닳고 닳았지만 진한 한우곰탕 육수 같은 책

지난 겨울 길을 걷다 너나위를 만났다. 내 가방엔 <월부은> 구버전이 있었다. 거의 매일 갖고 다녔다.

싸인을 받고 악수를 나눴다. 이 책을 산지 4년, 완독 열번만의 일이었다.

내 결론은 이렇다. "나는 과거와는 다른 사람이 됐지만, 완벽하게 행하지 못하고 있다."

너나위는 이렇다. "나는, 행했다."

#돈독모 #월급쟁이부자로은퇴하라 _240126

부자아빠를 쓴 로버트 기요사키는 내 뇌를 세탁했다. 월부은을 쓴 너나위는 내 마음을 청소하고 정돈했다. 여러번 읽으며 과거 메모했던 내용, 이번 돈독모로 또다시 읽으며 느낀 내용을 합쳤다.

p.7 그는 참 멋진 선배였다. 그는 윗사람들에게 무조건 ‘예스’를 외치는 부류가 아니었다. 하지만 무슨 이유에선지 번번이 진급에서 누락됐다.

- 직장생활, 나아가 사회 생활의 기초는, 마름(칼자루를 쥔 이)의 의도를 파악하는 것이다. 비겁하고 불공평하다고? 세상이 공평하다고 믿는다면, 아직 회사 생활을 할 나이가 아니거나 그 정도 경험이 미천할 확률이 높다. '예스'라고 해야할 것 같을 땐, '예스'라고 해줘야 한다. 혼자 사는 게 아니고, 정말 얻고자 하는 게 있다면 일정 부분 포기할 줄도 알아야 한다.

p.8 재테크서를 산다는 게 괜찮은 대학을 나와 대기업에서 성실히 일하던 내게 자존심 상하는 일처럼 느껴졌기 때문이다.

- 멀쩡한 4년제를 나와 4대문 안의 빵빵한 직업을 가진 우리 같은 엘리트 라이프에서 '한발 뒤쳐지고 직장이 좋지 않은 사람들이나 재테크 책을 사고 부동산을 기웃거리는 거'라고 확신했었다. 6년전 사업이 안 되고 사기를 당하며 내가 망해보기 전까진. 정말 오만한 생각이었다.

p.9 이 책의 저자를 반드시 만나야 한다는 생각에 사로잡혔다.

- 책을 읽고 만나본 작가 중에 1)늘 내 가슴에 남아 있거나 2)꼭 만나보고 싶은 사람은, 너나위, 박웅현, 김혜남, 정철

- 만나본 작가 중에 1)악취로 가슴에 남아 있거나 2)만남을 후회한 사람은, 김학렬, 김키미, 주진우.

p.11 나는 맞고 타인은 틀렸다는 선입견, 그래서 내 생각과 다른 방향으로 흘러가는 세상은 옳지 못하다는 편견.

- 편견 때문에 나는 나아가지 못했고 여전히 소중한 가족들과 싸운다. 나도 그들도 편견이 여전하다.

p.13 당신은 당신의 1년뒤, 5년뒤, 10년 뒤 모습이 그려지는가?

- 구체적으로 그리지 못했고 숫자로만 적어놨다. 순자산 기준 1년후 13개, 5년 후 25개, 10년후 44개. 예금통장, 인덱스펀드, 주식, 그리고 부동산(아파트·정비사업물건·분양권)을 갖고 있겠지.

p.20

위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다. (워싱턴어빙)

- 그리고 가장 위대한 사람은 곧바로 실행한다. 책의 끝부분에 나오는 너나위의결론.

“나는 행했다”

p.23

Inflation 어원은 ‘부풀어 오르다’란 뜻의 라틴어 ‘inflare(인플라레)’이다.

p.25

통화량은 실재하는 돈보다 많다.

p.32

부동산도 아파트도 물건이다. 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이다.

p.39

언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가?

- 매달리기라도 하면 다행이다. 아예 포기하고 눈을 감은 채 모른척 현실감 없이 사는 경우도 많다.

p.43

당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속 유지할 수 있는가?

