서울시가 시민 1,000명에게 물었습니다.
“서울에서 가장 불편한 점이 무엇입니까?”
1위: 높은 주거비·주택 부족 (50.4%)
“서울의 가장 좋은 점은요?”
1위: 대중교통 발달·이용 편리 (39.3%)
이 두 답이 사실 하나의 구조에서 나온다는 것,
알고 계셨나요?
서울특별시에서 발간한
『2040 서울도시기본계획』및
『2040 서울도시기본계획 수립을 위한 기초조사 보고서』
를 토대로 여러분이 앞으로 무엇을 보셔야하고
어떤 기준으로 집을 선택하셔야 하는지
모두 정리해드릴게요.
끝까지 읽어주세요 :)
집이 부족하다는 건, 숫자로 어떤 수준인가
『2040 서울도시기본계획』에 담긴
주거 만족도 데이터는 충격적입니다.
서울 시민이 교통·소비·복지·환경·문화 등
6개 부문 만족도를 매긴 결과,
주거 만족도는 15.3%로 전 부문 최하위였습니다.
2등인 환경(47.3%)과도 3배 이상 차이가 납니다.
서울로 출퇴근하는 '생활시민'에게 물으면
이 수치는 8.2%까지 떨어집니다.
열 명 중 아홉 명이
서울 주거에 만족하지 못한다는 뜻입니다.
서울시민이 희망하는 20년 후 서울 모습 1위도
"주택 양·질을 담보한 주거안심도시"(18.5%)입니다.
스마트 도시도, 글로벌 도시도 아닙니다.
그냥 집 한 채, 편하게 사는 것. 그게 1위입니다.
'그렇다면 왜 집은 계속 부족한가'
이것을 잘 이해하는 게 중요합니다.
공급은 왜 안 되는가 — 계획서가 솔직하게 털어놓은 것들
계획 수립에 참여한 서울시 주택정책과는
회의에서 이렇게 밝혔습니다.
“가용지 고갈로 마곡·고덕·강일 일부를 제외하면 건설형 공급에 한계가 있다.그린벨트 개발은 서울시에서 불가 입장을 고수하고 있어 국토부와 갈등 중이다.”
즉, 지을 땅이 없습니다.
그렇다면 역세권 용도 상향이나
고밀 개발로 채울 수 있지 않을까요?
자치구 담당자들은 이렇게 답합니다.
“역세권 청년주택은 과도한 용도지역 상향, 스팟 조닝, 난개발을 낳고 있다.
기반시설은 그대로인데 용적률만 올라가는 구조다.”
공급 확대를 막는 제도적 벽은 두꺼운데,
임시방편으로 찾는 해법은 부작용을 낳고 있습니다.
직주근접 지역에 공공임대를 공급하면 어떨까요?
‘강남은 높은 지가로 현실적으로 매입이 어렵다.’
는 의견이 지배적이며 공공임대가 필요한 곳일수록
땅값이 비싸 공급이 안 됩니다.
이 역설이 아직 해소되지 않았습니다.
즉 지을만한 가성비 있는 땅이 부족하고,
얼마 남지 않는 땅에 높게만 짓자니
거기서 거주하는 사람들의 만족도가 떨어지고 있는 것입니다.
교통이 좋다는 것의 함정
서울의 대중교통 만족도는 68.7%입니다.
6개 부문 중 소비(79.2%) 다음으로 높습니다.
지하철, 버스, 광역버스, 그리고 곧 본격화될 GTX.
서울과 수도권을 연결하는 교통망은 계속 촘촘해지고 있습니다.
그런데 여기에 역설이 있습니다.
교통이 좋아질수록, 사람들은 더 멀리 살아도 버텨낼 수 있게 됩니다.
실제 데이터가 이를 보여줍니다.
2016년에서 2019년 사이,
서울 내부 출근 통행량은 447만 건에서 454만 건으로 1.6% 늘었습니다.
그런데 같은 기간 경기·인천으로의 광역 출근 통행은 4% 늘었습니다.
전체 광역통행 증가분 중 경기·인천으로의 출근 증가가 60%를 차지합니다.
사람들은 서울에서 일하면서 경기·인천에서 삽니다.
