[90일습관만들기_DAY-30_칼럼필사_화성별똥별][진심을담아서] 20번을 바꾼, 하락장에서 비교평가까지 가능한 단지분석 양식 공유

20번을 바꾼 하락장에서 비교평가까지 가능한 단지분석 양식 공유[진심을담아서] (weolbu.com)

안녕하세요

매 순간 진심을 담고 싶은 진담입니다!

단지분석 어떻게 하고 계실까요?

단지분석을 하실 때마다

투자에 유의미한게 맞는지

헷갈리지는 않으신가요?

저 역시도 매번

임장보고서를 쓸 때마다

단지분석에서 어떻게 하면 투자로 연결할까

를 끊임없이 고민하는 시간을 보냈고

양식도 항상 바뀌곤 했습니다.

소소한 변화까지 합치면

지금까지 20번도 넘게 바뀐 것 같아요.

그러다 자모님 앞에서

임장보고서 발표를 할 기회를 얻었고

항상 본직적으로 봐야할 가치의 영역과

하락장에서 봐야할 것들을 놓치고 있었음을

깊이 깨닫게 되었습니다

그런 깨달은 것들을 모두 반영해서

비교평가까지 한번에 할 수 있는

단지분석 장표를 만들어봤는데요

단지의 본연 가치에

하락장이라는 특징까지 감안하여

분석할 수 있는 단지분석 양식을 만들었으니

도움이 되었으면 좋겠습니다

Step1

단지분석 시 봐야할 것

[변화와 상관없이 봐야할 것]

가치 : 입지요소, 단지느낌

[시장에따라 유연하게 봐야하는 것]

시장상황(하락장) : 반등여부, 거래량

어떤 시기라도 투자자라면 한결같이

봐야하는 것에는 가치가 있습니다

학군/연식/위치/단지 규모 등

이 단지를 선호할 만한 이유가 있는 것들을

확인하고 느낀점을 적어야 합니다

물론 시간이 흘러가면서

입주가 있는 생활권에서는

단지선호도가 바뀌기도 하고

호재가 있는 지역에서도 호재 접근성에 따라

선호도가 바뀔 수도 있습니다.

그렇게 바뀌는 선호도는 되려

지역이나 생활권을 좋게 만들기에

지금 시점에서 가치를 이해하고

단지순위를 매긴 후 좋은 것부터

투자 가능여부를 검토해나가면 됩니다.

반면 평소에도 알면 좋지만,

하락장에서 더 유의미하게 보면

좋은 지표들이 있습니다.

반등여부와 거래량 유무인데요

하락장이라고 할지라도 선호도가 높은 단지들은

가격을 회복하고 있는 특징이 있고,

아직 반등까지는 아니지만 사람들이 좋아해서

거래가 꾸준하게 되는 단지들이 있습니다.

이렇게 어떤 시기라도 항상 봐야하는 것과

'지금'시점에서 더 집중해서 봐야할 것들을

정리하면 단지분석할 준비가 끝났습니다.

STEP2

단지분석 내용 작성하기

예시를 통해서

하나씩 연습해볼까요?

예시로 들어드릴 생활권은

울산의 달천/천국 생활권입니다.

작성 순서를 말씀드릴게요

①임장 후 느낀점을 한줄 내외로 적기

생활권에서 사는 이유가 선호도를

이끌 요소를 줄글로 간단히 적어봅니다

저는 해당 생활권을 임장하며

아이파크1차 중심 상권이 좋아서

해당 단지 주변을 좋아하겠다는 생각이 들었습니다!

②단지순서 표현하기 (임장 시 좋아할 것 같은 순서대로)

지도 위에 4개 정도를

빨강, 파랑, 검정,초록 순으로

좋아할 것 같은 단지 순서로

표시를 해둡니다

아이파크1차는 상권이 좋고

벽산블루밍은 연식이 비교적 좋고

아이파크 2,3차를 큰 차이는 없지만

중심부 접근성에 따라

임의로 순서를 매겨봤습니다.

③단지 가치 정리하기 (위치&연식, 학군, 환경, 세대수)

4가지를 근거로

단치 가치를 매기긴 했습니다만,

도시 규모가 좀 작은 곳이라면

세대수 대신 연식만 별도로

표기해도 좋겠다고 생각이 듭니다.

스티커의 색깔에 따라

가치가 높다고 할 수 있씁니다.

중심 신축이면서 학업성취도가 95%이상인

중학교가 근처에 있고

선호상권이면서

1 천세대 이상 단지라면

모두 빨간 스티커를 받게 되겠죠?

그러나 그렇게 좋은 단지는 생각보다 많지 않습니다.

울산의 대장아파트인 단지도

빨간색 딱지를 2개만 받았습니다.

이렇게 빨간색 2개에 노란색 하나여도

굉장히 좋은 단지라고 할 수 있고?

노란색만 3개여도 충분히 좋은

그런 단지로 볼 수 있습니다.

