내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 124조 구슬맘19]

너나위님이 오랜만의 강의

의식의 흐름대로 살았다가 다시 정신을 차리고자 강의 듣게 되었다.

너나위님 말씀

성공의요인은 운 이지만 그 시기를 멀쩡하게 돌아오는게 중요

즐겁게 재미있게 하였으면 좋겠다는 너나위님의 마음이며

적정한 밸러스 맞춰서 공부해야 된다는 소중한 말씀을 해주셨다.

강의내용은

지금은 내집마련을 하려면 1주택으로 세를 끼로 매매를 알아봐야 되고

서울,천안,대전 빼고 나머지 광역시는 지금 집 사도 된다

지방 상황은 좋다 하지만 광역시는 상급지와 신축으로 알아보고 매매를 구매하는게 좋다

내 상황에서 가능한 모든 1주택 전략을 배우고 실천한다

그래서 집으로 살 수 있는 최선의 선택을 한다

집이 가지는 가치와 의미

1년전에 그 불안한 시기에도 집을 샀던 사람들이 나쁘지 않은 선택을 했다

단기적으로는 등락이 있지만 장기적으로는 우상향 한다

집이 없는것보다 있는게 유리하다

하지만 안사는사람은 왜 안 살까?

제일 저렴 했을때 가격을 생각하고 매매 하려 하지않고있기 때문

부산 에 대한 내용은 내가 부산 거주중이라 집중해서 듣게 되었다.

현재 부산은 인구수 엄청 줄고 있으며 갈아타기 하려면 상급지로 잘 골라서 잘 사야되는 시기

부산은시세는 올라가긴 하지만 특수한(상급지와 신축) 단지만 오를것이다.

현재 부산은 대도시의 미래

인수 감소 고령화 가장 크고 빠름

60대 -31%

30대미만-26%

30대~50대-43%

하지만 서울은 형태가 다른다

어떤것들이 우상향하고 어떤것들이 그렇지못할까?

부산이 아파트 형식은 산이 많고 골짜기로 집을 만듬

부산은 이제 평지에 있는냐 없느냐 차이가 나지 않을까 싶은 생각을 했다.

서울 이외 모든 지역은 입지 나쁜 지역 사지마라

지방은 신축만 알아보고 살다가 하락장 오면 신축으로 넘어가고

부산옆 양산에 신축단지로 되어있다 하지만

곧 구축을 될 것이고 이왕 내집마련 할꺼면 부산에 사라

하지만 양산은 전월세는 싸다.

아니면 서울을 사라

매매는 지금 멈춰있는 상황

전세도 오르다 떨어졌다 올라갔다 급등했다가 많이 떨어졌다.

전세도 그럼 이거는 뭐냐면 이 노란색 그래프는 소득 대비 집값의 비율이에요.

pir은 집값 소득 평균

의미는 뭐냐면 한 푼도 안 모으고 몇 년을 모아야 집을 살 수 있어요예요.

pir이 10이면 서울시 평균 서울 시민이 한 푼도 안 모으고 10년을 모아야 서울의 평균적인 아파트를 살 수 있는예.

그러면 이 숫자가 높을수록 집값이 소득 대비 비싸 고

이 숫자가 낮을수록 집값이 소득 대비 싸다

pir라는 숫자가 어떤 사람한테는 야 말도 안 돼 너무 비싸다 하는사람이 있고

어떤 사람한테는 되게 싸다 이렇게 보여줄수도 있다

하지만 숫자는 잘못이 없다. 그 숫자에 대한 내 감각이 문제가 있는 거지.

그래서 그거를 확인하기 위해서 제일 중요한 게 뭐냐 그 감을 잡기 위해서

전 구간의 평균 pir을 먼저 보는 겁니다.

pir만 보고 집값을 터무니없이 집을 비싸게 사지 않는다

전세가율이 떨어질 때는 전세가 내리거나 매매가 올라갈 때이다.

전세가율이 높을 때가는 전세가 와 매매가의 차이가 작다

이 둘의 차이가 줄어들수록 전세가율이 높아지면 매매를 안하고 전세로 산다

전세가율이 올라가는 시기에는 하락장일 때가 많다

서울에서 전세가율이 서서히 올라가는 시기는 하락장일 때가 많다.

pir이 낮으면 집값이 싸다는 것이지만 사람들은 매매 심리가 줄어든다.

집을 안 사니까 전세가율이 올라가는것이다.

사람들은 집을 가격이 내렸을때보다 비쌀 때 사려고 한다. 그러니까 전세가율이 그거에 맞게 움직인다.

그럼 우리는 두 가지 지표를 가지고 최소한 타이밍을 재 볼 수 있어야한다.

전세가율 평균은 55.2%예요. 지금 그리고 지금 전세가가 52%가 되었다

전세가율이 평균 55% 이상 pir이 평균 12 이하인 이 구간 이 구간

pir 평균보다 낮고 전세가율 평균보다 높을 때 그 시기

그 시기가 2014년부터 2018년까지

그러니까 우리는 이 지표 2개 지표를 보고 매매 시기로 보면 된다.

5억대로 살 수 있는 아파트 꽤 많다

지금 상황은 2010년 11년이랑 유사한 상황이다.

내가 감당할수 있는 대출을 기준을 갖고 대신 25% 이상 빠진 가격에 산다.

두번 세번 강조한 25%가 빠진 금액을 알아보고 사야된다라는 말씀 명심하겠다.

JPIR,PIR 지표를 기준으로 내집마련하자.!!

갈아타기를 어디로 해야 되는지 공부를 하고 돈을 계속 모아가서

서울로 갈아타기를 해야겠다고 마음먹었다.!!!