리가 어디 붙어있는지도 잘 몰랐습니다.

그러나 관심을 가지기 시작하며 왜 구리가 월부에서 단골손님으로 등장하는지, 왜 다산과 함께봐야 하는지에 대한 이유를 차차 깨달을 수 있었습니다. 

8호선이 가져다 준 강남 접근성, 쾌적한 택지와 환경, 신축 아파트들까지.. 

규제구역으로 묶이지 않은 것이 이상할 정도라고 생각될 정도였습니다. (덕분에 투자가 가능했으니 감사할 따름입니다.) 

[분위기임장]

주로 8호선 라인을 따라가며 구리 전체의 분위기 임장을 했습니다.

 자연스레 다산까지 보게 되었고, 각 생활권마다 달라지는 분위기와 상권들을 주로 보았습니다.

 여기서 가장 놀란 부분은 장자호수공원역과 다산역 인근입니다.  

장자호수는 서울과 바로 맞붙어 있어 강남접근성이 용이함과 동시에, 택지의 균질성과 안정적인 생활 인프라까지 갖추고 있었습니다. 안정성이 주는 생활권의 분위기가 여기 살면 좋겠다 라는 느낌으로 다가왔습니다.

가장 큰 충격을 준 것은 다산입니다. 

다산 신도시라는 이름에 걸맞게 신축으로 구성된 택지, 정말 강의에서 종종 사용하시던 ‘바글바글’이 이라는 워딩이 생각날 정도로 많은 아이들, 젊은 신혼부부들이 많이 보였습니다. 

신도시란 이런 것이다, 라는 생각이 들 정도의 쾌적함, 균질성, 생활 인프라, 그리고 소비력 있는 거주민들의 모습이었습니다. 

[단지임장]

장자호수역은 주로 구축으로 구성되어있었는데, 비슷비슷하게 생긴 단지들을 임장하다보니 헷갈리는 부분도 많았습니다.

 다만 예전에는 단지를 겉핥기처럼 임장했다면, 이번 자실반에서는 긍정님과 키샤님, 해피님이 월부 경력자로써 많은 꿀팁들을 전수해 주셨습니다. 

외관을 보고 저 아파트의 한 라인에는 어떤 평수가 있는지, 향은 어떤지, 그에 따른 쾌적함을 함께 짐작해보고 건설사 브랜드에 따른 사람들의 선호도 차이점 등. 

예전에 단지임장을 할 때에는 주차장에 차가 많은지 적은지, 거주민의 모습등을 보았다면 이번에는 좀 더 뎁스있게 단지 임장으로 지역 및 단지의 선호도를 짐작할 수 있었고, 더불어 그렇게 생각을 하며 단임을 하다보니 좀 더 기억에 남게 되었습니다. 

신축또한 마찬가지입니다. 

신축도 신축나름, 단지 내 조경이나 동간거리 등을 보며 실제 생활할 때 그림자가 드리우면 아무리 남향이라도 쾌적성이 조금 떨어질 수 있겠다던가, 아무리 쾌적한 단지 및 생활권이라도 지하철역의 거리까지가 조금 있다면 대중교통으로 출퇴근 하는 젊은층의 선호는 덜하지 않을까? 하는 식으로 스스로에게 질문을 던져보며 임장을 했습니다. 

[전화임장]

단임이 끝나고, 각자가 보고싶은 단지 다섯개를 뽑아서 매임예약을 하고 스케줄을 잡았습니다.

 일정에 따라 두명, 세명씩 조를 짜서 매임을 했고 별내쪽을 제외한 곳을 매임했습니다.

 매임 예약을 위해 부동산에 전화하는 과정 또한 예전처럼 아무곳에나 전화하는것이 아니라, 다음과 같은 아젠다를 가지고 예약한다는 것을 알 수 있었습니다. 

1) 가급적 단지 내 부사님께 연락 - 단지를 가장 잘 아시는 분이기 때문. 

2) 대화를 통해 이 분이 실제로 단지에 대해 얼마나 잘 아시는지, 그리고 매물에 대해 얼마나 잘 아시는지를 필터링해볼 것. 

3) 위의 1번, 2번 종합하여 일을 잘 해주실 것 같은 부사님을 선정하여 매물임장을 할 것. 이 때 예약하는 매물은 저층, 탑층은 피하고 각 타입별로 하나씩은 예약하여 각 단지의 다양한 타입을 직접 보고, 선호 타입을 예측해보고 실제로 부사님께 크로스체크를 할 것. 