- 12년. 뜨끔하다. 더 중요한 건, 유지 여부와 무관하게 내 소득을 자산에 투자해놔야 한다는 것.

p.49

본격 투자를 시작하며 1차 목표는, 부자가 되는 게 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

- 돈에 무관심하고 부동산 시장에 비판적이었던 아버지의 노후를 보며, 나는 투자 공부와 실행을 시작했다. 40년 공무원 생활을 한 엄마가 아니었다면, 그들의 삶은 어떻게 됐을까. 아버지는 내게 반면교사 역할을 해줬다.

p.51

투자를 하기 전에는 나도 남들과 다르지 않았다.

- 나는 달랐다. 정도가 심했다. 너나위보다 야구장을 더 자주 갔을테고 야구 유니폼도 더 많이 샀을 테다. 심지어 야구장은 테이블이 없는 일반석에 잘 앉지도 않았다. 매주 캠핑을 다녔고 그걸 위해 수십 수백만원을 들여 용품을 샀다. 나중에 모두 당근으로 팔았는데 2천만원이 좀 안 됐다. 차는 캠핑용, 업무용, 가족용 총 3대를 운용했다. 거의 매일 외식과 술자리를 가졌다. 비싼 밥과 외국 술을 잘 샀기에 동생들이 꽤 따랐다. 배달 어플로만 한달에 100만원씩 썼다. 구찌, 발렌시아가 따위의 셔츠와 신발을 모았다. 돈이 없어서 비싼 외투는 사지도 못했다. 이 시절 난 내 소유 집이 없었고 책은 읽지 않았고 연봉은 지금의 30% 수준이었다. 돌이키면 남은 게 없다.

p.52

2014년 그 아파트 21평 전세가는 2억원이었는데, 그때까지 여자친구와 내가 결혼자금으로 모은 돈을 합친 금액이 딱 2억원이었다.

- 우리는 아주 심각했다. 여자친구(현 부인)와 난 둘다 제로썸 경제 개념 수준이었다. 내로라 하는 번득한 일터에 나가는 우리 둘이 4~5년 모은 돈은 5천만원 수준이었고 거기에 어른들이 보태준 돈 6천이 더해졌다. 동남권의 구축 아파트 전세 물건 몇 개를 보러 다니다 우리는 너무나도 당연하게 역세권 신축 오피스텔에 대출 1억6천만원을 보태 전세로 들어갔다. 그 정도 레버리지를 당길 것이면, 구축 아파트를 매수했어도 되는 자본이다.

우리 두 집안의 어떤 아버지, 어머니도 우리에게 ‘집을 사라’는 말을 하지 않았다. 사주지 못하기에 안타까운 마음이 있었을 것이고, 더 적나라하게 깊이 들어가면 그들 역시 자산 시장이란 개념 자체가 없었다. 처가는 오래된 빌라에 살고 있었고, 내 부모님은 ‘부동산 시장은 이제 모두 죽었다’며 2007년 10억원이던 아파트를 팔고 정부가 제공하는 장기임대아파트로 집을 옮겼다. 팔았던 그 아파트는 지금 25억원이다.

p.65

돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 걸 사는지 아닌지를 기분으로 삼는다.

- 나를 갈아 넣으며 돈을 버는 방식을 지양해야 하지만, 자본을 쌓는 초기 단계에서 이는 불가피하다. 서서히 내가 만든 지적재산권, 콘텐츠, 내가 산 자산이 돈을 벌게 해야한다. 지출은 간단하다. 무조건 (검증한) 자산(생산자산)을 먼저 사고 소비재(소비자산)를 나중에 산다.

P.77

회사는 결코 내 노후를 책임져주지 않겠지만, 1번 포지션에 있으면 걱정할 것이 없다.(그래서 나는 부서장이나 임원이 아닌 1번 포지션으로 가기 위해 시간을 쓰고 있다).

- 임원 위치에서 회사일과 투자자의 중용을 찾는 건 쉽지 않다. 시간·시선·리소스·집중력 등 모든 걸 분배해야 한다.

P82. 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것으로 바꾼 것. 그 하나뿐.

p.104

좋은 조건을 갖춘 선호 지역이다. 문제는 아파트가 많이 낡았다는 것. 신축을 사랑하는 사람들 취향을 고려하면 투자처로선 고민이 되었다.

- 비슷한 고민을 갖고 있다. 분당에 관심이 많고 선호한다. 서현 삼성·한양·한신, 이매 삼성·진흥·성지 등에 임장을 다녀왔다. 1기신도시특별법 영향이 어느 정도일지 모르고, 비슷한 가격, 비슷한 시세 흐름의 서울 아파트와 비교해 투자처로 어느 것이 우위인지 판단이 어렵다.

p.106

투자 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음 신축 구축을 따져보는 게 현명하다.

