안녕하세요

내남편취가입니다.

1년만의 방랑미쉘님 강의를 들었습니다!

강의 들으면서 이렇게 고퀄이였는데 1년전의 나는 못알아봤다니...

지방

지역 선정하는 기준

1. 전세가율 70% 이상인곳
2. 입주물량 적은 곳 : 현재와 2년간 입주물량 수요범위 이내인지
3. 인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구규모

3개월 내에 투자시 : 전세가율 → 입주물량 → 인구수 순

3개월 후에 투자시 : 인구수 → 입주물량 → 전세가율

지방 투자 아파트 선정하는 기준

지방 입지 우선순위 : 학군 > 환경 > 직장과 교통

아파트연식 우선순위 : B급에 신축 > S급 구축

(광역시의 S급 구축은 괜춘-위상보고 결정)

팁

전고점이 어디가 더 높은지 확인하기

가격 회복이 어디가 더 빠른지 확인하기

수도권

수도권 투자지역 선정하는 법

1. 전세가율 60% 이상 → 투자금규모
2. 입지독점성 : 강남 1시간 이내

입지독점성 → 전세가율 → 입주물량

수도권 투자아파트 선정하는 법

1. 저평가된 가격여부 : 현재 가치대비 가격이 싼지 전고점대비 20~30% 이상 하락한 가격인가
2. 수도권 입지 우선순위 : 직장+교통 > 학군 > 환경
3. 아파트 연식 우선순위 : A급 구축 > B급 신축

지역내 입지 중심지 찾는 법

이걸 찾아야 아파트간에 비교평가하면서 상대평가 기준을 찾을 수 있음

1. 랜마 아파트를 연식별로 찾아보기.
2. 해당 아파트가 어떤 공통점이 있는지 입지기준 찾기
3. 그것을 입지의 중심으로 놓고 아파트 순서 배열
4. 상승장에서 매매가 상승 순서 확인하기(입지개선효과 기대되는 순)
5. 상승장에서 전세가 상승 순서 확인하기(실거주 가치 높은 순서)

수도권 A아파트 투자한 이유

1. 전세가율 91% → 잃지 않는 투자 가능
2. 입주물량이 적지 않았지만, 2년 후 입주물량은 적음. 2년 후 입주물량에 따른 전세 리스크 크지 않음.
3. 입지독점성 : 분당선 xx역(중심입지) 강남45분, 판교 30분
4. 경부라인따라서 가격이 1억씩 올랐는데 죽전역 인근은 4천밖에 안오름. → 오를것이다..
5. 지역내 비교평가 : 입지 중심. 분당선 XX역,백화점, 이마트. 학원가 XX역 중심으로 입지 선호도 높은데 가격이 동일

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