처음에 예약할 때에는 제가 많이 서투르기도 하고, 저층, 탑층 제외하고 매물 자체가 많이 나오지 않아 물건지와 멀리 떨어진 부사님을 예약하는 등의 실수를 하기도 했습니다. 그러나 동료분들이 정말 많이 도와주신 덕에 매물 예약을 할 수 있었습니다. 

[매물임장]

실제로 매물을 가서 볼 때에는 둘, 셋씩 조를 짜서 움직였습니다. 

한 명은 주 예약자로, 실제 매수를 염두에 두고 있는 동료가 부사님과 대화를 하고, 다른 한 명은 부사님과의 대화에서 중요한 포인트나 매임때 기억해야할만한 것들을 필기하는 것으로 역할을 나누었습니다. 

여기서 가장 어려웠던 것은 대체 부사님께 무엇을 물어봐야하는지, 필기할 때에는 뭘 해야하는지, 그리고 부사님께서 공부하러 왔다고 수상하게(ㅠㅠ) 여기지 않을정도로 어떻게 필기를 해야하는지였습니다. 

반복을 통해 자연스레 연습이 되었고, 아파트 내부 컨디션, 조망, 로얄동 로얄층, 선호 타입은 실제로 어떤지, 전세대기등은 있는지 등등 꼭 필요한 것들을 파악할 수 있었습니다. 

[투자 단지 선정]

매임이 끝나고, 단지 나래비를 세워보았습니다.

1. 매임에서 본 단지들의 이름을 쭉 나열
2. 가격을 고려하지 않고 가장 좋은 단지부터 등수 매기기
3. 동료들과 논의하며 크로스체크
4. 매매가 붙여보기
5. 투자금 붙여보기
6. 내가 할 수 있는 가장 좋은 단지 선정 

위와 같은 과정을 거치니 투자할 단지를 선정할 수 있었습니다. 

특히 매매가를 붙이지 않고, 즉 ‘계급장을 떼고’ 실제로 분임, 단임, 매임의 과정을 거쳐 단지의 순위를 매겨보니 좀 더 명확하게 어떤 단지에 투자해야 가장 적합할지 판단할 수 있었습니다. 

단 하나의 단지만 선정하는 것이 아니라, 두개의 단지를 선정했습니다. 

A 단지는 서울과 좀 더 가까운 곳의 신축으로 초 역세권이라는 장점이 있었습니다. 그러나 주변 균질성이 조금 아쉬웠고, 초등학교까지 아주 조금 거리가 있고, 중학교도 거리가 있는 편이었습니다. 다만 인근의 개발되고 계속 신축이 들어오며 미래에는 좀 더 정돈될 모습이 기대되는 곳이었습니다. 

B 단지는 초초역세권의 신축으로, 극강의 택지 균질성과 깔끔한 환경이 돋보이는 곳이었습니다. 

다만 서울과의 거리는 A 단지가 더 가까웠고 실제 매매가도 A 단지가 더 높은 모습을 보여주고 있었습니다. 

[매물털기]

A 단지와 B 단지로 후보를 좁히고, 매물을 털기 시작했습니다. 

A단지는 애시당초 매물 자체가 많이 나오지 않아 저층, 탑층을 제외한 모든 매물을 보기로 했습니다. 

반면 B 단지는 나와있는 매물이 아주 많아 로얄동, 로얄층, 선호 타입등으로 범위를 좁혀나가는 과정이 필요했습니다. 

A 단지는 매물이 워낙 없어 부동산 워크인도 병행했습니다. 

가능한 모든 매물을 보고, 실제로 근방 부동산을 모두 돌아다니며 문의하였습니다. 

몇 주에 걸쳐 매물을 털다보니 부사님들 사이에서 소문이 났다는 이야기도 듣곤 했습니다. 

가격이 올라가고 있다보니 나왔던 매물도 들어가기 일쑤였습니다. 

장부매물을 찾아도 곧잘 취소가 되는 등, 집을 찾는 것 자체가 쉽지 않았습니다. 

또한 비 로얄동의 비 선호 호수 (앞 뷰가 막혀있는 등) 가 대다수였습니다. 

A 단지의 매물 중 다음 세개가 있었습니다. 

