지방투자 기초반 1강 강의후기_제주바다님 [지기17기 전국8도 1등뽑기하조 적절한산책]

안녕하세요, 행동으로 미래를 증명하는 투자자 적절한산책입니다.

중소도시 분석으로 확 바뀐 지방투자기초반,

제주바다님의 1강이 있었습니다.

궁금했던 중소도시의 우선순위가 확실히 잡혔습니다.

특히 마지막에 정리페이지에는 사실상 어느 생활권 어느 단지들을

우선순위로 두고 임장을 하라고 까지 알려주는 강의였습니다.

말 그대로, 떠 먹여 주는 강의..!

그러니 여기선

본건, 깨달은것 적용할 점으로 간단하게,

어떤것을 중점적으로 적용해 나갈지 나눠보겠습니다.

1. 지방에선 신규 택지(신축)의 힘은 대단하다

제주바다님은 지방에서의 신축의 힘을 굉장히 강조를 많이했습니다.

저는 여기서 지방의 입지독점성이 상대적으로 떨어짐을 많이 느꼈습니다.

반대로 수도권의 입지독점성은 공고하다는 사실도 다시한번 깨달았습니다.

입지독점성이란,

해당 땅의 가치가 대체 불가능한 정도의 수준을 나타내는 것으로,

수치화 할 수는 없지만, "구축이더라도 꼭 여기 살아야해!" 라는 수준으로

어느정도 판별이 가능합니다.

강의에서 나왔던 중소도시 A의 경우에는 어느정도의 입지독점성이 있는 1등생활권이 명확한 반면

중소도시 B의 경우에는 입지독점성이 공고한 1등생활권이 따로 있지 않고,

신규택지 내지는 신축단지가 형성됨에 따라 선호도가 옮겨간다는 사실을 깨달았습니다.

<BM사항>

* 내가 이제 임장 할 곳의 입지독점성은 어떠한지에 대해서 장표별로 내 느낀점 반드시 적어놓기.

* 앞마당에서 준신축으로 접어든 단지들의 경우 어떤식으로 선호도가 옮겨가는지 트레킹 하기

2. 공급은 면밀히 살펴보자 (주변도시, 월별)

중소도시에서의 공급은 투자에 직접적으로 영향을 주는 아주 중요한 요소로,

따로 파트를 마련할 정도로 굉장히 강조를 많이 했습니다.

A도시의 주변공급은 현재 과다공급 수준으로, 추후 2년 이후 공급이 줄어들때를 노리는 부분에서

확실히 어떤 아파트가 어디위치에 입주를 하느냐를 면밀히 살펴볼 필요를 느꼈습니다.

특히, 대단지 입주를 피할 수 있는 물건에 투자하면서

조건에 따라 세를 맞출수 있는 경우에는 2년 이외의 시기를 설정하는 필요성도 느꼈습니다.

하지만, 공급에서 느꼈던것은 확실히 리스크를 감당 가능한 수준에서

싼 것은 확실히 투자해야한다고 생각했습니다.

어느 시기나 공급은 존재하니 중요한 조건은 가격 그자체이고,

과거 역전세 시기를 참고해 어느정도의 역전세가 났었는지 확인할 필요성을 느꼈습니다.

<BM사항>

* 단지 분석시 해당 단지의 역전세 시기 체크, 역전세 금액 체크해놓기

* 월별 공급 단지들 지도에 올려서 표시해보기. 비슷한 도시들 어디인지 확인하기.

3. 직장과 인구수의 좀더 깊은 의미

제주바다님은 일자리가 상대적으로 적거나, 양질의 일자리가 적다고해서

해당지역에서 투자로 유의미한 성과를 거두지 못하는 것은 아니라고 했습니다.

지역 내 고소득자가 많다는 것은 천장 가격을 올리는 역할 을 할 뿐,

중상위권 선호도의 아파트들은 지역별로 비슷하게 움직이는 것을 확인했습니다. (B도시와 C도시)

중요한 것은 지역 내 선호하는 생활권과 단지를 아는것에 집중하는 것!

인구수 역시 마찬가지였습니다.

인구수가 많다는 것은, 매수수요가 많다는 것이고, 임차수요가 많아

환금성 및 전세를 뺄때 유리한 점이 확실히 많다는 것입니다.

하지만, 이것으로 투자 여부를 결정하는것이 아니라

중요한 것은 인구수가 적던 많던간에 그 지역에서의 생활권 단지의 선호도에 따라

투자 가능 여부가 달라진다는 사실이었습니다.

<BM사항>

* 비슷한 인구수를 가진 앞마당 도시들에 대한 생각도 해당 장표에 같이 적어보기.

* 생활권 선호도 더욱 면밀히 파악 (인구, 직장, 상품성)

중요한 진짜 투자로 행동하기

이번 지방투자반을 재수강 하면서 느꼈던 가장큰것은

정량적인 것을 먼저 조사를 하고 난뒤,

직접적인 선호도 파악을 굉장히 면밀하게 해야한다는 사실을 느꼈습니다.

왜 같은 앞마당이었는데, 저한테는 안보였던 단지가 멘토님들한테는 보일까요?

시세트레킹 하던 단지였는데..?

진짜 투자한다는 생각이 없으니, 눈에 들어오지 않았던것 같습니다.

내가 테니스를 치고 싶다고 생각하면

그때부터 테니스와 관련된 용품, 행동, 방법들만 눈에 들어오듯

투자또한 투자를 하겠다고 생각을 해야

정말 어떻게 투자를 성공시킬지를 뇌가 생각을 하는 것 같습니다.

이번에는 진짜 투자한다는 생각으로 달려들면서

임장지에 전념해야 겠다는 생각을 했습니다.

감사합니다!