지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 83조 Kku]

실준반을 마치며 수도권 투자보다 지방투자가 나의 상황과 시기에 맞겠다는 판단에 지투기반을 시작하였다.

지역선택 1순위는 B지역이었다.

사실 B지역 외는 생각도 하지 않았다. E, F지역은 투자금을 초과했고, 수익형부동산 공부할때도 B가 많이 언급되었기 때문에 겸사겸사 공부하기 좋겠다고 생각했기 때문이다.

하지만 스터디 편성 시 지역을 2개를 선택해야 했고, 실준반 조장님이 언급하기도 한 G지역을 선택했다.

입주를 찾아보니 입주절벽이기도 했기 때문이다.

하지만 막상 G지역이 선택되니 왠지 모를 거부감이 들었다. 가본 적도 없으며 수도권에서만 살던 나에겐 너무 낯설었기 때문이다.

기존의 고정관념을 깨자

그런 나에게 1주차 강의는 도전의식을 심어주었다. 제주바다님은 계속해서 기존의 지역에 대한 편견과 고정관념을 깨야한다고 말씀하셨다.

여러 지표를 보자 나의 생각이 틀렸다는 것을 알게되었다. 서울기준으로 가처분소득을 보았을 때 지방도 80~90%에 달했기 때문이다.

또한 G지역 인구가 감소하긴 했지만 그래도 64만명에 달하였고, 대기업 및 직장도 내 생각과는 달랐다.

이러한 지표들을 보자 오히려 G지역으로 선택된 것이 기회이며 기존의 나의 고정관념을 깨는 도전으로 와닿았다.

지방과 수도권은 다르게 접근해야 한다

지방도 결국 사람들의 선호도가 가장 중요했으나 수도권은 입지가 절대적인데 반해 지방은 상품성 즉, 그 아파트 자체도 중요하였다.

직장은 수요를 끌어들일 수 있는 요인이나 상품가격의 천장을 높이는 요인이지. 중간 가격대에서는 자차로 지역 내 어디든 갈 수 있으니 유의미하지 않았다.

학군은 입지에서 중요한 요소이나 광역시에서는 유의미하지만 내가 보는 중소도시에서는 선호요인일 뿐 절대적이지는 않았다.

환경에서는 백화점, 마트 또한 선호요인일 뿐이었다. 오히려 신축+택지가 유의미하게 작용하였다.

공급은 수도권 투자에서도 유의해야하지만 지방은 강의 내내 강조하셨다.

매수, 보유, 매도 즉, 투자의 모든 단계에 영향을 미치기 때문이다.

하지만 이 같은 특징은 공식마냥 지역마다 절대적으로 적용할 수는 없었다.

그 지역의 특성을 이해하는 것이 중요하였다.

A지역

A지역은 C지역과 밀접한 관계가 있었다. 아니 행정구역만 다를 뿐 크게 볼 때 같은 생활권이라고 봐도 무방해 보였다.

둘을 합치면 100만 인구로써 중소도시 중에서도 강한 위상을 보였다.

A은 선호도가 뚜렷해보였다.

또한 지방 내에서도 수도권이 가까워 서울 출퇴근하는 직장인이 있으며, 굵직한 기업이 있었다.

공급 면에서는 올해는 적정공급량 보다 훨씬 많은 공급이 있었다. 그러나 25년부터 공급이 급감하게 된다.

하지만 C지역은 24~26까지 공급이 적정물량을 넘어섰다.

결론적으로, 중소도시 내에서도 수도권 접근성+대기업+인구수+급감하는 공급을 보았을 때 투자매력도가 있으나 24년 공급과 C지역의 공급이 있기에 트레킹하기 좋은 도시로 보인다.

B지역

B지역은 내가 생각한 것보다 복잡한 도시였다. A지역처럼 선호도가 뚜렷하게 나뉘는 도시가 아니라 전 생활권이 각각 특성을 가지고 있었다.

직장은 대기업이 포진되고 직장수도 많았다.

학군이나 환경을 우열을 가리기가 힘들었다.

공급은 올해부터 조금씩 감소하며 전출입이 가장 많은 D지역은 24년부터 공급량이 급감한다.

결론적으로, 85만 인구 B지역은 대기업이 포진해 있으며, D지역 공급 급감으로 투자매력도가 있어보인다. 하지만 신규택지 입주에 따라 사람들 선호도가 갈리므로 지역 전체를 공부해야 하므로 공부량이 필요해 보인다.

끝으로 절차탁마라 했던가 어떤 것에 의미는 중립적일 것이다. 그 것에 의미를 부여하는 것은 나의 선택이다. 이번 지투기를 통해 어쩌면 나의 시각이 더 넓어질 지도 모르겠다.