서울 집값이 감당되지 않으니까요. 그리고 교통이 좋으니까 그게 가능합니다.
GTX 등을 통해서 수원에서 강남까지 20분이 되는 세상이 오면,
수원·동탄·광명 수요가 더 두터워지고,
역설적으로 역세권 수요는 더욱 견고해질 수 있습니다.
교통 개선은 외곽을 편하게 만드는 동시에,
핵심 역세권의 희소성을 더 높입니다.
‘내가 무슨 집을 선택할까?’
했을 때 막힌 길을 지하로 빠르게 갈 수 있는
역과의 접근성이 더 중요해졌다는 의미입니다.
'이동이 편한 도시'가 오히려 양극화를 강화하는 구조
도시계획 전문가들이 회의에서 강조한 개념이 있습니다.
직주균형(Job-Housing Balance).
직장과 집이 같은 생활권 안에 있어야 한다는 원칙입니다.
창동·상계에 일자리를 공급하고,
강남 직장인이 강남 근처에서 살 수 있게 해야 한다는 방향입니다.
그런데 현실은 반대로 흘러왔습니다.
강남에 일자리가 몰리고, 강남에 집 못 사면 경기도로 떠밀리고,
광역교통으로 연결해주는 방식입니다.
직주 분리를 교통으로 봉합하는 구조입니다.
계획서는 GTX 환승역을 ‘초연결 역세권’으로 지정해
집중 육성한다는 방향을 제시하고 있습니다.
삼성역, 서울역 같은 교통 중심지 힘이 더욱 강화됩니다.
이 주변은 업무·상업·주거 수요가 동시에 집중될 것입니다.
직주분리를 교통으로 봉합하는 시대에서
교통 사각지대에 있는 비역세권 주거지,
특히 수도권 교통망에서 소외된 구도심 지역은
수요 기반이 흔들릴 수밖에 없습니다.
그래서 지금 우리는 무엇을 봐야 하는가
세 가지로 정리합니다.
첫째, 역세권은 계속 강해집니다.
GTX·광역급행망이 완성될수록 서울 핵심 역세권은 전국 단위 접근성을 갖게 됩니다. 역세권 중에서도 주요업주기루르 지나가는 두 개 이상의 노선이 교차하는 초역세권에 집중해야 합니다. 하나의 역만 가지고 있다면 일자리가 줄어들지 않는 강남 방면 접근성이 우월한 역을 먼저 보셔야 합니다.
둘째, 공급 부족은 단기간에 해소되지 않습니다.
가용지 고갈, 그린벨트 동결, 역세권 고밀 개발의 부작용. 공급을 막는 구조적 장벽이 여전합니다. 서울 신축 물량이 획기적으로 늘어날 시나리오를 그리기 어렵습니다. 정비사업(재건축·재개발)이 유일한 공급 통로인데, 이것도 기반시설 부담과 주민 갈등으로 속도가 느립니다.
셋째, 직주근접 + 역세권의 교집합을 찾으십시오.
서울시 계획의 핵심 방향은 '5대 생활권 내 직주균형'입니다. 이 말은 각 생활권 안에서 일자리와 주거가 함께 있는 지역의 가치가 올라간다는 뜻이기도 합니다. 강남/광화문/여의도/판교/마곡/구로/DMC 등 주요 직장 밀집지역과 지하철 역세권인 주거지, 여기에 정비사업 기대감까지 더해진 곳이 교집합입니다.
집은 부족하고, 길은 막힌다.
이것이 서울의 현재입니다.
그런데 이 두 문제는 서로 연결되어 있습니다.
집이 부족해서 멀리 살고, 멀리 사니까 길이 막히고,
길이 뚫리면 더 멀리 살 수 있게 되어 집값은 다시 오릅니다.
어려운 문제를 마주할 때,
이 일이 왜 일어나고 있는지
원인을 알게 되면 의외로 수월해지는 게 있습니다.
서울 시민들이 원하는 것, 어려워 하는 것을
구체적으로 이해해서 여러분들 자산 축적에
활용해보시면 좋겠습니다.
여러분들의 자신감있는 내집마련과 투자를
진심으로 응원드립니다.