- 불변의 진리. 다만 그 영향력은 현재가 과거보다 더 약하지 않을까. 서울 대단지 신축은 이제 아주 희소하고 인기가 많다.

- 입지를 구성하는 요소 중, 강남접근성은 중요한 기준이다. 최근 임장을 가거나 아파트를 볼 때 나 역시 이를 따지는데, 대부분 카카오맵을 통해 해당 아파트에서 2호선 강남역까지의 소요시간을 기준으로 삼기도 한다.

p. 116

돈을 잃지 말아야 한다. 첫째 조건은, 싸게 사는 것(저평가물건)이다. 정말 중요한 팁이 있다. ‘엄청난 호재가 있어도 그게 부동산 가격에 이미 선반영돼 저평가 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 말라’

p.119

너무 덥고 축축해 모두가 괴로운 6~8월, 볼과 귀가 다 얼어버릴 11~1월말에 물건을 찾고 투자를 하자. 이 역시 수차례 반복해 나온다. 특히 전세 계약을 할 때, 잔금 시기와 계약 만료 시기를 3개월 정도 늦추는 건, 내가 전혀 생각치 못했다.

p.123

2016년 여름이면 8년전이다. 최근 광명 및 근처 아파트 가격, 분양가를 보며 계속 의문이 든다. “이곳의 가격이 맞나? 분당이 저리 잠잠한데 아무리 새거라도, 이게 맞나?” 그래도 난, 분당이다. 더 다녀봐야겠다. 비교하고 또 비교해야 한다. 부동산은 비교의 학문.

p.135

모두 다른 지역에 다른 컨디션의 물건들을 매입하며 수학정석의 모든 문제를 푼 것 같은 느낌이었다고 한다. 이게 의도된 것인지, 그리고 지금도 유효한 방법인지 궁금하다.

p.136

이 책을 수십번 읽어봐도, 이 부분이 가장 부럽고 새겨진 부분이다. 투자의 본질과 고효율을 담은 명제 아닐까? 그리고 저 깨달음은 절대 글과 말로만 안 되고, 직접 겪어야 한다. 실전투자를 빨리 시작해야 하는 이유.

“그러나 이 투자를 통해 저렴한 아파트, 즉 가치 대비 저렴한 저평가 아파트의 의미를 제대로 알게 되었다는 게 내겐 가장 큰 의미였다”

P.138

자꾸 엉덩이와 손이 들썩이고 좋은 거니까 비쌀 거야, 무리해서 땡겨보자, 라는 생각이 들 때마다 이걸 봐야 한다.

“당신이 초보라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심해야 한다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도울 것이다.”

p.151

수지의 세번째 투자에서 너나위가 ‘승리’할 수 있었던 이유는 명백하다. “대안이 있는 사람은 급할 게 없다. 아는 지역을 늘려두면 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다”

p.155

너나위의 잃지 않는 부동산 투자 원칙.

1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목.

2. 적은 투자금으로 투자 효율성을 극대화하는 기술.

3. 역전세 등에 대비해 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력.

p.157

전보다 많이 나아졌지만 주말 임장을 주1회 꼬박 하지 못하는 내게 아픈 구절이다.

“준비된 자에게 기회가 온다는 말은 부동산에서, 아는 지역이 많아야 투자 시점에 빨리 자신있게 실행할 수 있다는 의미. 부동산투자에서 가장 중요한 건 발품. (중략) 확신을 주고 성과를 내게 하는 건 결국, 발이다.”

p.161 안양시 인구가 2017년 60만명, 적정 입주 물량 3000세대.

인구수 X 0.5 = 적정 입주량(수요)

p.164

강의, 책에서 주구장창 강조 포인트 하나. 가장 중요한 건 가격, 그래도 최적의 타이밍을 고르라면? P.119와도 일치

“나는 보통 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행한다”

너무 덥고 축축해 모두가 괴로운 6~8월, 볼과 귀가 다 얼어버릴 11~1월말에 물건을 찾고 투자를 하자.

p.171

많은 이의 선망을 받으며 (중략) 마용성, 강남3구, 영등포, 양천, 동작, 강동, 광진 (중략) 실수요뿐 아니라 가수요가 풍부하고 가격 상승 속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다. 다른 지역보다 우선 순위를 두고 검토해야 한다.