④반등여부와 거래량(호갱노노, 아실)

[반등여부]

직전 저점대비 현재 가격 흐름

[거래량]

매매/월세/전세 구분 없이

최근 10~15건 정도 거래량

지방의 경우 84를 기준으로

서울 수도권의 경우 59를 기준으로

조회해서 붙여보시면 되겠습니다.

저는 10%정도 반등이면

유의미하다고 보았고

거래량의 경우 최근 1달동안

5건 정도면 의미있다고 봤습니다.

그리고 매매,전세,월세 중

어느 선호도로 많이 거주하는지를 체크합니다.

혹은 선호도가 떨어져서

거래가 안된 것은 아닌지를

체크해봅니다.

제가 임보를 쓸 때 분석한 것을 보니

선호도가 높은 아이파크1차는

13%정도 반등을 시작했네요

확실히 선호도가 떨어져보이는

아이파크 2,3차가 1차나 벽산블루밍보다

거래량이 적은 모습입니다.

⑤단지생각과 시세생각

이 부분은 주관적으로 작성자의 생각을 넣어주시면 됩니다

임장하면서 느끼신 단지가 주는 느낌을

단지 생각부분에 넣고

시세를 보면서 떠오른 생각들을

생각 부분에 자유롭게 적어보면 됩니다

싸다 비싸다도 좋고,

거래량이나 반등 유무에 따른

생각을 적어도 좋습니다

⑥아실 그래프 비교

이 때 그래프를 붙이실 때

단지순으로 생각하신 그 순서로

빨강>파랑>검정>초록

그래프를 눌러보시게 좋습니다.

아래처럼 아실에서 비교탭을 누르시고

달천아이파크1차

천곡벽산블루밍

달천아이파크2차

달천아이파크3차

순서로 누르시면 아래처럼

색깔별로 정리가 됩니다

제가 왜 단지 순서를 색깔별로 하는게

중요하다고 말씀드린지 이해가 되셨죠?ㅎ

이것을 통해서 예상한대로

가격흐름이 움직이는지 살펴보고

기존에 매긴 단지 선호도와

가격 흐름이 다른 점이 있다면

꼭 메모를 남겨놓습니다

제 경우엔 벽산블루밍이

아이파크1차 옆에서 연식도 좋아서

더 좋을 줄 알았는데

아이파크2차의 가격 흐름이

블루밍보다 더 좋아보였습니다.

그래서 아래처럼 생각을

남겨봤습니다.

전세가도 함께 체크해서

가격흐름을 보면 됩니다.

완성이 되었습니다!

이렇게 한판으로 만들어보면

이런 양식이 완성됩니다.

생활권 안에서 가치도 살펴보고

가격의 흐름과 비교평가까지

그리고 틀린 생각 교정까지

모두 하면서 단지순을 정리했습니다.

이제 마지막 단계입니다.

STEP3.

실전투자에서 적용하기

단지 분석을 이렇게 쭉 하셨다면

다시 하나의 판에 올려봅니다

3가지 영역으로 정리해볼 수 있는데요.

가치가 있는 영역에 있는 물건들

(빨간/노란 스티커가 많은 것들)

반등이 된 물건들

거래량이 많은 물건들

이중에서

가치가 있는데 반등은 없고

거래량은 많은 것들은

발빠르게 움직이기보다는

차분히 물건 상황을 지켜보면서

안정적으로 기회를 가져갈 확률이 높습니다.

가치가 있는데 반등도 거래량도 없다면

좋은 물건에 협상도 수월할 수 있습니다.

반면에 가치가 있어서 반등도 있는 경우는

대게 거래량도 많을텐데요.

이런 물건은 저평가되었을지라도

가격 협상이 쉽지는 않겠다

정도 감을 잡고 있으면 좋습니다.

다만 할 수 있는 투자라면 적극적으로

달려들어야 겠다 이런 마음을 먹어봅니다.

물론 이런 것은 본질적이기 보다는

보조적인 툴임을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

가치가 아쉬워도 그것보다 훨씬 싸다면

우리는 투자를 할 수 있을 것이고,

가치가 좋은데도 반등도 없어도

가격수준이 비싸다면

우리는 투자를 보류해야합니다.

이 과정들이 모두 실전투자에 도움될 수 있지만

이 툴 하나에 투자 의사결정이 매몰된다면

현명한 결정을 내리기 어려울 수 있습니다.

어떠신가요?

하락장에 적합한 단지분석 장표가

어렵진 않으셨을까?

혹시라도 이해 안되는 부분이 있다면

댓글로 질문을 남겨주세요 :)

시간이 걸리더라도 꼭 답을 남기겠습니다.

양식을 아래에 첨부드립니다.

공유드리는 양식으로 하락장에서

단지분석을 제대로 해내서 실전투자까지

연결해볼 수 있는 투자자가 되시길

진심으로 응원드리겠습니다 ^^