지방투자 기초반 1강 강의후기[지방투자 기초반 17기 26조 하이도모]

안녕하세요. 하이도모입니다.

지방기초반을 두번째로 수강하니, 처음 수강했던 작년과는 조금은 다르게 수업이 느껴지기도 합니다.

1년동안 잘하지 못했지만 아무것도 아닌 시간은 아니었구나 하면서 수업을 들었습니다^^

작년에는 광역시위주의 수업이었다면, 이번에는 중소도시위주여서 수업이 더욱 새롭긴 했습니다.

재수강이지만 재수강같지 않은 수업이었습니다!

광역시투자라면 장기투자로 보았을때, 선호도에 벗어난 투자일지라도 잃지 않는 투자가 될수있지만

중소도시라면 선호도가 떨어졌을때, 잃을 수 있는 투자가 될수있다는 점을 알려주셨습니다.

그래서 중소도시라면 선호도를 파악하는게 제일 중요하겠구나라고 생각했습니다.

입지독점성이 있다면 구축까지는 가능하지만, 입지독점성이 적은 지역이라면 연식과 상품성이 제일 중요하다는 점을 알려주셨습니다.

A지역은 입지독점성이 있는 지역입니다. 한쪽에 환경, 학군, 직장이 몰려있죠. 그래서 이곳은 구축까지도 투자범위에 들어가고 우선순위에서 제외하여 보는 것이 아니라고 알려주셨습니다. 선호도 좋은 준구축과 선호도가 그보다 낮은 신축이 있다면? 이라고 고민한다면 조건이 더 좋은 쪽은 선택하는 흐름으로 해야하는 지역입니다. 구축밭에 신축도 가격의 방어수준을 본다면 잘 방어된다고, 신축들이 모여있는 지역도 환경이 좋지만 구축밭에서 신축이있는 지역이라면 그 지역에서 선택지가 하나이기때문에 전세가가 잘 떨어지지 않는 것을 알려주셨습니다.

A지역은 그 옆지역과 같이 인구이동이 많기 때문에 공급물량을 보았을때 같이보아야합니다. B지역도 마찬가지였지만 인구이동 전출입을 합쳐보았을때 이동을 많이 주고받는곳의 공급물량이 많았다면 해당지역의 매매 전세가에 영향을 미치는것을 보여주셨습니다. 현재 착공물량이 전반적으로 줄어드는 시점이라서 앞으로의 공급물량은 두지역 모두 적은편입니다. 그래도 개개인별로 투자물건을 매수할때는 A,B지역내의 물량을 유의해서 봐야한다는 점을 알려주셨습니다. 개개인의 투자에 있어서는 주변의 각각의 월별 입주물량에 따라 세입자의 이동 및 전세가에 영향을 주기때문에 그에 따른 해결방안등을 알려주셨습니다.

B지역은 A지역에 비해 입지독점성이 떨어지는 지역이었습니다. 1구에 학군, 환경, 직장이 몰빵되어있지만, 2,3,4구에서 순환도로를 통해 직장까지의 이동거리가 짧기 때문에 직장이 또 빠지지는 않았습니다. 환경적인 면에서도 각 구마다 기존 오래된 택지 및 준구축 택지 등이 자리잡고있어서 학원가, 환경이 살기 좋게 형성 되어있습니다. 신규택지도 있고 중간중간 신축들이 들어서고 있기때문에 B지역내의 중요한점은 연식입니다. 가격으로 보아도 기존에 좋았던 택지의 준구축과 신축의 가격이 비슷하게 형성되어있는것을 확인했습니다.

B지역을 투자한다면, 그 옆지역은 앞으로 공급계획이 없고 B지역내의 공급물량을 위치별로 월별로 인지하고 있어야합니다. 중소도시특성상 이동거리가 짧음으로 지역내 이동이 어렵지 않고 신축에대한 수요가 가격에 반영된다는것을 보여주셨습니다. 개인별투자시에는 이점을 유의하여 신축을 우선순위에 넣고 월별 공급시기를 피할수있는 방법으로 투자하라고 하셨습니다. 개인적으로 외진 택지를 갔었는데 보기에는 좋아보였으나 여기가 외져서 선호하지 않을것이라고 결론을 내리고 있었는데, 선호한다고 잘 지켜보라고 하셨습니다. 제 생각보다는 신축, 택지에 대한 욕구가 더 큰 지역인것같습니다. 이곳의 산업단지를 분임시에 걸었었는데, 왜 여기까지 걸어야하는것일까 하는 생각이 많았던 기억이 납니다. 제주바다님께서 산업단지를 보아야지 여기 직장의 수준을 알수있다고 하셨는데, 제가 직접본 B지역의 산업단지는 꽤나 높은 수준의 국책기관, 바이오등이 자리잡고 있었습니다. 소득수준이 높은 지역임을 느낄수 었었습니다. 역시나 남지 않는 경험을 없는것같습니다.

B지역은 지난 다른 수업들을 통해 앞마당1등에 뽑기도 한 지역이었습니다. 수업을 들으며 저도 한 구에만 꽃혀있었구나 하는 생각이 들었습니다. 그래서 투자물건이 없다고 생각을 한것이었구나 했습니다. 다른 나머지 구도 같이 트레킹을 해야지만 실전투자를 하는 실전투자자가 될 수있을 것같습니다.

BM

A지역은 앞마당이 아니지만, B지역은 나름 매번 보던 곳이니까 전반적으로 트레킹을 해보자.

A지역은 사는곳과 가까우니 퇴근시간을 이용하여 매임을 해보자.

A지역과 B지역을 앞마당으로 만들어서 시세트레킹을 하자.