- 동작(사당동), 마포(공덕), 성동(행당), 광진구(광장)의 매력을 알아가는 중이다. 이 지역들과 원래 내가 잘 아는 지역인 ‘강동’과의 가치 비교가 어려워 고민이다.

p.180

사람들과 따로 약속을 잡지 않았고, 중요치 않은 모임에는 거의 참석하지 않았다.

- 지출 통제를 하며 이 부분이 내게 가장 큰 스트레스다. 전보단 많이 줄였지만 여전히 모임과 술자리가 많다. 거기서 지출을 아끼느라 눈치가 보이기도 하고 사람과 멀어지기도 한다. 하지만 더 줄일 거다. 내가 서야, 사람도 남는다.

P.182

주변 사람으로부터 ‘왜 저렇게까지 할까’란 소리 들을 각오도 해야 한다.

- 많이 듣고 있고, 듣기 싫지만, 다행히 상처받진 않는다.

p.186 투자자의 물리적 기본 준비

첫 투자 나서기 전 경제 투자 관련 도서 100권 이상을 읽었고 10여개 강의를 수강하고 50명 이상의 투자 동료들을 만났다.

p.199 (FEAT.버핏할아버지)

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫번째 원칙을 지킨다.

p.200

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이다. 현재 가치 대비 싼 걸 사야 한다.

p.215

현금흐름 파악을 좀더 디테일하게 해야겠다. 부동산을 장기 보유하는 걸 원칙으로 한다.

“시간이 흐르면 풍성한 열매를 맺어줄 나무를, 서둘러 베어버릴 필요가 있겠는가?”

“자산을 샇아올려 인생을 바꾸는 투자를 하라. 팔지 않을 가치있는 부동산을 매입하라. 2년이 아닌 10년 뒤를 보라”

- 부동산은 시간을 먹고 자란다.

p.~233

시스템 투자법에 대한 기본 이해는 마쳤다. 다만, 세금 등의 문제에 대해 묻고 싶은 게 많다. 비규제 3주택부터는 비규제 지역을 봐야한다.

p.238

유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장이나 신대까지 다 끌어와 투자하면 안 된다.

~p.269

아는 곳을 늘려야 한다. 내가 좋아하는 지역의 시구별 시세 현황표를 만들어보자. 아직 이것조차 안 했다.

~p.287

입지 조사를 위한 손품팔기에서 나는 통계, 어플, 위키, 지적편집도, 교통, 학군 등을 활용한다. 엑셀을 좀 하자.

~p.307

같은 이야기의 강조다. 올 상반기까지는 2개 이상의 투자처를 단지로 좁혀놔야 한다. 언제 기회가 올지 모른다. 지금의 계획은 2025년 추가매수. 타깃은 마포, 성동, 동작 또는 구성남 재개발. 정비사업에 대한 공부를 시작한다.

p.312

무릎을 탁 쳤다. 꼭 써먹어야지.

“잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월이 아닌 27개월 정도로 정한다. 입주일은 비수기라도, 계약 만기일은 성수기가 되도록!”

성수기 : 2~3월, 9~10월

비수기 : 6~8월, 11월~1월

p.326

“”””””나는 행했다””””” (성공한 사람들의 공통점이다)

p.344 갈등에 대처하는 자세

이 책을 수차례 읽었지만, 이 부분에 대한 정답을 나는 아직 찾지 못하고 있다.

일과 가정과 투자와 공부의 중간에서 허우적대는 기분이다. 결국 내가 풀어야 한다. 직장에서 투자 공부를 하거나 관련 검색을 하다 동료들에게 몇번 발각(?)돼 너무 민망했다.

가정에선, 몇번 거친 대화가 오가기도 했다. 아내는 내게 “이렇게까지 우리가 해야해? 너무 힘들어” 라고 이야기 했고, 나는 화를 낸 적이 있다.

“얻기 위해선 대가를 치뤄야 한다.” 아마 너바나의 말이었던 것 같다.

“내 몫을 다 하고 나면 용기가 생긴다”

“의연하게 받아들이고 툭툭 털어내버려라”

이제 곧 2월이다. 다시 한번 읽어야겠다.