• 코드네임 ‘고양이집’
  • 비선호동 중간층, 집 안이 창고인가 싶을정도로 짐이 너무나 많고 신축임에도 고양이들이 찢어놓은 벽지, 집 안에서 고양이 오줌 스며든 냄새가 은은하게 났음. 다만 시스템 에어컨4대 등 옵션은 좋았던 상태, 법인전세 대기가 있었음.
  • 매도자가 이 집을 팔기 위해 오랬동안 고민하고 내놓았다는 이야기를 들었고, 매수 후 기본적인 수리 및 청소, 법인전세를 맞추면 딱이라는 생각에 네고를 진행했습니다. 워낙 집안 상태가 좋지 않았던지라 1000만원등을 깎아달라고 시도해보았는데요, 이야기가 오가던 도중 가격이 더 오를 것 같다며 집주인께서 매물을 거두시겠다고 이야기하시고 이 매물은 그대로 보낼수밖에 없게 되었습니다. (다만 오늘 글을 쓰는 이 순간까지도 해당 매물이 나와있습니다.) 

• 코드네임 ‘담배집’
  • 비선호동 중간층, 개발때부터 가지고 계시다 배정받은 노부부와 아드님 가족이 살고 계신 곳. 집안에서 흡연을 하셔서 담배냄새가 진동
  • 매도자께서는 재개발 전 빌라때부터 계시던 원주민이셨습니다. 집 상태는 깨끗했으나 담배냄새가 스며들어 특스청소로도 지워질까 의문이었습니다. 최악의 상황에는 벽지를 다 갈아야겠다는 생각도 하고 있었습니다. 다만 큰 허들은 주인전세의 필요성을 매도자 가족께 말씀드리는 것이었습니다. 부동산 거래를 해본 경험이 거의 없으신 매도자께서는 주인전세 필요성의 이해가 어려우셨고, 가격 또한 협상 의지가 전혀 없으셨습니다. 또한  이분들께서 새로 집을 구해 이사를 나가셔야 한다는 과정 자체도 만만찮게 느껴졌습니다. 매도자께서는 급기야 물건을 거두셨고, 이 매물또한 보내게 되었습니다. 

• 코드네임 ‘보기힘든집’
  • 로얄동 6층이나 네이버 부동산에는 저층으로 뜬 매물, 현재 갱신권 쓴 만기 12월 임차인 살고 계셔서 매물 보기가 매우매우 어려웠음. 실제로 가보니 먼지 한 톨 없는 깨끗한 집에 시에4대, 트인뷰.
  • 이 물건은 네이버 부동산에 저층으로 나와있었으나, 실제로는 4층 이상의 매물이었습니다. (이래서 부사님과 이야기를 많이 나누어봐야한다고 느꼈습니다) 당시 부사님께서는 이 매물은 전세가 낮게 끼어있어 제 투자금에 들어오지 않는다며 물건을 보여주지 않으려고 하셨는데, 조금 떼를 써서 볼 수 있게 되었습니다. 생각해보니 현재 임차인께서 조금 비협조적인 모습을 보이셔서 그랬던 것도 같습니다. 실제로 집을 보니 그동안 봐왔던 집 중 가장 컨디션이 좋았습니다.

가장 마지막에 본 보기 힘든 집을 보고 가장 좋은 매물이라는 생각에 바로 의사표현을 했습니다. 

(실제로도 가장 로얄매물이었습니다.) 

다만 물건을 가지고 계신 부사님께서 전화로는 굉장히 퉁명스러우시고 무례하다는 느낌이 들 정도의 언어와 태도를 가지신 분이라 그 점이 많이 어려웠습니다. 

다행히 키샤님과 긍정님이 많이 도와주시며 소통을 이어나갈 수 있었습니다. 

실제로 다양한 부사님들을 만나보고, 이야기해보아야 그것이 고스란히 저의 실력이 될 수 있다는 것을 느낀 지점이었습니다. 

제 투자금보다 전세가 낮게 끼어있어, 집주인께서 본 임차인의 전세가 끝나면 새로운 임차인을 맞춘 후 승계하여 12월에 잔금을 치르기로 하였습니다. 

부사님은 12월달에 전세가 오르지 않을수도 있다며 걱정을 하셨지만 현재 인근지역의 모든 아파트에 전세가 아예 씨가 말라있었고, 또 신축 공급이 되기에는 시간이 걸리는 지역이라 12월 쯤에는 지금보다 높은 가격으로 전세를 맞추는 것이 충분히 가능할것으로 판단했습니다. 

더불어 1000만원 정도의 네고도 진행할 수 있었습니다. 

이전의 모든 집에서 가격을 깎으려는 시도를 할 때마다 물건을 거두어버리셔서 조마조마한 마음이었지만, 매도자께서 흔쾌히 동의하셨습니다. 

[계약]

이후 가계약과 계약은 정말 빠르게 지나갔습니다. 

키샤님의 도움을 받아 12월 전세승계에 맞추어 가계약 문구를 수정하였으나 부사님께서는 ‘구두로 다 말해둔 것인데 괜히 넣었다가 물건 들어갈 수 있다’ 며 일단 평이하게 진행하자고 하셨습니다. 

저 또한 그 점이 우려스러워 일단 부사님께 두번 세번 매도자와 소통이 된 것인지 확인하고, 가계약금을 넣었습니다. 회사 업무를 보며 정신없을 때 송금한 것이라 이 때에는 사실 아무 생각이 나지 않았던 것 같습니다. 

그저 하루가 빨리 끝났으면 하는 마음 뿐이었습니다.  

대망의 계약날, 5월 16일 토요일, 도장과 신분증을 지참하고, 송금 한도를 다시 확인한 후 흔쾌히 동행해주신 긍정님과 함께 부동산으로 향했습니다. (키샤님도 이후 참석하셨습니다) 

매도자를 보고 좀 충격을 받았던 기억이 납니다. 

1000만원을 깎으려고 그렇게 노력했는데, 매도자가 들고 계신 가방이 1000만원이 넘는 가방이었습니다. 

이래서 시원하게 깎아주셨구나!! 라는 생각이 들었습니다. 

실제로 계약할 때의 주소지도 한남동의 초고가 아파트에 사시는 분이셨고, 계약서를 쓰시면서 본인도 이 집을 사고 일이 잘 풀렸다며 덕담을 해주시기도 했습니다. 

다만 저는 그 모든 과정동안 초긴장 상태에서 계속 얼어붙어 있었는데, 다행히 키샤님께서 좋은 분위기의 대화를 이끌어나가 주시며 매끄럽게 계약금 이체와 도장을 찍는 과정을 마무리 할 수 있었습니다. 

[그 이후 - 현재] 

사실 투자후기를 쓰고싶지는 않았는데, 키샤님께서 투자 후기를 씀으로써 인해 투자를 복기할 수 있고, 그만큼 본인의 투자실력으로 남길 수 있다는 말에 용기를 내어 쓰게 되었습니다. 

지난 두달 간 가장 힘든것은 유리공을 잡는 일이었습니다. 

회사에서 회의하다 뛰쳐나오고, 몰래 다른 층 엘리베이터 앞에 가서 전화하고, 회의실에 혼자 들어가고, 자꾸 자리를 비우고 집중하지 못하는 모습을 보여 상사에게 한소리를 듣기도 했습니다. 부동산 시간에 맞추어 통화를 하느라 업무가 끊기고 새벽에 잔업을 하느라 업무가 지연되기도 했습니다. 

다만 그동안 회사 일을 목숨처럼 생각하고 업무를 해왔던지라, 주변에서는 잠시 번아웃이 온것이라 여기고 넘어가주신 부분이 있는 것 같습니다. 

되돌아보면 이런 상황에서 하루에도 몇번씩 그냥 아무거나 살까, 또는 그만둘까 라는 생각이 들었음에도 옆을 든든하게 지켜주시던 동료들이 계셨기에 투자가 가능했습니다. 

생활이 바뀌지는 않았습니다. 아직 중도금도 치르기 전입니다. 

다만 저의 일상에 몇가지 변화는 생겼습니다. 

바로 다른 투자를 대하는 방식입니다. 

저는 그동안 금융자산만을 쌓던 사람이었습니다.

핸드폰에 찍힌 숫자만이 저의 자산이라 항상 손에 잡히지 않는 실체라는 생각에 불안함이 있었습니다. 

그러나 아파트 투자를 하고 나니 마음에 기묘한 안정감이 있습니다. 

예전에는 금융자산으로 투자를 해서 성과가 나온들, 어차피 이돈으로는 아파트 하나 사지 못한다는 생각에 투자를 게을리하기도 했었는데요, 오히려 아파트를 계약하고 나니 이렇게 모은 돈으로 더 크게 뻗어나갈 수 있는 가능성이 보이기도 하고, 심적으로도 안정이 되어 요새는 좀 더 공격적으로, 그리고 좀 더 안정적으로 투자를 하고 있습니다. 

[핵심]

• 방법은 항상 있다. 집요하게 투자하기.
  • 중간에 될 것 같지 않다며, 또는 부사님이 본인의 판단으로 말리실 때에도 집요하게 묻고, 요청하고, 방법을 찾으면 항상 방법이 있다는 것을 배웠습니다.  
• 부동산 사장님과 라포쌓기.
  • 항상 사람이 가장 힘들었습니다. 이번에도 마찬가지였습니다. 그러나 부사님과 진득히 이야기를 나누고 라포를 쌓으면서 새로운 정보도 하나씩 나오고, 좀 더 내편이 되어 중간에서 상황을 조율해주시는것이 얼마나 큰 힘인지 느꼈습니다.
• 가진 투자금에서 1억 +- 하여 투자 단지 후보를 넓히기
  • 내 투자금에만 맞는 아파트를 보았다면 지금과 같은 가치를 지닌 아파트를 찾을 수는 없었을 것입니다. 이번에 매수한 아파트도 마찬가지입니다. 전세가 낮게 끼어있다며 포기했을 물건이지만, 임차인과 매도자의 상황을 파악하고 잔금일을 늘리는 등 여러 방법을 강구하며 결국에는 제 투자금보다 훨씬 더 좋은 아파트를 매수할 수 있었을 것입니다.
• 결국에 가장 중요한 것은 사람이다.
  • 사람과 사람간의 거래입니다. 부동산에서 가장 어려운 점 중의 하나였습니다. 화면의 숫자나 뉴스를 분석하여 주식 및 기타 금융투자만을 하던 저에게는 너무나 새로운 경험이었습니다. 특히 주변 동료들이 없었다면 절대 가능하지 않았을 것입니다. 

[마무리 - 감사인사]

월부의 가장 중요한 가치는 비단 강의뿐만이 아니라 사람과 사람을 이어주는 ‘커뮤니티’라는 생각이 듭니다. 지난 서투기 강의를 통해 정말로 귀한 분들과 인연이 닿아 자실반을 하며 투자까지 이어지게 되었습니다. 부동산 뿐만 아니라 여러모로 걸음마 수준이던 저와 함께 동행해주신 자실반의 동료들게 감사드립니다.

[키샤아님]

강의를 들으시며 바쁘신 와중에 자실반을 병행하시며 적극적으로 투자를 도와주신 키샤님께 정말 감사드립니다. 많은 것들을 가르쳐주시고자 누구보다 열심히, 잠까지 줄여가며 도와주셨는데 막상 저의 투자레벨이 너무 낮아 가르쳐주신만큼 흡수하지 못했다는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 포기하지 않고 함께 부동산과 소통해주시고, 어마어마한 도움을 주신 덕분에 투자할 수 있었습니다. 과연 그 누가 동료의 성공을 위해 매일 새벽까지 함께 토의하고 계획을 짜며 함께할 수 있을까요? 월부에서 이야기하는 진정한 기버의 모습이 아닐까 생각될 정도였습니다. 투자 성공을 했을 때에는 아직 실감이 나지 않아 멍하니 있던 저보다 훨씬 기뻐해주시고, 이렇게 순수한 마음으로 동료를 도와주고 축하해주는 마음을 가진 분은 처음 본 것 같습니다. 이 모든 과정이 키샤님 덕분입니다. 감사합니다. 

[긍정님]

 투자후보의 매물임장 때 실제로 두시간이 걸리는 거리를, 그것도 평일에서 오셔서 함게 매물을 봐주시고 용기를 주신 긍정님께도 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 혼자 가기는 확신이 안서고, 그러나 제가 직접 와주십사 요청드리기에는 너무나 먼 거리였는데 흔쾌히, 그리고 당연히 오겠다고 하셔서 정말 감사했습니다. 또한 저 뿐만 아니라 긍정님도 제가 계약하기 2주전에 매수하셨는데, 동료의 투자가 이렇게 행복할 수 있다는 것을 처음 알게되었습니다! 항상 조곤조곤, but 매서운 분석력으로 핵심을 찌르는 질문들을 제시해주셔서 덕분에 더 폭넓은 시야를 배울 수 있었습니다. 감사합니다.  

[어스님, 열매님]

줌으로 두 분을 뵌 것이 다이지만, 저보다 훨씬 열심히 하시고 면밀히 투자매물을 분석하시는 모습을 보고 많이 배웠습니다! 그리고 무엇보다 두 분께서도 투자에 성공하신 것이 정말 가쁩니다! 너무너무 축하드립니다! 

[함께 임장해주신 해피님]

현생 유리공을 잡는 것이 쉽지 않음을 너무나 잘 알고 있습니다. 부디 유리공을 안정적으로 운용하시고 투자를 성공적으로 이어나가시길 응원합니다. 적극적인 모습으로 함께 임장해주셔서 감사합니다!